超长待机：延期4年的大悦城，能否杀出mall大战重围？

南柑北枳。

灵芝地铁口，有一个待开业的大型mall，中粮大悦城。

北派商业欲将南下，却进度钝迟。大悦城的开业传闻，从2019、到2021、到2024、到2025年，延期频频！

2012年，中粮从大本营北京南下深圳，建大悦城的消息，轰动一时。

宝安大悦城仅前期审批、拆迁谈判，就足足耗费了7年。

项目规划时，预计购物中心将于2019年年底开工，正式动工后又预计2021年-2022年开业。

10年磨一剑，旧改波折的大悦城从延期到招商40+品牌，所谓"深圳版太古里"能否撼动宝安商圈格局？

时代滚滚，深圳商圈又叠代了个遍——东西南北中，深圳都有商业体新IP崛起，人气很旺那种。

羡慕死人——连香港K11都羡慕了这些商业新IP。毕竟深圳太子湾K11开业，网上舆论汹涌，不少人诟病太子湾K11不好玩。

投资超百亿的大悦城，灵芝地铁口，工地状态正围绕。别的商业体都休闲娱乐5.0了，大悦城还是北方方头大脑、大盒子的感觉。

2016年立项，9年过去，深圳商业更加群狼环伺。

多年的等待背后，是城市更新项目的"达摩克利斯之剑"，还是商业地产下半场的必然阵痛？

灵芝这边本来就有中洲、勤诚达新商圈，还有海雅这种老实力商圈，更有一堆宝立方之类本土人气商圈，家门口已经厮杀惨烈。

走多几步的壹方城、欢乐港湾...个个都很能打。周末，周边社区的人真没理由来大悦城啊。

区域竞争格局

宝安区是深圳商业体量最大的区域，拥有近40个商业综合体，商业总面积超过310万平方米。

尤其是项目所在的新安街道-宝安中心区商圈，为深圳近年“流量新宠”和“人气之王”。创业二路沿线商业项目密集，中洲πmall、勤诚达K+广场、宝安万达广场、海雅缤纷城等大型商场鳞次栉比。

宝中壹方城体量达40万平方米，是深圳单体最大的购物中心，2023年客流量超过4300万人次，销售额高达75.6亿元。沿创业路一线还串联了海雅缤纷城、中洲购物中心、K+广场等区域型商场，以及南山万象天地、海岸城等城市级商业地标，商业氛围浓厚但竞争白热化。

大悦城招商缓慢。

实探大悦城，部分楼宇一楼商铺是开业了的，但是商家层次，就很“县城”。

当然，大悦城自己的主题大盒子，外观线条是可以的。目前正被围合施工，应该是为开业做脸面工程。

大悦城有几个“盒子”，有的在住宅的楼下，有的在灵芝地铁口。

但是地铁口这里，有好多地铁站的设备间，很高，挡住了大悦城的外立面。这就导致以后大悦城的室外广场的开阔型、地标性不足。

灵芝、新安这边，是需要大规模的旧改的。否则，就有很多眼前所见的老旧社区。又旧、又低密度，那消费人口的数量也就有限。

老的街铺，很多关铺了。

遇上楼市大寒流，城市旧改的速度也放慢了。以后可能很长期都是这种比较“县”的街貌。

也就万科大都会-大悦城这一带，新盘多，城市界面感足一点。

踩盘回去，专门查了下大悦城商业的情况，有点理解为什么大悦城商圈发展这么慢，招商恐怕也有压力。

宝安大悦城是中粮集团在深圳打造的首座大悦城项目，规模约73-78万平方米，从逛的角度可以尽兴了。

购物中心部分商业面积约25万平方米，这应该就是今年“攻关”开业的部分了。

项目早在2012年就已启动规划，商业也更有2021年开业的计划。但旧改项目进度多波折，开业推迟。

2016年：对外宣称“定于2017年入市”；

2021年：大悦城控股官网表示预计2022年开业；

2021年底：调整为“计划于2024年开业”；

2023年：华南大区官微显示宝安大悦城计划2024年开业；

2024年9月：在招商发布会上宣布将于2025年开业。

截至2025年3月，项目已进入建设收尾阶段，官方宣布将于年内正式亮相

从最初预计的2021年开业，到可能的2025年开业，整整4年。

迟到的真相：一座"巨无霸"的诞生史

1. 体量与时间的博弈

大悦城73万平方米的总建筑面积（含25万㎡购物中心），相当于3个深圳万象城的规模。对比同期开发的上海前滩太古里（占地11.5万㎡），深圳中粮大悦城的"巨无霸"属性注定了其漫长的开发周期。

2. 城市更新中的"地雷阵"

