“双轮双核”战略赋能韧性发展 大悦城商业REIT迎来新突破
大悦城控股消费基础设施REIT迎来实质性进展。
8月2日，证监会以及深交所官网信息显示，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏大悦城购物中心REIT”）已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。
资料显示，大悦城控股以卓远地产作为原始权益人，以其全资子公司成都博悦持有的成都大悦城购物中心部分资产开展REITs申报发行工作。项目基金管理人为华夏基金管理有限公司、专项计划管理人为中信证券股份有限公司。据了解，该基金为契约型封闭式，合同期限为24年，准予募集份额总额为10亿份。
业内人士认为，此次大悦城控股REIT顺利获批，将为项目及公司未来更好的发展提供有力支持，也将助力国内消费REITs市场提质扩容，为丰富市场产品提供更多投资选择。
大悦城控股也表示，项目的发行将使公司资产结构将得到优化，从而提升资金周转效率及回报水平。公司将利用净回收资金，把握新的投资机会，促进公司在消费基础设施领域投资的良性循环，实现快速发展和业务拓展。
优质底层资产赢得青睐
众所周知，消费基础设施REITs优质的底层资产需要满足运营成熟稳健、地理位置优越、客流量稳定等条件，而华夏大悦城购物中心REIT底层资产——成都大悦城购物中心恰好具备上述特征。
资料显示，成都大悦城是中粮集团及大悦城控股在西南区域投资建成的首个大型城市综合体，项目共用宗地面积约6.9万平方米，于2015年12月24日正式开业。
在项目打造上，成都大悦城延续大悦城品牌“年轻、时尚、潮流、品位”内涵，定位为“Joy City Joy Park”即“国内首个体验游憩式潮玩购物公园”，项目由户外广场、购物中心两大主要区域构成，并塑造了三大特色标签——“3A景区”、“宠物友好MALL”和“节能环保MALL”。业态布局上，2023年项目产品升级业态焕新，引进首店20余家，包括句象书店、HERTU等。由此，成都大悦城一直以来都在引领着这座城市潮流和质感的生活方式，成为不可多得的“消费聚能场”。
再从区位来看，成都大悦城位于成都市武侯区大悦路，处于西南2.5环和3环之间，临近地铁3号线、地铁7号线，周边遍布成熟公交线网，交通便利。丰富的业态叠加优越的区位成为吸引客流的必要保障，这也使得2023年成都大悦城全年客流达2300万人，购物中心会员已突破100万人。
不仅如此，在开业以来的8个年头里，成都大悦城出租率连年攀升并保持在高位，近三年出租率保持在96%以上，在2024年6月末出租率高达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。
综合优势的加持下，成都大悦城自2015年底开业以来，销售年复合增长率达16%。其中在2023年，实现销售额25.4亿元，持续位于成都非奢购物中心头部地位。
成都大悦城凭借优质、稳定、成熟等特质，为大悦城控股商业业务提供了多样化的融资渠道，有助于公司业务实现高质量发展。
本次消费基础设施REIT成功发行后，对于企业而言，不仅可以实现资产结构优化，增加公司的可持续经营能力，也将提升“大悦城”在商业地产领域的品牌影响力，进而提高市场竞争力去更好地满足居民不断提升的消费需求；对于成都市而言，将实现消费REITs零的突破，促进成都消费基础设施再投资，优化提升的良性循环，为成都市打造国际消费中心城市提供助力。
加速商业轻资产项目布局
正如信达证券分析，对企业而言，发行消费基础设施REITs实质上打通了一条轻资产发展之路。
近些年来，大悦城控股在商业发展中，不断在重型持有类项目和轻资产输出项目上同时发力，并在重资产证券化道路上加快脚步。除在消费类公募REITs赛道上奋起直追外，此前于2021年，大悦城控股以沈阳大悦城为底层资产，发行了规模为18.01亿元的CMBS，这也是借助资产证券化加快企业的战略转型，将资产运作模式由重转轻。
除此之外，针对项目的发展，2021年，大悦城控股商业进一步提出，将以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式，加快大悦城控股商业规模扩张。
在整体布局中，大悦城控股商业以大悦城和大悦汇为标准产品线，重点入驻一二线核心城市，截至2023年12月，已在北京、上海、天津、深圳、成都、重庆、西安、杭州、沈阳、三亚等二十余个城市布局45个项目，其中，重资产30个，轻资产15个。
尤其在2023年，大悦城控股商业不断拓展版图，为不同城市带来新的标杆项目。年内，无锡江南大悦城、北京京西大悦城、广州黄埔大悦汇、成都天府大悦城及天津西青大悦汇五大项目盛大开业。
其中，无锡江南大悦城是布局江苏的首个轻资产商业项目，招商率达96%、开业率达92%、开业首日总客流逾10万人次、销售额超800万元；而另一轻资产项目广州黄埔大悦汇以99%的招商率、93%的开业率亮相，开业首日实现总客流突破5.6万人次、总销售额超650万元。
大悦城控股商业轻重联动，加速轻资产布局，不断做大管理规模，表现出亮眼的成绩。2023年，大悦城、大悦汇实现销售额347亿元，单年客流超3亿人次，会员规模突破1707万人、同比增长23.7%。
轻资产重塑企业发展新路径
大悦城控股加速轻资产模式使得企业收入结构实现优化。财报显示，2023年，企业实现营业收入367.83亿元，其中，投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元，同比增长24.35%，毛利率61.24%，同比上升8.29个百分点，该项业务占总收入比重由2022年10.96%上升到14.66%，由此，成为企业经营发展的又一个有力支撑。
不仅在商业地产领域加码轻资产，大悦城控股在2023年年报中表示，在产业地产和写字楼领域，未来公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。
事实上，为顺应行业发展，除大悦城控股外，众多头部房企已经将轻资产输出作为重要战略。包括万达商管、华润置地、保利发展、龙湖集团在内的企业等都在向开发、运营、服务一体化发展转型，不同于房地产开发业务更受市场周期性波动影响，包括运营、服务在内的经营性业务能够带来更为稳定的现金流和可观的利润，能帮助其在行业不确定性下有穿越周期的底气。
据《2024中国房地产百强企业研究报告》显示，2023年，部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。
举例来看，华润置地构建开发销售型、经营性不动产、轻资产管理与生态圈要素型“3+1”业务模式。2023年，集团经常性业务营业额为390.6亿元，同比增长26.4%；核心净利润95.6亿元，同比增长47.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。龙湖集团开发、运营及服务三大板块协同发展。2023年，企业运营加服务组成的经营性收入占比达到14%，利润占比超过60%。
存量时代，轻资产成为重塑企业发展的新路径，大悦城控股坚持重型持有类项目和轻资产输出项目“两条腿”走路，并加快重资产轻量化步伐，将为商业地产模式深层次变革贡献重要力量。