万科要出事了！房企债务洪峰逼近

前两天我听业内的人说万科付不出利息了，我还半信半疑。

今天，看到彭博也报道了，万科正在与境内主要债权人谈判。希望降低其数百亿元人民币非公开债务的利率，目标是将部分债务的年化利率从目前的至少4.3%降至3%或更低。

这个如果能谈成，就能显著降低公司的财务成本，给万科在债务偿还高峰期争取一些宝贵的时间和空间。

谈不成，对万科来说，就是股价债券价继续下跌，销售也会陷入恶性循环，后面可能只能违约了，这个新闻一出，直接导致了万科美元债下跌了。

万科现在压力真的很大，7月份的时候就有传言，他们已向多家国内主要银行提交了延期10年还款的初步提案。

同时该消息人士称，部分银行仍在评估相关提议。另一些银行则表示，在监管层明确表态之前，暂无意接受展期计划。

据说，万科的诉求就是关于自己欠银行的贷款，就像如今的经营贷一样，只要付息正常，到期了象征性走个流程直接续贷，不要提抵押物减值的事了。续贷的期限，万科希望是10年。

谈贷款展期的相关事宜还没有个结果，债务压力巨大。

截至今年6月，万科总的有息负债为3640亿元，其中43%（约1565亿元）将在一年内到期。

一边是偿债压力山大，另一边是房子不好卖，万科的资金回流持续下降。

2025年1-8月万科累计权益销售额约为920亿元，同比下降近48%，这一跌幅显著高于行业均值。销售回款难以覆盖庞大的日常支出与债务偿还。

上半年公司亏损额扩大至119.47亿元，营业收入也同比下降26.23%至1053.23亿元。

亏损的原因主要有，市场冷淡，万科能结算确认收入的房子规模大减。更糟的是，现在卖房的利润空间被压缩到极致，卖不出去只能不断降价，很多项目几乎是贴着成本甚至略低于成本在卖，卖得越多可能亏得越多。

家底“缩水”了，原来账上值100亿的土地和项目，现在市场价可能只值70亿了。

虽然说，万科这两年也是多方面布局，努力提高自我的造血能力，在长租公寓、物流仓储、商业运营等领域投入重金。2024年长租公寓管理规模达26万间，物流营收40亿元，但这些业务短期内难以反哺地产业务。

而且，这些能下金蛋的优质资产，为了还债，万科也不得不将它们变现。但急售之下，买家拼命压价，成交价远低于账面价值。

尽管今年以来，深铁这个白衣骑士，已经前前后后借了260亿元给万科了，但压力仍未根本缓解，万科的债务就像无底洞一样，填不满。

如果后面万科房子回款持续下降，深铁还能拿出多少钱帮万科还债呢？

造血能力下降， 债务压力大。这是当下房企普遍遇到的压力。

据统计，2025年房企债务到期规模超5300亿元，其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1579亿元，房企的债务压力依然较大。与此同时，融资难度也很大。

今年，有些房企重启了境外美元债，美元债的整体规模也增加了。规模为39.8亿美元，同比增加6%。但是，融资成本却高企。

像上半年就绿城中国和新城发展成功发行美元债，但利率分别高达8.45%和11.88%。

这种时候，国内的融资成本就只有2.71%。这利息差距谁都知道哪里借钱划算。但是，一些房企特别是民营企业，在国内发债难度很大。

今年上半年，房企债券融资总额同比下降20%左右。新增融资中，央国企占比高达86%，民营房企发债成本高且难。

尽管金融监管部门鼓励支持房地产融资，但银行自身盈利压力都很大了，很难再去顾得上房企。而且现在上面的意图也很明显，保交付是政治底线，但救房企不是。

现在房企只能想办法自救了，想办法去库存、减债务。去库存上也如万科遇到的问题一样，已经没什么项目可以结算了，就算结算了也没有多少利润。

其实现在，大家越来越清醒地意识到房地产市场已非周期性问题，而是结构性转折。除非收入和人口结构能支撑房价再次翻倍，否则，房企这种拆东墙补西墙，靠输血，也没办法维持房企在ICU中生存。

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