深圳旧改挑战 大悦城同业竞争延期里的难题

观点网 大悦城控股的同业竞争问题曾在2018年之前被投资者时常关注，只是随着2018年H股平台大悦城地产注入该公司，这种关注度逐渐被弱化。

而在重组交易完成近五年后，大悦城主动承认了同业竞争解决进度不及预期的事实。

2月2日晚间，大悦城控股公告称，大股东中粮集团向公司出具了《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，基于对当前实际情况的审慎分析，拟延期履行部分避免同业竞争承诺。公司董事会已审议通过该延期事项。

同业竞争承诺源于2018年，彼时中粮地产发行股份购买中粮集团旗下明毅有限公司所持大悦城地产91.34亿股。该次重大资产重组交易于2019年2月25日完成，中粮地产由此更名“大悦城控股”。

在2019年3月举行的年度业绩会上，时任大悦城地产管理层向包括观点新媒体在内的人士展望，两个平台整合后，A股平台大悦城控股希望能在两三年内达到千亿目标。

彼时大悦城表示，中粮地产改名为大悦城控股，并不是意味着大悦城控股以后不做开发型业务。“大悦城品牌落地以后，我们才与城市有更多沟通的机会。”他指出，住宅业务同样是A股平台里的一大优势，必须要做好住宅与商业之间的平衡。

而为了支持新平台的发展，中粮集团就其存在的与大悦城控股、大悦城地产业务重叠的公司情况进行梳理，并制定了相关避免同业竞争的规定。

其中主要涉及到几方面，包括中粮集团不再从事新的地产业务，如有新项目便优先转让给中粮地产；北京名都地产未来不新增房地产项目，股权转让至中粮地产名下；苏州苏源公司未来不新增房地产项目。

此外，中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳城市更新规划单元。若未来相关物业纳入深圳市城市更新规划单元，中粮地产将以获取实施主体或合作开发的模式，实现对这批物业后续开发的控制。

而若重组完成后三年内，深圳中粮持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在期限届满之日起两年内，中粮集团会将这些物业转让至中粮地产或其他无关联第三方。

根据最新公告，中粮集团、北京名都、苏州苏源此后都履行了避免同业竞争的承诺。唯一例外的情况是，尽管中粮集团已将深圳中粮委托给大悦城控股经营管理，但由于相关物业迟迟未能纳入深圳市城市更新规划单元，相关承诺未能在期限内履行完毕。

合一城市更新统计的数据显示，2011-2019年间，大悦城共计有10个位于深圳的城市更新项目纳入计划阶段，拆除重建面积约75.39公顷。这些项目绝大部分是工改类型，主要是早期中粮集团在深圳尤其是宝安一带储备的相关工厂地块。

深圳城市更新流程可大致分为四个阶段，即申报城市更新单元计划、申报城市更新单元规划、确定实施主体、建筑物拆迁及取得建设用地规划许可证。

其中从推进时长看，申报城市更新单元规划流程相对较长，普遍周期在1-2年之间，更长需要3年左右；确定实施主体需要接近1.4年，最后一阶段一般也需要1年。这意味着要转化深圳的城市更新项目需要六七年甚至更长时间。

对于大悦城而言，包括天悦壹号（25区旧改）、云景国际（创维旧改）、创芯公园（69区旧改）、宝安大悦城（25区旧改）、福田大悦中心（金帝食品厂旧改）等项目，在2023年该公司的披露中，它们已基本完成了旧改转化。

观点新媒体了解，大悦城控股曾于2020年申报了4个城市更新项目，除了上述提及的25区项目及金帝食品厂项目，还包括宝安长营地块及全一地块（合称固戍项目）、宝安大洋工业统筹片区启动区项目，

而需要指出的是，至今长营地块及全一地块仍只停留在城市更新规划阶段，并未确认实施主体。其中，长营地块拟更新方向为普通工业用地，全一地块拟更新方向为普通工业用地+新型产业用地，更新单元用地面积共计14.19万平方米。

大洋工业统筹片区项目则未进入城市更新阶段，且没有新的消息流出。资料显示，该项目于2017年12月20日纳入城市更新计划，更新方向以普通工业为主，更新单元面积为18.76万平方米，拟拆除范围用地面积为16.64万平方米。

大悦城控股在最新公告中解释，尽管中粮集团与公司协同配合、多方面开展工作，但由于城市更新受政策、规划等多种因素影响，截至目前深圳中粮持有的物业未能纳入深圳城市更新规划单元。

因此，中粮集团拟延期履行同业竞争的承诺，约定若在2027年6月30日之前仍未将相关物业纳入深圳城市更新规划单元，在前述期限届满两年内将项目转让给大悦城控股或其他无关联第三方。

就目前而言，大悦城控股面临的挑战还包括，如果项目迟迟没有进展，也会被剔出深圳城市更新相关计划。大悦城方面并未回应观点新媒体未来推进项目的计划等事宜。

据第三方统计数据，2019年3月以来，深圳共有14个旧改被公告计划失效，其中去年就有9个项目。另据合一城市更新披露，截至2023年三季度末，深圳89个城市更新项目处于计划失效期，暂未取得规划批复，或将面临计划清退的风险。

或许出于推进困难等原因，大悦城近年来已逐渐发展深圳以外的城市更新项目，涉及北京、西安、天津等城市。去年8月，该公司宣布与上海虹口区政府合作，合作涵盖城市更新、TOD、综合体开发等领域；9月，其便以12亿元代价获得虹口区相关地块。