【新华财经调查】消费基础设施REITs“上新”在即 公园式购物中心“成色”如何？——实探华夏大悦城商业REIT底层资产

转自：新华财经

新华财经北京9月18日电（王菁）“近者悦，远者来。” 缘起于如是理念的大悦城集团商业地产品牌，近年来正在探索顺应新时代消费者多样化需求的转型之路，通过模式培育、业态拓展到服务升级等方式，加快突破原有消费领域同质化“内卷”瓶颈。

作为华夏大悦城商业REIT首发底层资产，成都大悦城近日备受市场关注。带着诸多投资者的关切，新华财经探访项目实地并与相关负责人展开交流，以期多角度诠释这一正在“候场”的重磅消费基础设施REITs资产“成色”。

何以消费？

消费，是市场活力的直接体现，也是观察经济运行状况的重要窗口。今年的《政府工作报告》提出，“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”，“培育壮大新型消费”。

据国家统计局最新数据显示，2024年7月份，社会消费品零售总额37757亿元，同比增长2.7%。1-7月份，社会消费品零售总额273726亿元，同比增长3.5%。按消费类型划分，1-7月份，商品零售额243079亿元，增长3.1%；餐饮收入30647亿元，增长7.1%。

在顺应品质升级的创新趋势下，商业综合体作为重要的消费场所，通过拓展消费场景，增加新产品、新服务、新体验，持续丰富多元业态，以期为消费者提供更加优质的商品和服务，进而激发社会消费潜力。

从行业“造血”能力来看，公募REITs为商业不动产优质企业提供了一项创新融资工具。某咨询公司不动产部门负责人对新华财经指出，“目前国内企业积极布局发行REITs，除了看好消费行业未来、盘活优质存量资产外，还有改善企业自身现金流、优化资产负债率等现实作用。在一众企业中，运营管理能力更强的头部企业更有可能借助REITs实现经营模式转型升级，于大悦城而言便是如此。”

据了解，近日华夏大悦城商业REIT在发售阶段累计“吸金”48.124亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是拟募集规模（33.23亿元）的1.448倍，产品超募的背后，展现出市场对消费基础设施REITs板块的持续看好。

而随着数字消费、绿色消费、健康消费等新型模式的不断扩容，消费市场还将迎来不少新机遇。商业综合体也有望及时捕捉潮流趋势，根据大众需求完成迭代更新，持续提升新型消费产品和服务的供给质量。

何以成都？

“九天开出一成都，万户千门入画图”。有着2300年历史的成都，自古就有“天府之国”的美誉，因商而立、更期待因商而兴。

2023年，成都市社会消费品零售总额达10001.6亿元，同比增长10%，成为第二个社会消费品零售总额突破万亿的省会城市，当下仅有北京、上海、重庆、广州、深圳和成都六座城市进入“万亿消费俱乐部”。按消费类型来看，成都2023年商品零售8180.0亿元，增长6.9%；而餐饮收入1821.6亿元，增长26.1%，均录得明显涨势。

2023年，四川省委、省政府联合印发《关于支持成都加快打造国际消费中心城市的意见》，从建设消费新高地、打造消费新空间、塑造消费新场景、培育消费新模式等方面，提出打造世界文创名城、旅游名城、赛事名城和国际美食之都、音乐之都、会展之都（简称“三城三都”），加快建设蕴含天府文化特色、彰显公园城市特质、引领国际时尚的国际消费中心城市。

业内人士认为，随着“三城三都”建设提速，各类消费新场景在成都涌现，各种新体验充分激发城市消费动力。在一系列促消费举措下，成都消费市场活力十足、动能澎湃。

另一方面值得关注的是，近年来首店经济概念已逐渐成为发达城市商业繁荣的标志之一，且已经有不少区域和城市实现了“领跑”。其中，成都被称作“中西部首店第一城”，其商业影响力在全球市场中也不容小觑。

