万科三季报：债务结构较年初大幅优化，深铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

10月27日，万科发布2023年三季报，今年前三季度其实现营业收入2903.08亿元，实现归母净利润136.21亿元，其中，第三季度实现营业收入894.16亿元，归母净利润37.51亿元。截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债3.8亿元。

据《华夏时报》记者观察，截至三季度末，万科债务结构较年初大幅优化，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。另公开数据显示，万科今年1—9月境内新增融资成本3.64%。

与三季度报告同日披露的还有深圳地铁董事长辛杰将兼任万科董事会副主席信息，辛杰表示，深圳地铁集团坚持长期主义，将长期持有万科股权，坚定不移地看好万科的长期发展前景。

此外，万科10月27日还发布了董事会审议通过了《2023-2025年度奖金方案》的公告，指出，万科董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案增加了年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。这也意味着，万科董事会主席郁亮、万科总裁祝九胜的薪资与股价挂钩。

经营服务业务优势渐露

今年6月30日，郁亮在万科2022年股东大会上谈及房地产行业未来的发展机会时指出，房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。

彼时，郁亮进一步表示万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

而从万科三季报的数据来看，郁亮上述提及的“持续聚焦三件事情”都做到了。在开发业务上，万科今年1—9月累计合同销售金额2806亿元，其中9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。同时，数据显示，截至9月底，万科今年实现了超过16.2万套住宅的平稳交付。其中，在约153批次的项目交付上，实现了交付即办证，并在全国超360个项目举行了7267次工地开放。此外，今年以来，万科新增获取了37个新项目，总地价合计794亿元，新投资中一、二线城市占比100%，已开项目整体投资兑现率达94%。

在经营服务业务上，2023年前三季度，万科实现全口径收入405.3亿元。其中，物流业务实现营业收入29.8亿元，其中冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%；长租业务实现营业收入25.3亿元，9月份实现累计权益净利润回正，共运营管理长租公寓22.9万间，出租率94.4%。商业业务方面，实现营业收入65.8亿元，其中印力集团管理的商业项目营业收入为41.8亿元，截至目前，印力全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。

值得一提的是，10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，其中一只为中金印力消费REIT。资料显示，中金印力消费REIT的资产方是印力集团。据记者了解，当晚郁亮在朋友圈感慨，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。

在财务方面，数据显示，万科至今已连续14年经营性现金流为正，今年1—9月在覆盖37个新获取项目的地价支出后，其依然保持了正向的经营性现金流。截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债为3.8亿元。

今年1—9月，万科境内新增融资成本为3.64%，其于第三季度先后发行了金额为20亿元的3年期中期票据和公司债券，票面利率分别为3.07%和3.10%。与此同时，万科债务结构较年初大幅优化，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7个百分点。

深圳地铁将长期持有万科股权

三季报公告当日，万科还发布关于选举董事会副主席的公告，指出，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席。

公开资料显示，辛杰，1966年出生，2017年9月至今，任深铁集团党委书记、董事长；2020年7月至今，任万科董事。值得一提的是，在今年6月万科的股东大会上，作为大股东的代表，辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定。

据记者了解，从过往情况看，大股东代表兼任万科董事会副主席属惯例。自深铁成为万科大股东后，深铁集团前董事长林茂德也曾被任命为万科董事会副主席。而记者还从万科方面了解到，深圳地铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务上的深入合作。

新当选的万科董事会副主席辛杰表示，城市的发展，美好生活的追求，需要优质的开发经营服务商，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。深圳地铁集团坚持长期主义，将长期持有万科股权，坚定不移地看好万科的长期发展前景。

同时，辛杰还强调，在行业面临挑战之际，万科良好的资产负债结构和经营性现金流情况有助于穿越周期，同时万科的背后有深铁集团，深铁集团的背后是深圳国资，将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

此外，万科还于10月27日公告了董事会审议通过了《2023-2025年度奖金方案》。上述奖金方案指出，继续基于净利润为考核指标，将员工利益与股东利益进行绑定。万科董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，但增加了年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。

对此，有业内人士向记者指出，这意味着万科董事会主席郁亮、万科总裁祝九胜的薪资与股价挂钩。万科管理层对股东利益比较重视，对万科股价回升可能会带来一定利好的刺激。