消失的四年半，万科在想什么

不听万科说什么，要看万科做什么。

每次和万科的高管提起这句话，他们都会笑而不答，或是开个玩笑旁顾左右而言他，但如果听到另外一句话，他们多数会严肃起来和你交流一阵，这句话就是：为什么每次楼市调整之后，万科的市场份额多少都能扩大？

关心这个问题的人，无非是把万科当成了楼市的某种先行指标。他们希望在万科的行动和楼市的周期之间建立某种关联，通过这种坐标系，在不确定性中寻找确定性。这种心态在当下房地产市场环境中表现得更加明显。所以，当万科时隔将近5年之后在北京重新拿地时，整个房地产行业真正关注的是，“万科出手，市场是不是有机会了？”

客观而言，论规模，万科已经“不做老大好多年”。但是，当“大而不倒”的神话在中国房地产行业中彻底破灭时，“审慎”而非保守的万科更有理由继续成为坐标系。如今万科拿地恐怕难以直接标志市场筑底，但它告诉房地产市场，看懂天时，做个本分农民，什么时候都会有收成。这才是当下万科存在的最大价值。

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去年9月，万科拿到了总额80亿元人民币的公司债注册批文，将近一年之后的7月21日~24日，万科开始向市场询价。按照计划，这笔公司债分两期发行，一期3年，另一期5年，前者利率低，后者利率更高。7月24日，结果出炉，成功发行的只有“万科2301”，债券有交叉保护和偿债保障承诺，年化利率3.1%。五年期债券“不见了踪影”。

这反映了某种市场情绪：即便稳健如万科，投资者也不愿意长期出借资金，哪怕利率回报更高。资本对房地产市场的信心水平，由此可见一斑。这或许可以成为“我国房地产市场供需关系已经发生重大变化”提供了更为直观与形象的注脚。

即便如此，能在这样的市场中拿到3.1%利率发债，万科的信用水平基本与纯国企持平。所以，万科仍是优等生。这就不难解释它在北京土地市场的表现了：今年8月9日，北京土拍再次开启，万科以27.4亿拿下通州永顺地块，项目未来销售指导价为6.5万元/平方米。而这块地，共吸引了招商、首开、北京城建、中海、华润以及中建玖合和万科，最终，万科胜出，地块溢价率为10.04%。

由此向前回溯五年，万科都没有在北京拿地了。2019年的2月。彼时万科联合国开，以43亿元竞得丰台区王佐镇魏各庄地块，也就是后来的万科·雲庐项目，至此以后，万科几乎告别了北京土拍市场。

这五年的万科，与卖新房同等权重的工作是“去滞重”，意在去化剩余的住宅库存、难卖的商办资产等。市场上质疑的声音不绝于耳，认为万科在北京楼市“不作为”。这种看法，到了今天或许可以有新的解读：“如果预知天要下雨，那么应该抓紧修补房屋，而不是忙着扩建院子”。利用几年时间坚持去滞重，团队似乎过了几年苦日子，但当市场快速下行时，却可以依托稳健的财务表现，实现弱周期中求生存。这或许是万科的高明之处。

重新拿地，是否是市场筑底的信号暂且不能判断，但可以判断的是，万科的“内功”练得差不多了，它觉得可以重新在江湖上走一走了，只是今时不同往日，昔日的绝顶高手，很多都已伤痕累累。

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这五年，万科在北京干了什么？除了去滞重，万科一直在寻找关于生存的第二曲线，也就是尝试挣辛苦钱养活自己，当天时不好的时候，这种能力是最重要的。

这就不得不提万科在长租公寓领域的探索，也就是“泊寓”。确实是“说不如做”，万科将租赁住宅业务确立为核心业务赛道。截止目前，泊寓已累计开业16万间，累计获取房源20万间，其中在9座城市市场占有率位居第一，整体出租率也达到了96%。

万科泊寓实景图

万科在北京的尝试更为直接。在北京，泊寓打造了全国首个集体用地租赁住宅项目——成寿寺社区，可以说，为年轻人提供了“一站式休闲生活新空间”，不但打造了五大主题房型，更是将更多贴近年轻人的生活方式与活动场景融入到了整个社区之中。

与此同时，泊寓合作服务的2000余家企业客户中，全国性的头部企业占到了100余家。可以说，无论是企业用户还是年轻人的消费群体，对于泊寓所打造的长租公寓，有足够的认可与信任，需要注意的是，这项业务虽然辛苦，但是可以提供较为稳定的现金流。在当今楼市之中，现金流对一个房企的生存意味着什么，早已不言自明。

