“万科为什么不做代建”｜ 甲方乙方

编者按：伴随着行业爆雷硝烟渐远，缩表出清仍将持续，围绕“不动产”，可能衍生出资、拿地、建设、招商运营、物业管理等从业主体，行业分工更加精细化、专业化。

无论是开发近两年囤滞在国企城投手上的存量地块，还是参与出险房企的项目纾困和资产盘活，代建——这个在过去几年鲜有资本和企业关注的房地产多元化业务，突然被推到镁光灯之下，被寄予十分的期待。

一批房企逐渐认清房地产开发规模见顶的现实，放弃楼市重振昔日辉煌的幻想，主动或被动转型，以此留存团队、规模和品牌，争当“乙方”。一年多时间里，布局代建的房企已从个位数增长至40余家。房地产供应端市场主体格局正悄然变化。基于此，经济观察报推出【甲方乙方】系列报道，本文为系列第五篇。

经济观察报 记者 陈月芹两年来，已有近百家房企进军代建赛道，不少头部公司还将代建分拆成为新的独立板块，比如碧桂园凤凰智拓、龙湖龙智造、金地管理、旭辉建管、新城建管、世纪金源腾云筑科等。

作为房地产行业的“老大哥”，万科在业务布局上的一举一动备受行业关注，然而，万科从未在财报或其他渠道上公开过代建业务的规模数据，也未曾在集团层面旗帜鲜明地表明将发展代建业务。

“万科为什么不做代建”，不止一位代建行业从业者向经济观察报发出这样的疑问。

据经济观察报了解，万科并非完全不做代建，其以深圳市万科城市建设管理有限公司（以下简称“万科城建”）为主体，已接下深圳超总B塔项目等订单。

在万科城建的简介里，其自称“已成为深圳、东莞、佛山等大湾区政府城市建设合作伙伴，并以高质量的产品和服务成为大型企业代建首选”。

万科对代建的态度为何如此低调？我们采访了十余位万科内部人士和已离职的“老万科”。

小范围布局

有观点认为，万科低调做代建的主要原因是：和传统地产开发相比，代建带来的收入太少。

钱少，或许不是唯一的理由。

在许多公开场合，如2022年度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮都十分乐意分享万科如何做经营服务类业务，并强调其和开发经营业务的区别——这赚的是小钱、长钱和辛苦钱。

“卖房子每平方米1.5万元，长租公寓每天收入80到100元，商业每天每平方米6到10元，物业每天每平方米6分到1毛钱。从以亿为单位到以分为单位，开发经营业务和经营服务类业务是不同量级。”郁亮曾表示，经营服务类业务是滚雪球的生意，主要靠复合增长的力量。

郁亮还曾分享过一个故事：2021年初，他亲赴国药集团“拉业务”，希望万纬物流能给国药集团的疫苗提供冷库，“整笔订单才500万元，分别是仓库租金约400万元和100万元服务费，万科还要很精确地给它打折”。

“赚钱方式不一样了。比如物流，都是几块钱的生意在做，一毛钱、几分钱都在算。过去经常吃大鱼大肉，现在改吃干粮喝粥，蛮难受的，消化系统要重新适应，相当于重新活一次。”这也是郁亮的“赚小钱”经典语录。

从客单价来说，万科已确立的物业服务、长租公寓、物流仓储、商业四大赛道，和地产开发相比，都是赚小钱的生意。

其实，代建亦如此。

一位万科某城市总经理透露，万科也做代建，但集团对利润率等指标有严格要求，必须是盈利项目才能做。

另一位万科人士补充，在架构上，早期万科试水代建业务时，会在区域或城市公司里剥离一家公司专门做代工代建。目前代建规模最大的是南方区域。“代建是单独的公司，只是归属于南方区域而已”。

“万科南方区域城建”是唯一一个披露万科代建动态的官方微信公众号。据简介，该账号认证主体为万科城建，基于万科多年地产项目开发及运营管理能力，为业主方提供EPC/代建方案和服务。

公开资料显示，万科城建业务起源于2010年，实体化于2020年。截至2022年12月，累计获取EPC&代建项目241个，累计管理面积3223万平方米。

和众多公司做商业代建、资本代建不同，万科城建的项目以政府代建为主，包括保障房、产业办公、学校、文体、物流、医疗养老、市政园林、综合整治、酒店等，如广州中医药大学顺德医院、深圳南山区平山村改造等。

2023年7月，万科城建以1.338亿元的报价成功获取深圳超总B塔的代建服务，这便是已停工近两年的深圳恒大超级总部项目。

没有必要

多名不同层级万科人士向经济观察报讲述了公司较谨慎做代建的原因：

一是代建钱少事多，还有风险。

“重资产都干不过来，没必要为了‘三瓜两枣’，让公司的品牌冒一个巨大的风险。”一位接近万科的人士解释，代建的利润很低，委托方花钱买的主要是品牌背书。

在行业上升期，小股操盘有利于用有限的资金做大规模和营收，但下行期，做小股操盘有可能不赚钱甚至亏钱。“现在市面上的项目，10个里有5个亏的，3个是平的，只有2个是赚钱的，相当于80%的项目都是不赚钱的。”而前述接近万科人士补充，如此行情之下，辛辛苦苦做完一个商业（住宅）代建项目，利润极其微薄，还可能面临品牌受损的风险。

2014年前后，万科试水小股操盘模式，以非控股方身份操盘项目，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

“过去十年，我们做小股操盘，做和代建一样的活儿，还能分享超额收益，最重要的是可以并表。只收个代建费，去掉人力成本，有时候还是亏的，划不来。”该万科人士说，现在万科的策略是聚焦，做好自己开发的项目，连小股操盘都很少提了。

二是人均产值低，性价比不高。

万科城建瞄准的政府代建，可以依托万科在深圳乃至大湾区的品牌，以及深圳国资控股和民企运作的基因优势，承接政府公建项目。

“政府代建风险小，但相应地，代建费率也只有1—2个点，例如保障房的代建费是按照几百元/平方米计算。”

如果简单计算人均产值，百强房企2022年员工平均创收在800万元/人以上，另再参照滨江的人效比——这在整个房地产行业来看都是天花板般的存在：2023年12月底，据滨江集团董事长戚金兴披露的数据，滨江集团房产系统人均销售额在1.4亿元以上。

而代建行业的人均产值在百万元区间，和地产开发不在一个量级上。以代建龙头绿城管理为例，2022年，其人均产值约为173万元，2023年上半年该数值为104万元。

三是四大赛道已经成熟，公司架构稳定。

经过十年探索，万科已经确立了物业服务、物流仓储、长租公寓和商业四大赛道。前述万科人士也透露，万科的多元化赛道已经基本锁定，短期内不再增加新的赛道。

2022年3月，郁亮曾表示，万科选择上述新赛道的原则是：这些业务必须能够体现万科的优势或潜力，不能脱离公司的客户基础和能力优势。中国城市经过四十多年的发展，积累了数百万亿元的不动产资产，需要不断维护和焕新；且人们的工作和生活方式被互联网深刻改变，对不动产软硬件的要求，对服务和内容的需求加速升级。同时，高房价时代，城市年轻人住房问题仍然需要解题，租购并举是住房制度导向。

“做不做一个赛道，不是看你有没有这个能力，而是有没有必要性。”前述接近万科人士也解释，代建需要具备绝对的产品和品牌溢价，多数新入局的公司更大的动因是母公司出险，需要留存团队和品牌，不得不二次创业。此外，部分公司较早试水代建是因为集团出现派系斗争，需要另谋生路。“万科现在还不存在这些问题”。