万科又被合作方举报了！

（来源：不良资产行业观研）

8月，郑州万科旗下项目公司国信乐达被合作股东举报，称万科方疑似挪用资金，一千多万款项去向不明。警方已受理。

这不是万科第一次被合作方举报——前年烟台，去年武汉，今年郑州。

合作开发曾是万科在地产黄金时代最得意的模式之一：出小钱、占小股、操大盘，用别人的钱做自己的规模。

但到了下行期，这套模式正在反噬万科。

用别人的钱，做自己的规模

万科这套玩法，本质上是地产界的“轻资产”实验。

核心逻辑很简单：万科出少量资金，只占少数股份（最多50%），但负责整个项目的操盘从拿地、设计、施工到销售，全部由万科说了算。

合作方出钱、出地、出资源，万科出品牌、出管理、出团队。在地产黄金时代，这套模式让万科用最少的资本撬动了最大的规模，不需要大量拿地，不需要大量融资，靠品牌和管理输出就能快速扩张。

2010年代，万科正是靠这套模式，从一家区域房企变成了全国龙头。

但“小股操盘”有一个隐含前提：项目必须赚钱。只要项目盈利，合作方愿意让万科多分一点，万科也愿意继续输出管理。一旦项目亏损，这套模式的裂缝就会出现。

郑州案的细节：一千多万去哪了？

郑州万科山河道项目，项目公司河南国信乐达的股权结构是：郑州万科占50%，河南国信系占30%，好多锦商贸占20%。万科是操盘方，掌管财务公章，法人代表和财务负责人都是万科派过去的。

据举报方称，2025年查账发现，万科派到项目公司的负责人，在未经股东会决议的情况下，擅自给一家已经结完款的建筑公司，以工程款名义转了1096万元。对方公司拿不出对应的盖章合同和签证单。举报方与万科多次沟通无果后，于2026年8月正式向郑州公安局报案。

这个案子的核心争议在于：钱转了，但合同和签证单都没有。

如果举报属实，那这笔钱的性质就不是“工程款”，而是“去向不明”。如果万科能拿出合理的解释和对应的工程资料，那这就是一笔正常的工程款支付。问题的关键，卡在“拿不出资料”这四个字上。

从烟台到郑州：模式的反噬

郑州不是万科第一次被合作方举报。前年山东烟台，万科被多家合资方联合举报，质疑万科方对项目公司违规转移资金及虚构成本。

举报信在网上公开，细节详尽。去年武汉，同样的问题再次出现。每一次举报的核心争议都高度相似：万科操盘，合作方查账发现异常，沟通无果，最终报案。

这些举报的共同特征是：发生在项目亏损或盈利不达预期的背景下。

如果项目赚钱，合作方不太可能去翻旧账；一旦项目亏损，每一笔资金的去向都会被放大审视。而过去几年，地产行业整体下行，合资项目大面积亏损，合作方之间的信任基础正在被一点点侵蚀。

更麻烦的是，万科的“小股操盘”模式本身就存在一个结构性问题：操盘方掌握财务和公章，合作方缺乏有效的监督机制。在地产上行期，这种信息不对称可以被利润掩盖；在地产下行期，它就会变成矛盾的导火索。

一个信号

万科的小股操盘模式，曾经是行业学习的标杆。但到了下行期，这套模式的裂缝正在逐一显现。从烟台到郑州，从合作方举报到警方受理，万科面临的不是一次孤立的纠纷，而是一个模式在周期转换中的系统性风险。

当项目盈利时，合作方愿意让操盘方多拿一点；当项目亏损时，每一笔钱的去向都会被追问。万科还能不能继续用“小股操盘”的模式做规模，取决于它能不能回答好一个问题：在下行周期里，如何让合作方相信，钱没有乱花。