观点直击 | 万科郁亮：房地产仍有韧性 但脱胎换骨需要时间
观点网 8月30日晚，除了中期业绩报告外，万科还发布一份让众多投资者松了一口气的公告。
据悉，万科董事会、监事会决议通过，同意公司终止向特定对象发行A股股票事项，并向深圳证券交易所申请撤回相关申请文件。
这份最高筹资150亿元的“A股最大定增”戛然而止。
次日上午，万科企业股份有限公司2023年中期业绩推介会如期举行，关于定增取消，管理层在会上回应称，主要因为股价处于低位，机构投资人有所担忧。
财报显示，万科上半年营收2008.93亿元，同比下降2.91%；营业利润203.35亿元，同比下降16.10%；归母净利润98.7亿元，同比下降19.43%；经营活动产生的现金流量净额18.64亿元，连续14年为正。
受行业周期影响，万科利润出现下滑，但财务安全边际依旧稳固，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，货币资金对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。
从业绩和公司举措来看，债务安全已不是万科面对的首要问题，但管理层仍要应对更多挑战。
构筑安全边际
发布会上，总裁祝九胜表示，目前房企碰到行业调整时期，总体而言，万科经营安全“完全没问题”。
截至上半年末，万科资产总额16841.96亿元，负债总额12815.51亿元，归属于上市公司股东的净资产2493.27亿元，资产负债率76.09%，净负债率49.47%。
其中，有息负债合计3213.6亿元，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比14.2%，较年初下降6.3个百分点；一年以上有息负债2756.6亿元，占比85.8%，债务周期结构得到优化。
据万科首席财务官韩慧华介绍，2022年以来，万科在市场上公开发行的信用债已接近400亿，今年1-8月份大概发行100亿，发行总量和利率水平均保持在行业第一梯队。同时，各类开发贷、经营性物业贷以及险资的债权计划等融资渠道保持畅通。
分利率类型来看，万科的有息负债中，固定利率负债占比37.6%，浮动利率负债占比62.4%；有抵押的有息负债108.9亿元，占总体有息负债的3.4%，而无抵押无质押的有息负债占比高达93.9%，信用资质较为良好。
今年上半年，万科新增融资平均成本3.73%，比已到期和主动提前偿还债务成本低40-50个BP，比2022年新增融资成本下降15个BP。
此前8月27日，证监会发布新规，明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，而万科A股价目前正处于破净状态。
有市场观点认为，万科放弃A股定增一方面意味着管理层对现金流及债权融资等渠道有足够信心；另一方面，从新规来看股权融资窗口期并未结束，下半年政策端或有更多信息释放，万科并不急于一时。
截至目前，万科今年在境外完成约150亿元再融资，下半年并无到期境外债，明年则有3笔美元债到期，按当前汇率计算，共计约110亿元人民币。
截至上半年末，万科境内、境外负债占比分别为80.6%及19.4%，其中境外负债占比较年初下降1.9个百分点。报告期内，产生汇兑损失约4.4亿元。
韩慧华表示，美国加息背景下，万科争取进一步降低海外负债，目前已启动提前还款准备。具体来看，万科为美元债融资还款有三方面准备：
“一是通过现有的自有资金偿还，现在境外有几十亿自有资金；二是我们在境外平台投资的境内外项目都有正常分红、股权回购以及正常清算到期，有一些减资的退出，也会通过这部分去归还；三是目前美元债市场处于冰封状态，所以主要会通过银行端，通过境外银团贷款或双边贷款筹集部分资金。”
市场下跌过头
即便经营安全毫无问题，祝九胜也不得不坦言，万科短期利润承压。
分业务类型看，万科营业收入中，房地产开发及相关资产经营业务贡献1843.6亿元，占比91.8%；物业服务贡献140.4亿元，占比7%。
扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较2022年同期下降1.5个百分点，扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%。
与营收小幅下滑相比，利润降幅更为显著，上半年归母净利润98.7亿元，是万科自2018年上半年以来，首次出现上半年归母净利润不足百亿。
利润回到五年前，且在董事会主席郁亮看来，行业整体的回调步调不止如此，现在房地产市场显然下跌过头。
他在会上分享了一组数据——今年前7个月全国商品住宅新开工面积比2020年下降60%，已回到2007年，也就是16年前的水平；按这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。但按照城市化率、国外经验等保守估计，未来仍能保障10-12亿平米新开工面积，市场有望恢复到健康合理水平。