项目位于宝安区核心区，涉及大量拆迁补偿与规划调整。据公开资料，仅拆迁安置就耗时超5年，这直接导致2017年原定开业计划流产。业内专家指出："深圳城市更新项目的平均周期为7-10年，大悦城已属高效案例。"

3. 企业战略的"左右互搏"

中粮集团内部地产业务曾存在"中粮地产"与"大悦城控股"双平台竞争，资源分散加剧了项目推进难度。2019年集团重组后，才真正聚焦商业地产赛道，但此时市场环境已发生巨变。

数据佐证：

2017年深圳商业综合体存量仅约400万㎡，至2023年已突破800万㎡（来源：戴德梁行）

同期大悦城控股商业项目平均开发周期从3.5年延长至5.8年

招商逆袭：40 + 品牌签约背后的"生存密码"

尽管开业延期，项目招商却有进展：

2024年9月招商发布会：一口气签下寰映影城，觅书店，升级型盒马，餐饮潮玩首店等40 + 品牌

业态创新：规划全市首个"亲子主题街区"、引入华南首家特色沉浸式娱乐体验馆

项目想借“力”翻盘：

"首店经济"策略：超过60%品牌为区域首店或定制化概念店，直接对标深圳湾万象城

精准客群锁定：周边3公里覆盖50万年轻家庭及白领，与项目"家庭娱乐 + 轻奢消费"定位高度契合

品牌信任背书：大悦城控股已在全国布局40余个项目，品牌方对其运营能力有充分认知

差异化业态和场景：摒弃“大而全”的传统模式，聚焦时尚潮流主题，打造精致潮流零售、美食体验和潮玩娱乐三大核心业态标签

生死战：宝安商圈的"修罗场"挑战

但是，深圳商业正走入修罗场。

这几年，深圳商业地产市场，特别是购物中心领域，已步入“红海”竞争阶段。

市场分化加剧，头部效应明显，运营成熟、定位清晰的标杆项目，如万象城系、壹方城系持续吸引客流和优质品牌。

项目间的客流争夺、品牌抢占更日趋白热化。尤其是在宝安、南山等新增供应集中的区域，同区域内多个大型Mall短兵相接，竞争压力巨大。

地理位置欠佳、定位模糊、运营能力不足或设施老化的项目，则面临客流流失、品牌撤离、空置率上升的困境。市场呈现“冰火两重天”的局面。

所以，尽管具备前文所述优势，深圳大悦城仍需应对周边成熟项目的竞争压力。

1. 竞争格局白热化

既有玩家：壹方城（年客流量超5000万）、海雅缤纷城（区域成熟商圈）

新晋威胁：前海壹方汇、欢乐港湾等新兴综合体

壹方城、海雅缤纷城等已占据区域商业制高点，拥有稳定的客流和品牌号召力。

大悦城需要在开业后迅速树立自身特色形象，才能在激烈的市场中分得一杯羹。

深圳商业地产整体供应充足，未来几年全市年均新增商业面积预计超过60万平方米。

这一波新增供应体量巨大,且不乏知名开发商和运营商的身影（如华润、招商、中粮、新世界、星河、京基、益田等）,预示着未来市场竞争将更加激烈。

未来几年新增供应仍将维持高位，市场竞争将持续白热化，行业洗牌和整合将加速，部分竞争力不足的项目可能面临调整或退出。

在这样的环境下，深圳大悦城必须持续创新运营，提升顾客黏性，才能保持竞争力。

2. 差异化突围路径

"宝安商业已进入'体验为王'时代，大悦城若能将'年轻力'与'家庭客群'完美融合，或可复制北京朝阳大悦城的成功路径。"——赢商网

市场已进入90、00主场时代，新一代不再满足于单一的购物功能。他们更注重体验，他们创造新的消费品牌，他们对体验感、社交性、文化性的需求日益增强。

未来，购物中心将加速向融合零售、餐饮、娱乐、文化、艺术、运动、休闲等多功能的“生活方式中心”转型。公园式商业、策展型零售、强主题空间将成为主流。

未来展望：多年等待值不值？

2025，大悦城大概率可能开业。虽然现场看还没啥感觉。

从业主，到社区，期待者众。

八年等待，业主值不值？

乐观预期

若能在2025年如期开业，并复制"朝阳大悦城"的成长轨迹（开业首年客流破1000万），项目有望成为宝安商业新标杆。

悲观情景

若遭遇消费复苏不及预期或竞品冲击，可能陷入"开业即巅峰"的困境，需警惕成为下一个"广州万达文旅城"。

终极拷问："在电商冲击、消费降级的双重压力下，一个体量巨大、开发周期漫长的商业项目，究竟是城市发展的必需品，还是资本游戏的牺牲品？"