在尼尔森中国研究总监赵亭看来，首店不只是指品牌新开的“第一家店”，还包括一些通过老店创新经营业态和模式形成的新店。这是一种为消费者提供综合场景体验的新经济形态，它不仅销售产品，更销售全新的生活方式。当前，稀缺性是首店经济的重要特征，成都年轻人多、消费活力强，主要的首店业态种类为时尚零售。随着特色品牌的引进，还可以帮助购物中心突破同质化竞争格局。

“当消费成为拉动经济的核心竞争力的时候，谁的年轻人多、谁的营商环境好、谁的消费习惯好，就成了这个城市脱颖而出的根本竞争力。”国际关系学院教授、数字经济智库副院长储殷则表示，随着城市化的发展，城市应该成为给人幸福感的“梦工厂”，而非仅关注传统意义上“量”的消费。

据成都大悦城项目负责人李书娟介绍，“如果品牌的首店经营情况较好，那么未来第二批次和第三批次的首店就会跟进。因此，我们每年都会锁定下一年的重点品牌，之后为其制定店铺经营策略。截至2023年底，成都大悦城大约有120家品牌在成都市业绩排名前三，其中有些品牌能够达到成都市第一。而在2024年，我们又引进了20家左右的首店品牌，希望可以实现进一步的良性循环。”

成都大悦城“秋中庭”仰视图 新华财经王菁摄

何以大悦？

伴随着购物中心品牌“遍地开花”，经营同质化问题日益突出。如何在经营方式、建筑风格和品牌特色等方面吸引消费者“常驻”？如何从中长期视角形成差异化发展战略？......是当下各类商场亟待厘清的重要问题。

在成都，大悦城品牌有2个项目，分别为成都大悦城、成都天府大悦城。此次首发REITs底层资产正是其中运营更成熟的成都大悦城项目，位于武侯区大悦路518号，2015年开业，至今已运营9年；宗地面积68747.98平方米，建筑面积172540.69平方米，楼层为B1-5层，定位为“AAA潮玩购物公园”，2017年被评为AAA级国家旅游景区。

成都大悦城项目相关工作人员表示，“大悦城屋顶花园是我们的特色之一。成都市属亚热带季风性湿润气候区，体感温和、四季分明，且常年阴天较多、晴天较少，人群对于室外活动的需求也较大。另外，成都市所推行的屋顶绿化及垂直绿化技术导则，也促进了大型屋面的利用和设计，使之逐渐成为城市生态系统的一部分。”

成都大悦城外景俯视图 新华财经记者王菁摄

“目前，成都大悦城可以满足家庭多类型需求。”项目负责人李书娟介绍称，家庭成员中的年长者喜爱在屋顶喝茶、散步，而年轻父母偏好购物，小孩子则可以体验游乐设施和相关亲子业态。建筑外观优势使得购物中心的园林覆盖比例很高，在气候条件符合的情况下，我们还会举办户外生活节、运动季等，并与商户联动打造更多特色活动。

成都大悦城工作日傍晚客流情况 新华财经王菁摄

前述工作人员还分享了体会称，“虽然消费者行为日趋理性，但从销售数据来看并不代表购买品质的下降，大悦城近年来非但没有走‘平价’路线，还提升了商城的品牌引进质量和标准。更多偏中产类型的消费者，愿意参与商城的高品质体验消费。”

持续创新，说易行难。一直以来，在零售业转型大潮中，所有商场都在努力变革、抵抗压力。

“创新，不是简单模仿和盲目改变，不忘记自己是谁、在发挥优势基础上取长补短，才是创新转型的真谛。”李书娟认为，创新是一场“对抗衰老、永葆青春”的长跑，只有起点，没有终点。尤其是购物中心领域的与时俱进，需要有敢为人先的尝试和龙头企业的担当。成都大悦城将紧跟目标群体消费需求更新，坚持自身核心定位，也欢迎市场投资者与线下消费者的共同“检验”。

编辑：王柘