“房地产市场有韧性、有新的业务机会，但是要实现脱胎换骨式的变化，还需要比较长的时间。”郁亮说道。
就万科自身投拓力度来看，今年1-8月，累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益计容规划建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431亿元，新增项目平均地价为16003元/平方米。
此外，万科还参与了一批旧改项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。
作为对比，去年全年万科累计获取新项目36个，权益地价总额约496.4万平方米。可以看到，今年投资节奏有一定恢复，但整体而言仍处于清理库存阶段。
报告期末，万科存货金额为8370.3亿元，较2022年底下降7.7%。其中，拟开发产品为1128.1亿元，占比13.5%；在建开发产品6219.7亿元，占74.3%；已完工开发产品（现房）995.6亿元，占比11.9%。
上半年，万科存货去化加速，实现销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%；销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。上半年已开项目整体投资兑现率达93%，较2022年增加3个百分点，库存去化率同比提升8个百分点。
据万科联席总裁张海介绍，上半年，万科根据销售市场的变化，动态调整经营计划，在售项目持销1922亿元。
“这中间非常主要的一点，就是年初库存销售1446亿元，占上半年销售额的71%。从结构看，现房资源去化302亿元，其中车位销售8.3万个，销售金额70亿元。我们之前比较多依赖于新推，今年上半年着重加强对持销和库存项目的消化。目前看来效果比较明显。”张海补充道。
首席运营官刘肖则强调了另一组数据，2022年，万科的投资强度（投资额/公司总销售额）大概是22%，今年1-8月上升至28%-29%的水平，与增长期40%至50%的水平相比，主动适应了供需关系变化。
经营型不动产春天
与稳健去化的开发业务相比，万科经营服务业务呈现较快增长，上半年经营服务业务全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。
各板块中，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%；万纬物流上半年实现营业收入19.5亿元，同比增长17%；
长租公寓方面，上半年泊寓新获取房源0.98万间，净新增开业0.73万间，另纳保106个项目，涉及房源8.3万间。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%。
商业业务上半年实现营业收入43亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2个百分点。
截至报告期末，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米，其中已开业64个项目，开业面积352万平方米。
去年万科将区域BG的部分商业项目委托印力管理，已完成委托的34个管理项目今年上半年销售额同比提升29%，日均客流同比提升54%，NOI同店同比提升17.9%。
分管经营服务业务的联席总裁朱保全对此表示，万科地产的项目委托管理目前进展顺利，“整体定位也符合集团，专业的人做专业的事”。
另外，朱保全还提到，商业地产2023年最重要的一个政策是REITs出台，为持有型、经营型不动产带来了春天。
朱保全认为，万科旗下商业平台印力定位为城市居民消费，没有做重奢，所以现在定义消费基础设施时，定位方向应该非常符合城市消费基础设施的提供商。同时，目前有一些老项目要去调优；在REITs发行上印力积极参与。
刘肖也指出，REITs确实坚定了万科管理层的战略选择，目前推进三个REITs的发行工作：一是物流公募REITs，选择了位于浙江、广东的资产；二是消费基础设施，印力已在3月24日政策放开后第一时间对接相关申报部门；三是泊寓3.8万间纳保公寓组织了REITs发行准备工作。
今年1月17日，万科与中国建设银行成立的建万住房租赁基金挂牌，募集规模100亿元，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。
刘肖透露，在过去7个多月里，基金已完成6个项目交易，其中2个项目已经彻底交割完毕。