万科“坑爹”，深铁巨亏334亿
“宝万之争”是中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战，其中深铁集团在其中起到了关键的入局和破局作用。
2017年6月9日晚，中国恒大转让14.07%万科股权予深铁集团，深铁集团正式成为万科第一大股东，终破“万宝之争”僵局。
至此，深铁集团合计出资约663亿元，受让华润集团、恒大集团合计持有的万科29.38%股权，成为万科第一大股东。
入主之后深铁集团也曾尝到甜头。2017年至2023年，深铁集团得到的万科分红共计约192亿元。2024年，万科因债务压力停止分红。
2025年初，深铁集团通过定向增发、债务置换等方式，将其在万科的持股比例从27.8%提升至42.5%，郁亮辞去董事会主席职务，深铁系高管全面接管战略决策权，万科步入“深铁时代”。
深铁在万科业绩下滑时，通过股东借款、资产受让等方式向万科输血，帮助其缓解资金压力。然而，由于自身的巨大亏损，万科最终还是“坑爹”了。
5月3日，深铁集团发布公告，披露其2024年合并报表亏损达334.61亿元，占2023年末净资产的10.46%。
这一巨额亏损将这家以轨道交通为主业的国企推至舆论风口，而其背后核心原因直指其联营企业万科万科的业绩暴雷。
一、亏损溯源：万科的“失血”与深铁的“输血”
深铁集团在公告中明确，亏损主因是万科2024年业绩亏损导致的长期股权投资损失及减值计提。
作为万科第一大股东，深铁集团持有其27.18%的股权，双方自2017年“宝万之争”后形成深度绑定。
然而，2024年万科归母净利润亏损494.78亿元，叠加房地产行业整体下行，其股价与资产价值大幅缩水，直接拖累深铁的财务报表。
为缓解万科流动性压力，深铁集团自2024年起持续以多种方式“输血”：
1. 财务支持：先后提供28亿元、33亿元低息股东借款（利率2.34%），显著低于市场水平，并接受高达70%质押率的资产担保；
2. 资产承接：联合深圳国企以22.35亿元接手万科深圳湾超级总部地块，认购中金印力公募REITs份额等，助其盘活资产；
3. 战略合作：通过REITs、大宗交易等市场化手段，为万科注入信用背书。
然而，这些举措虽短期稳定了万科，却让深铁集团自身陷入亏损泥潭。
二、危机背后：行业寒冬与国资“兜底”逻辑
万科的困境并非孤立事件，而是房地产行业结构性矛盾的集中爆发。
2024年，行业面临需求萎缩、土地财政依赖、融资渠道收紧等多重压力，房企毛利率持续下滑，高杠杆模式难以为继。
万科作为曾经的“市场化标杆”，其流动性危机迅速引发系统性风险担忧。
在此背景下，深铁集团的角色从“财务投资者”转向“风险化解者”，背后是国资主导的必然逻辑：
风险外溢防控：万科若违约可能冲击供应链、金融机构及购房者信心，威胁经济稳定；
国资信用优势：深圳市国资委统筹超5万亿元资产为深铁提供支持，通过注资、资产划拨增强其救助能力；
政策导向转变：从“房住不炒”到“保交楼”，政府从监管者转向直接参与者，国资成为房企“软着陆”的关键力量。
三、治理重构：从“不干预”到全面接管
深铁集团对万科的支持并非仅限于资本层面。2025年初，深铁加速接管万科核心管理层：
人事换血：深铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席，十余名深圳国资背景高管入驻总部及区域核心岗位；
战略转向：收缩多元化业务，聚焦住宅开发，清理非核心资产（如转让红树湾项目权益）；
治理制衡：部分部门设置“双管理班子”，保留职业经理人同时引入国资代表，形成过渡机制。
这一转变标志着万科从“职业经理人主导”彻底转向“国资深度管理”模式，但也引发市场对决策效率与创新活力的担忧。
四、行业启示：房地产“新常态”与国资化浪潮
深铁与万科的案例折射出行业三大趋势：
1. 国资主导化：地方国企通过入股、托管介入民营房企，防止风险扩散；
2. 业务聚焦化：房企收缩至核心城市优质项目，万科明确“回归住宅主业”；
3. 融资分化：国资背景企业更易获得低成本资金，中小房企加速出清。
然而，这一转型亦伴随争议：
道德风险：政府救助头部房企可能助长“大而不倒”预期；
效率权衡：国资管控或削弱市场灵活性，万科过去引以为傲的职业经理人文化面临挑战。
五、未来展望：深铁能否“止血”？
深铁集团能否扭转亏损局面，取决于三大关键：
1. 万科债务重组：2025年需避免违约，尤其需应对5月境外债、7月境内债的兑付高峰；
2. 主业造血能力：提升轨道交通运营效率，探索“地铁+物业”模式的价值释放；
3. 治理平衡：在国资管控与市场化运营间找到新平衡点，避免过度干预。
对行业而言，万科事件标志着“高杠杆时代”的终结，一个以国资主导、风险化解为特征的新周期已然开启。
未来，房地产企业需在政策框架内重新定位，从开发销售转向运营服务，而这一转型注定伴随阵痛与重构。
结语
深铁集团的巨亏，既是万科危机的连锁反应，也是房地产行业转型的缩影。
当市场失灵时，国资的“兜底”成为维稳的无奈选择，但其代价与长期影响仍需观察。
如何在效率与安全、市场化与国资化之间找到平衡，将是行业未来十年的核心命题。