与长租公寓业务同步增长的则是万科近几年在北京一直致力于打造的城市更新。这一点，攸克君深有感触，正好办公的地方就处于万科城市更新的范本——望京万科时代中心以及望京小街，这里可以说是望京城市商圈改造更新的地标。

望京小街实景图

通过商业空间的升级、增添了公共空间的互动体验以及文化艺术的元素，同时在中庭策划了1200平米的艺术展厅，延续内外空间的共享以及创造了特色的差异化场景。

目前，万科北京产办经营的甲级写字楼综合体和城市更新综合体已超100万平米，并缔造了“时代中心系”与“万科中心系”两大办公产品线，累计服务了包括字节跳动、KEEP、荣耀在内的200余家知名企业。同时，万科也扮演着持续导入市场资源构建产业生态、对接资本市场以及更多的服务内容，来为热点的商务区域注入新鲜的活力。

从这两个赛道我们会发现，虽说万科暂时告别了土地市场，但它并没有远离与“人和居住”相关的内容，反之，它将思考聚焦在了更多年轻的力量以及与城市发展更为紧密的区域变革中，这些，都在为其蓄积能量。

剩者为王。

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时隔五年，万科拿了一块什么样的地？

地块坐标通州永顺，位于东五环外，靠近地铁六号线，从区位来说，位于朝阳北路的终点，向东一站则是副中心运河商务区，向西不远便是长楹天街商圈。可以说它链接了北京最有活力的当下和最值得期待的未来。对于通州来说，这是北京投入建设副中心的第一个10年，无论是教育、医疗等关键配套也都进入了交付阶段，整个区域价值在不断兑现中。

地块区位示意图

伴随着万科的进入，以及去年底城建在永顺拿下另一宗地块，整个永顺镇的规划有了更具体的推进，形成了“微中心”的定位，从城市景观规划、交通接驳的便利性已经住宅配比的完善，都将形成“小而美”新定位的永顺。

而对标周边供应格局，从通州区域内来看，住宅供应一直处于稀缺状态，核心城市界面已经相当成熟，但城市副中心的新增住宅项目屈指可数，这也是让众多房企一直看好通州的关键所在；另一方面，前不久热销的保利和光煦境以及三元嘉业新入市的玺悦朝阳，市场的反馈足以证明需求的热度，但从距离来说，这与永顺地块车行距离在半小时以内，地铁也是在五站地，单价却有近2万的价差，这可能也是让万科看好这块地的重要原因。

拿地后，北京万科更新了一张海报，赫然一行大字写着：又见副中心，老朋友值得等待。城市副中心，对它来说再合适不过。毕竟在此之前，万科大都会滨江已经将万科打造核心板块大平层的能力，以及对于副中心客户需求的痛点，有了实战经验，与此同时，刚刚完成交付的万科城市之光·东望的三期产品，也收获了来自购房人的真实好评，这些过往项目沉淀的口碑其实能论证一件事：万科依然能够担当行业的领军者，尽管这几年，真正可以拿来为其“正名”的项目并不多。

万科城市之光·东望实景图

这也是为什么，当刚刚拿下通州这宗新地块，整个北京地产圈就炸了锅，万科终于出手了！这是否证明它依然坚定的看好北京的楼市。

其实，通州的价值毋庸置疑，即便严格的双限政策影响了区域楼盘去化的速度，但从土拍市场来看，今年北京陆续出让的4宗通州地块，皆为溢价成交，某种程度上，这就代表了房企对于区域板块价值的认可，毕竟城市副中心，无论是从发展量级还是未来潜力来看，都毋庸置疑。

这也让我们对于万科即将落地的新作，期待满满，一个好的作品可以激活一个区域，而一个优质稀缺的区域同样可以赋能一个项目，对此时的通州和万科而言，就在等待这样一个相互成就的好时机。

而沉寂了快五年的万科，终于又一次站在了起跑线上。从活下去到活下来的万科，仍然是房地产市场的某种先行指标，只不过，观察这个指标的方式在发生变化，你不能再将万科的某个行为看做是指标，而必须在更长的时间纬度上观察和思考万科所做的选择。当你用这样的目光审视万科此次拿地，以及拿地之前的五年时，你或许就会明白，这一次万科先行指标的意义在于，它昭示了新周期中求生存的活法所在。