万科企业股份有限公司
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
重要内容提示:
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年第一季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司第十九届董事会第三十次会议审议并通过了本报告。吴嘉宁独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。
本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国企业会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。
除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2023年1-3月。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
√会计政策变更 □会计差错更正 □同一控制下企业合并 □其他原因
单位：元
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注：（1）根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第 16 号》(财会〔2022〕31 号)，公司自 2023 年 1 月 1 日起执行前述会计准则的要求，对2022年比较期间数据进行了追溯调整。
（2）归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降的主要原因：开发业务报告期内的结算毛利率同比下降。
截止披露前一交易日的公司总股本：
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（二）非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
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二、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人；
注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人；
注3：上表中的“A股546,689户”是指合并融资融券信用账户后的股东数量；
注4：上表中计算持股比例的总股本，包含了已回购并做库存股管理的72,955,992股A股股份。
2023年3月9日，公司以每股13.05港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发300,000,000股H股，占本次配售完成后全部已发行H股13.60%及全部已发行股本2.51%，配售所得款项总额39.15亿港元。
截至2023年3月31日，公司总股数为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股。其中，“总股本”包括2022年已回购并做库存股管理的72,955,992股A股股份。
（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
三、其他重要事项
√ 适用 □ 不适用
（一）第一季度房地产市场情况
报告期内，全国商品房销售额同比转正，新开工及房地产开发投资同比下滑。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积2.99亿平方米，同比下降1.8%；销售金额3.05万亿元，同比增长4.1%；房地产开发投资同比下降5.8%；房屋新开工面积同比下降19.2%。
土地市场成交继续下行。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降36.6%和25.4%，住宅用地成交的平均溢价率为6.3%，较去年同期提高1.9个百分点。
（二）报告期内本集团业务进展
1、主要财务指标情况
报告期内，本集团实现营业收入684.7亿元，同比增长9.3%；实现归属于上市公司股东的净利润14.5亿元，同比增长1.2%。其中，房地产开发业务结算面积434.0万平方米，贡献营业收入541.6亿元，同比分别增长15.8%和增长9.8%。
报告期扣除税金及附加前，本集团整体毛利率15.4%，其中开发业务的结算毛利率17.2%。
截至报告期末，本集团净负债率45.5%；持有货币资金1,400.1亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍；长期负债占比进一步提高至81.5%；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。
2、主要经营情况
（1）房地产开发
报告期内，本集团实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1,013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。截至一季度末，本集团合并报表范围内有3,435.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额5,488.6亿元。
本集团新增加5个开发项目，总规划计容建筑面积87.6万平方米，权益规划计容建筑面积48.4万平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积8,042.8万平方米，权益计容建筑面积5,097.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积3,541.7万平方米，权益计容建筑面积2,252.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计383.8万平方米。
报告期内本集团实现新开工及复工计容面积590.0万平方米，完成全年计划的35.3%；实现竣工计容面积344.1万平方米，完成全年计划的10.7%。
报告期内，本集团全面检视在售项目、首开项目的操盘情况，重点提升产品性价比和精益管理水平，拉通优秀案例的操盘方案，将优秀实践复制推广。对于存量资源，以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。
（2）物业服务
报告期内，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）持续推进多空间服务高质量发展。围绕蝶城（万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在20至30分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达到规模经济。）战略，在更多蝶城推动流程变革，进一步验证了蝶城模型提升毛利率的可行性；一季度新增阿里巴巴集团北京总部、中国移动广西公司、成都五粮液大厦、深圳华大时空中心、诺亚财富总部等11个商企服务项目。2023年3月，商企空间服务品牌“万物梁行”获得广东省香港商会颁发的“2022年金领航奖-优秀公司大奖”。
鉴于万物云已在香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请见其后续披露的中期报告。
（3）租赁住宅
报告期内，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%。
报告期内租赁住宅业务新拓展房源2,272间；在北京、天津、广州、佛山、厦门等城市新增开业3,900间。截至3月底，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，累计开业17.05万间，出租率95%。
报告期内，租赁住宅业务加强管理、降本增效，保持行业领先的运营效率，自有渠道获客占比提升至84%，较2022年全年增长3个百分点，营销费用率降至0.65%，较2022年全年下降0.12个百分点。
本集团积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，所管理的租赁住宅中，已有8.14万间纳入保障性租赁住房。
（4）物流仓储
报告期内，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.6亿元，同比增长20.0%。其中高标营业收入5.7亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）3.9亿元，同比增长35.0%。
报告期内，持续提升头部客户的服务份额，冷链Top20客户贡献收入同比提升33%，进驻园区数量从去年的平均4.4个提升至6.2个。
报告期内，万纬廊坊经开冷链园区被中国仓储与配送协会评为“五星级冷链集配中心”，万纬天津东疆港冷链园区获LEED铂金级认证。截至报告期末，万纬物流绿色仓库可租赁面积568万平方米，占已开业项目可租赁面积58%。
（5）商业开发与运营
报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入13.7亿元。
截至报告期末，印力会员数量2,310万人；通过组织多档线上活动联动，会员月活跃数量同比提升54%。报告期内，印力获评中国商业地产行业发展论坛（第十八届）“星耀奖”一一2022年度购物中心优秀运营管理企业。
四、季度财务报表
（一）财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司
单位：元
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法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元
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法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
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法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
（二）审计报告
公司2023年第一季度报告之财务报表未经审计。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二三年四月二十八日
（万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在20至30分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达到规模经济。）
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代
公告编号：〈万〉2023-055
2023年第一季度报告