鹏华前海万科REITs完成股权退出与80亿港元银团贷款
观点网 赶着11月第一天，鹏华基金管理有限公司向外界宣布，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金的第四次股权交割工作已于2023年10月31日完成。
第四次股权交割也是最后一次，至此，鹏华前海万科REITS所持有的项目公司，也就是深圳市万科前海公馆建设管理有限公司的股权已被全部回购。
这家公司股权的回购路程，也恰好踩中了鹏华前海万科REITs的几个重要时间节点。
项目节点
据产品说明书显示，基金管理人鹏华基金与深圳万科、前海公馆公司签订了《股权回购协议》，约定鹏华前海万科REITs应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%、0.5%的前海公馆公司股权，直至该基金持有的前海公馆公司股权全部退出。
每隔三年进行一次股权转让，自2015、2018、2021以及2023年四个年度间，鹏华前海万科REITs经历了几个重要时刻。
这段“历史”可直接追溯至2015年6月8日，彼时，项目刚刚获批，作为中国首只投资REITs项目的公募基金在同年6月26日采取限量发行的方式进行推广。外界将这只REITs产品典型性项目进行研究的原因颇多，但主要是看中了其作为REITs破冰项目的意义。
在这只REITs项目中，其将经营收益权作为底层资产，通过基金认购万科前海企业公馆项目公司50%的股权，从而取得了万科前海企业公馆项目直至2023年的经营收益权，而这也与后期的股权交割息息相关。
此外，也有很多关注在鹏华前海万科REITs的税务架构设计。由于其底层资产并不是前海企业公馆本身，而是BOT收益权（建造－运营－移交模式），这种方式是将基础设施的经营权有期限地抵押以获得项目融资，先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司，并负责进行项目融资、建设等工作，在特许期内通过对项目的开发运营等方式来回收资金以还贷、收益。
因此，该项目的入池资产不会涉及过多税收负担，有资料显示，这种方式能够让鹏华前海万科REITs在运作过程中节约数量可观的土增税、契税、所得税等税金。
发行上的先机以及发行方式的创新使得鹏华前海万科REITs在2015年-2017年保持了良好的收益及分红率。但来到2018年，市况发生了转变，而这一年对于鹏华前海万科REITs而言，也是风波之年。
鹏华前海万科REITs历年分红数据
数据来源：观点指数、公司公告在项目的分红历史中，自2016年-2023年，每一年都有分红数据，唯独2018年是完全空白的一年。分析其原因，可以从其上一年的收益情况来看。
2017年，项目的债券收益罕见地变成负数，与前两年的稳定收益相比自然有所差距，而这也导致了鹏华前海万科REITs基金无可供分配利润，分红被砍。直到2018年年底，债券收益涨至1.94亿元，其分红情况才恢复以往的7.431元/份，之后几年基本稳定在这个区间，直到2023年1月1日，其分红回落至1.32元/份。
数据来源：观点指数、公司公告目前，鹏华前海万科REITs的第四次股权交割工作已经完成，而该只REIT的过往也将随着股权转让结束成为历史。
融资新进展
与鹏华前海万科REITs股权交割新闻同期出现的，还有万科融资事宜的新进展。
“万科上半年在境外完成了150亿再融资，主动提前进行了融资置换和短债归还，因此年内已无到期境外债务。”三个月前的万科中期业绩会上，万科首席财务官韩慧华如此回应偿债情况，不过在2024年，万科仍有境外债务需要偿还。
事实上，万科在2024年到期的离岸票据共计有3只：分别为6.3亿美元VNKRLE 5.35 03/11/24，14.45亿元人民币VNKRLE 3.45 05/25/24，以及6亿美元VNKRLE4.2 06/07/24。
为了偿还境外债务，11月2日，万科与多家国有大行洽谈融资事宜，旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款，资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据，参与洽谈的贷款行包括工商银行和中国银行。
值得注意的是，今年3月，万科还另敲定一笔离岸银团贷款，且资金已用于偿还今年到期的离岸票据。
事实上，这几笔境外债务近期在市场的热度并不低，VNKRLE 4.2 06/07/24 于10月底的跌幅最高达到 10.38%；VNKRLE 5.35 03/11/24 跌幅也达到 8.32%。
“近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。”境外债异动之后，万科立即在平台上做了回应，其还表示，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。
美元债下跌间接影响到了万科的股价，截止观点新媒体发稿当日，万科报11.22元/股，下跌1.06%，总市值1339亿元。
股价、债务的双重风波并没有影响万科眼下的还债决策，其表示，对于2024年到期的3笔美元债已提前做好准备：万科称，其于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债；境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等可以提供资金；此外，万科于今年8月获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。
另从最新的10月销售情况来看，10月份万科企业实现合同销售面积200万平方米，合同销售金额318.3亿元，与上年基本持平。
2023年1月至10月份，万科在销售金额与销售面积上仅有小幅下跌：累计实现合同销售面积2,018.4万平方米，同比减少5.5%，合同销售金额3,124.4亿元，同比减少9.9%。
而据标普认为，万科持续恢复的销售表现和严格控制的拿地策略，将有力地支撑公司杠杆水平和流动性。其认为万科三季度指标符合预期，销售在9月、10月已恢复至约320亿的水平。若销售规模可以维持，标普预计公司在未来12-18个月可以继续保持其经营性现金流为正。