万科能撑多久，关乎楼市有没有底

冰冻三尺非一日之寒

大家好，我是首席地产观察的贾社长。

最近楼市又迎来了“万科底”，表面上看只是境外债从每100美元面值从95.868美元一路狂跌至85.461美元，有市场力量在“做空万科”。但万科和深圳国资委的反应却是“如临大敌”态度值得玩味。

11月6日晚，万科A发布公告称，大股东深铁集团为支持万科，承诺为万科注入新的流动性，交易金额超过100亿元人民币。此外，深铁集团还在积极筹备，择机购买万科在公开市场发行的债券。

深圳市国资委也罕见发声， “万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”。

相比其他家遮遮掩掩喊话没有问题，万科还是很诚实的说了一些问题。万科销售数据方面，今年1-10月，万科累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，同比下滑9.8%。

以现金流量净额来看，2021年、2022年以2023年前9个月，万科的经营活动现金流量净额分别为41.13亿元、27.50亿元和2.35亿元，较之前动辄几百亿的经营活动现金流量净额出现了大幅萎缩，表明万科自身的造血能力近年来出现了急剧下降。

在11月6日的会上，郁亮表示，冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。郁亮称，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。 简单来说万科想表达自身并非是恒大碧桂园式的高负债问题，而是市场实在不景气我们也没办法。

万科说的当然不是假话，多位业内朋友也表示，“在大家都吃余粮的情况下，万科能撑多久，关乎楼市到底还没有底”。

万科有没有问题，已经不是万科能说了算的，市场对万科的信仰一旦动摇，那剩下的只有重大分歧。

郁亮说地产冰冻三尺非一日之寒，并非是给万科找理由甩锅。事实上自从2014年左右竣工面积的数据就见顶了，而开工面积和销售面积一直增长到最近几年才见顶，竣工面积跟开工面积最高接近一倍的差额，这些年积累下来数量已经非常可观了。

当然开工面积也可能仅仅是地产商到处圈地，在那些年各大房企对土地储备相当重视，开发不开发先不说，先占了再说。当年高价拿的地，不高价卖出去怎么混得下去？于是那些年，地产行业的吸引力甚至盖过了互联网，成为不少211985毕业生的首选行业。

但是当年大家一起吹的泡沫，总要一起还的，房价涨不动地价就要跌，拿的越多死得越快现在已经出事的房企无一不是土储大户。

万科还是深深明白这个道理的，郁亮表示，“近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。”

“政策刺激帅不过三秒”

11月16日，国家统计局发布了10月份70个大中城市房价变动数据。根据简单算术平均计算，10月份70城新房价格指数环比下跌0.4%，跌幅比9月份扩大0.1个百分点；同比下跌0.6%，连续19个月同比下跌，且跌幅连续4个月持平在0.6%。

70城房价自6月份开启下跌模式以来，整体呈现跌幅扩大态势。而9月份在销售环比回升支撑下，当月房价跌幅曾出现持平，但10月份跌幅再次扩大。

社长上期说过，政策刺激现在是“只要不行就刺激到底”，但问题是政策刺激总还是有边界的，有些东西是刺激不出来的。

现如今一线城市在短暂阴转晴之后，又继续普跌，带动三四线城市继续下行，甚至某些城市优质资产都出现了大跌。在这种情况下，还会有多少勇士出手呢？

曾经都以为长三角、大湾区是好城市区域, 结果深圳广州率先扛不住, 以为华东核心区域不会跌结果降价还没量。

深圳的新房10月份成交量仍在3000套以下，二手房也仍只有3000多套。广州的新房成交量也只有9000多套，距离1.5万套荣枯线还很远。杭州二手房成交量6277套，仍在底部。

上周，上海楼市寒意依旧，成交数据依旧呈下滑趋势。据上海中原地产数据显示：上周（11.6－11.12）新建商品住宅成交面积8.04万平方米，环比减少7.53%。

这些城市，目前新房基本都在打折促销，二手房业主们再也没有了过去那种趾高气昂的底气，而是接受现实，降价卖出。行情走到现在，不过两年，市场的态度已经完全反转，“房子是风险资产”，卖小换大、卖老换新是新共识。

理性分析的话，不管是深圳广州还是上海，我们都可以找出供应量过高压制房价的原因，待市场消化存量之后总会好转的。

但这次真的跟以前不一样了，首先是房企们集体认怂认为未来的市场是存量市场，大家要做精品质量胜过数量。

其次，雷打不动的学区房开始出现大跌的情况。6月份每日经济新闻就披露上海的几个顶流学区房，如浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，几个均出现了大跳水。这里面有学区改革的因素，但更多是出生人口下降过快入学人数大跌导致的支撑不足。想要买学区房的朋友，要考虑好这个因素没有什么是不变的。

更重要的是市场缺少统一的预期，监管所说的“推动房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”，甚至出现了两种完全不同的解读声音。

空头认为以后就是存量市场了，改善性需求哪有那么多那么急切，人口大幅下降之后房价有得跌，要买也是几年后的事。

多头认为商品房回归商品属性，不就是放开限制性政策，涨上天也不会过多干涉，这就是暗示会有新一轮大涨啊。

但事实上两边都存在逻辑问题谁也说服不了谁，空头忽视了经济增长的背景认为以后只会更差，房价也不能持续大跌，因为居民的财富大部分都在房产上，房价大跌加重了居民财富的负反馈，大家更加不愿意消费，也更不利于经济稳定。

多头的逻辑仍然是通胀拯救楼市的逻辑，要真这么简单那些房企也不会如此艰难了。通胀当然会导致房价上涨，但是长期高通胀会毁掉制造业基础，将面临大面积失业和诸多经济问题。

市场是动态的复杂的，绝非简单的空与多可以解释，而且地产行业是典型的预期行业，在赌未来前景上显然风险更高。

有朋友问我，招商发布的国内千万高净值人士户数达到211万户，这么多人怎么就支撑不了京沪呢？首先要明白人家是高净值人士不存在缺房的问题，他们买豪宅是投资属性远大于居住属性，其次这些高净值人士普遍还是懂理财的，上千万进楼市一看收益还没我大A高，这谁受得了。所以一二线城市最近豪宅抛售潮就不难理解了，本质上是在做风险规避减少损失。

现如今要做的不是辟谣深圳某楼盘到底是不是零认筹，也不是公积金认房不认贷这些常规操作，而是真正帮刚需松口气，比如上海调整豪宅标准，北京落实首套认房不认贷，各地控制一下土地供应，虽然不能真正让楼市好转但至少能喘口气。

市场未来会形成什么样的预期，决定了未来救市难度有多大。目前来说这个预期还没有形成。