降低未来商铺去化压力 深物业A拟溢价出让景恒泰全部股权

2022年以来业绩逐步下行的深物业A(000011)，拟出让对旗下深圳市景恒泰房地产开发有限公司（下称“景恒泰”，原泰新利公司）的100%持股，提前实现收益。

继10月26日发布对景恒泰100%股权挂牌转让的预披露公告后，11月3日晚间深物业A进一步披露，本次拟以8.35亿元进行溢价挂牌，溢价率9.77%，最终受让方和交易价格将通过公开挂牌交易确定。如本次股权转让顺利实施，景恒泰将不再纳入深物业A的合并报表范围。

景恒泰系1998年10月由原深圳市公路局所属企业盛通公司和深圳市粤通建设工程公司发起设立的有限责任公司，注册资本为3000万元，经营范围包括物业管理，国内贸易等。

2007年2月，根据深国资委文件，原泰新利公司95%股权被划转至深圳市投资控股有限公司（下称“投控公司”）。当年10月，投控公司又将持有的原泰新利公司95%股权划转至深圳市高新区物业管理有限公司管理（后更名为深圳市投控物业管理有限公司，下称“投控物业公司”），盛通公司也将其持有的原泰新利公司5%股权无偿划转至投控物业公司。

深物业A与景恒泰的渊源要追溯到2019年。

彼时，为增强上市公司发展后劲，优化和夯实上市公司产业结构，做大做强上市公司优势主业，深物业A以现金方式收购投控公司持有的投控物业公司100%股权（含全资子公司原泰新利公司），收购对价为10.27亿元（其中原泰新利公司的评估值为6.08亿元）。2023年4月10日，原泰新利公司更名为景恒泰。

公告披露，目前景恒泰已无日常经营业务、员工人数为0人，主要资产为货币资金及御品峦山项目。2022年，景恒泰实现净利润达2.03亿元，今年上半年净利润仅为72.99万元。

在深物业A看来，御品峦山项目历时17年，历史背景复杂。

原泰新利公司与深圳市派成铝业科技有限公司（下称“派成公司”）曾分别于2006年12月、2010年10月、2020年3月签订《合作协议书》、《补充协议》和《补充协议二》，约定由派成公司负责将地块合法转移至原泰新利公司名下，相关费用由派成公司承担，后续建设等全部由派成公司负责；原泰新利公司获取现金收益和固定商铺物业；系列合作协议对合作各方的权责利进行了明确约定。

深物业A称，截至本次评估基准日，标的公司股东全部权益评估价值为7.61亿元，较2019年深物业收购投控物业时标的公司股东全部权益价值（剔除标的公司已处置资产）实现较大幅度增长，主要原因系景恒泰公司与合作方签订了《补充协议二》，使得其未来可获取相关合同权益增加所致。

景恒泰公司目前的主要资产即是御品峦山项目和货币资金，未来可获取的收益为依据《补充协议二》约定可获得的合同权益，主要为现金收益和一定面积的商铺。

深物业A认为，御品峦山项目历经多次上级主管单位的调整变更，过程中因纠纷矛盾等复杂原因导致未能顺利开发。2019年深物业收购投控物业公司后，通过艰难谈判促成各方达成一致并签署《补充协议二》，为解决历史遗留问题奠定了基础。受外部环境影响，商铺去化存在不确定性，而因与合作方开发模式不同，导致合作建房在实际推动中存在一定困难。

通过股权转让，一方面可以规避合作开发的相关风险，彻底解决历史遗留问题，提前实现全部收益、降低未来商铺去化压力；另一方面通过公开挂牌可以进一步验证市场对股权评估价值反映，实现公司和全体股东利益最大化。