哪只REIT最赚钱？鹏华深圳能源大赚1.53亿，华安、国金、浙商三只亏损

记者 杜萌

　　自2021年6月份首批公募REITs项目获批发行后，该类产品迅速走上快车道。截至4月6日，共有27只REIT项目在沪深交易所上市。

　　截至最新，有20只REIT项目已经披露了2022年年度报告，相关项目去年的营收利润情况也得以展示。总体来看，受到疫情反复等原因，不同底层资产的REIT项目2022年利润差距较大。

　　从净利润来看，鹏华深圳能源REIT的净利润高达1.53亿元，位居榜首。年报显示，其底层项目主要是深圳市东部电力有限公司，为深圳市提供电力供应。2022年，该项目最终的平均电价达到了0.5543元/千万时（含税），高于广东省电力市场发电侧总电量均价的0.5356元/千万时。

表：20只披露年报的REIT项目营收/利润一览表   单位：万元    来源：年报数据   界面新闻研究部

　　排在第二位的平安广州广河REIT，其底层资产则是广东省内广州-河源段的高速公路项目。虽然受到疫情的影响，2022年该项目的交通量和路费收入均受到负面影响。但由于地处经济发达的珠三角地区，去年四季度以来，高速公路的货流量和人流量均有了明显回升。

　　而底层资产是产业园区的REITs项目，因为受到疫情反复的影响，对部分租户减免了租金，从而对营业收入造成了一定影响。

　　年报数据显示，东吴苏园区产业园REIT对符合条件的租户减免了6075.5万元的租金。本次租金减免后，基金管理人通过放弃部分管理费，运营管理机构通过放弃部分运营管理费，并通过补贴申请等方式化解了此次租金减免的影响。年报数据显示，此次减免租金没有对持有人利益造成影响。其中，该基础设施项目的两个公司：科智商业管理有限公司、艾派科项目管理有限公司均超额完成了年度净收入目标。

　　同为产业园区的建信中关村REIT也在2022年进行了租户的租金减免。年报数据显示，基金管理人自去年三季度开始减免了相关管理费，最终，该项目2022年净利润为5203.1万元。

　　博时招商蛇口产业园REIT在年报中表示，2022年，该项目预测的年化可供分配金额为9267.2万元，实际实现可供分配金额为8661.17万元，完成了《招募说明书》预测的93.46%。主要原因是出租率及回款率未达到预期。

　　作为产业园区，如果重要租户退租，则会对项目的现金流产生较大的不利影响。华安张江光大园REIT年报信息显示，项目有一重要现金流提供方租户（其租赁面积占项目可租赁面积比例为28%）租赁合同于2022年末到期，到期后不予续租。年报数据显示，报告期内实现收入8456.98万元，尚不能覆盖营业成本（包括折旧和摊销）8954.7万元，净利润为-3211.25万元。

　　华夏中国交建REIT是首只央企高速公路项目，基础设施项目则是武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施（简称嘉通高速）。年报数据显示，该项目去年营业收入32008.07万元，净利润5387.55万元。同样底层资产是高速公路的华夏越秀高速REIT，受到疫情的影响，该公司通行费收入共计19873.17万元，同比下降11.99%。

　　同样受到疫情的影响，浙江沪杭甬高速REIT在2022年出现了亏损。年报数据显示，项目在2022年四季度永久性偿还了流动资金800万元，并且由于防疫开支的增加，营业收入相较预测减少了10392.76万元。

　　随着REIT项目逐渐覆盖更多的优质底层资产，去年新发行成立的安居房REIT项目交出了靓丽的成绩单。

　　红土创新深圳安居REIT年报显示，虽然基金在8月22日成立，但是截至2022年末，报告期内实现了可供分配的金额为2107.76万元，完成了《招募说明书》中预测的120.67%。数据显示，该项目共持有深圳市4个保障性租赁住房项目，建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性住房及配套设施。其中，4个项目中个人租户合计占比为42.92%，用人单位合计57.08%。

　　国金中国铁建REIT自去年6月27日成立至年末，共实现收入31158万元。其中通行费收入为28346.72万元，占比为94.76%。收入不及预期的原因主要是2022年重庆地区出现高温和山火情况，以及去年10月-12月货车通行费用减免10%等因素所致。不过，由于基础设施项目公司在去年10月底完成了对于重庆渝遂企业管理咨询服务公司的反向吸收合并。完成后，对于设计反向吸收合并事项长盛的基础资产部分进行了折旧摊销，这也影响了项目的净利润。

　　3月31日，证监会官网发布关于准予REITs产品变更注册的批复，分别为华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT。后续以上4只REIRs在召开持有人会议后将正式进入扩募发售阶段。

　　这意味着历时半年，首批REITs扩募正式落地，迈出关键一步。业内认为，REITs扩募机制有助于提升单基金资产规模及分派率并优化资产组合，是我国REITs市场逐步迈向成熟的重要标志，REITs扩募发售也将有助于REITs常态化发行持续推进。