超41亿，大悦城将上海顶豪中粮海景壹号公寓摆上货架

在大宗交易频繁的上海市场，又一项重要标的被摆上货架。

大悦城控股集团股份有限公司近日（000031.SZ）发布公告称，拟挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，底价不低于41.42亿元。

大悦城控股的控股子公司大悦城地产有限公司持有亨达100%股权，亨达持有上海鹏利100%股权。交易完成后，大悦城将不再持有上海鹏利股权。

公告显示，海鹏利标的公司核心资产为中粮海景壹号5号楼、6号楼和7号楼，位于上海市浦东陆家嘴核心地段，土地用途为住宅用地，房屋类型为公寓，宗地面积24316平方米，使用期限自1999年4月21日至2069年4月22日。

1996年，亨达与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署《土地使用权转让合同》，获得标的资产的土地使用权，1998年亨达成立上海鹏利进行开发建设。2008年，项目实现竣工，可售建筑面积合计49212.01平方米，此外还有未办理产证地下车位311个。

中粮海景壹号位于陆家嘴金融核心区，毗邻汤品一臣，西邻滨江大道，俯瞰黄浦江，拥有一线江景，东靠是银城中路，是黄浦江畔的顶级豪华住宅项目。

该项目由4幢（6个单元）超高层江景公寓围合组成，分别为31层—40层的超高层住宅公寓。中粮海景壹号项目占地面积约2.4万平方米，总建筑面积约12万平方米。

此次拟出售的5、6、7单元为鹏利辉盛阁公寓，由开发商保留无售卖。2007年，开发商决定将5、6、7号楼转为酒店式公寓出租，2008年底正式变身为上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓，由新加坡辉盛国际负责管理。

其中，5、6单元共31层，户型为210-250平方米的平层；7单元01户型共40层，40层为复式，02户型共37层，均为平层。以可出售面积49212平方米来算，这批公寓的挂牌价约8.42万元/平方米。目前基本已对外出租，租期均为一年以内短租约，入住率保持在90％以上。

项目开发另外的1、2、8单元已经陆续对外出售，目前链家网只有1套340平方米的四居室房源挂牌，挂牌总价1亿元，单价29.385万元/平方米。也是因为其价格高昂和地理位置优越，该项目也是上海豪宅的代表之一。

今年5月份，中粮海景壹号成交了一套二手房，成交价为1.66亿元，折合单价42.6万元/平方米，刷新了陆家嘴成交的天花板。据了解，该房源建筑面积约389平方米，位于2单元楼王15层，享有一线江景。

不过，不同于1、2、8单元，5、6、7单元是作为酒店式公寓进行出租经营，其盈利模式主要来自租金收入，整体资金回流周期较长。财报数据显示，2021年上述公寓项目实现收入2.52亿元，去年实现收入为2.36亿元。

对于此番对项目公寓部分的打包出售，有业内人士认为，大悦城此举是为了回笼现金。不过，大悦城则表示，此次出售将有利于公司进一步盘活存量资产、优化资源配置。

此外，因本次交易拟通过上海联合产权交易所有限公司公开挂牌转让方式进行，交易对方及最终成交价格目前均不确定，交易是否能够达成以及交易产生的具体损益金额对公司经营业绩的影响存在不确定性。

同时，大悦城还在公告中提到，在评估基准日(2023年3月31日)，上海鹏利的股东全部权益账面价值为7.3299亿元，评估价值为41.4239亿元，增值额为34.09亿元，增值率为465.13%。

“评估值较账面值增幅较大的原因，系投资性房地产建成及土地使用权取得时间较早，而目前房地产收益价值远高于原始取得成本；同时投资性房地产会计折旧年限短于经济使用年限。”

这不是大悦城今年首次出售旗下资产。今年5月，据北京产权交易所显示，大悦城控股旗下子公司香港鹏源发展(越秀)有限公司挂牌转让所持有的北京名都房地产开发有限公司100%股权，转让底价为6423万元。

对于这宗上海标的出售，大悦城也十分重视，半个月后将针对该事项召开2023年第一次临时股东大会。

在向来不乏各类大宗交易买家的上海，中粮海景壹号公寓的出售无疑会迎来多方关注，但最终的买主会是谁，成交价是多少，还存在不确定。