昔日“深圳拿地大王”中洲控股2022年归母净利润降超六成,拿地脚步再放缓

http://ddx.gubit.cn  2023-04-13 12:28  中洲控股(000042)公司分析

  界面新闻记者 | 张熹珑

  4月11日晚间,粤派老牌房企中洲控股(000042.SZ)发布2022年业绩报告。

  2022年,公司实现营业收入70.83亿元,同比下降18.36%;实现归母净利润7966.3万元,同比下降61.32%,降幅较去年同期扩大;每股收益为0.12元,下滑61.32%。

  期内,总资产出现11.47%的下滑,由414.38亿元下滑至366.87亿元。

  中洲控股前身为深圳国资委旗下的上市公司深长城,1994年在深交所上市,业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。

  在1月发布的业绩预告中,中洲控股解释了净利润跳水的原因:本报告期房地产结算的项目主要是溢价收购项目,导致所得税费用增加、归母净利润减少。

  截至2022年末,公司产生的所得税费用为4.83亿元,2021年为8648.57万元,大增4.6倍。

  广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面大湾区分析道,溢价收购项目是指公司前期在市场上行的时候,花了更多的价钱进行项目收并购;收购成本一增加,也意味着要交更多的税费,主要是土地增值税,进而降低了后期结算的利润。

  背后亦延伸到公司此前的经营策略。中洲控股一度被称为“深圳拿地大王”。2017年,公司曾在一个月左右连续拿下5个城市。除了广东之外,业务覆盖上海、四川、山东等地。

  而随着市场承压,此前花大价钱拿下的项目反而成了“烫手山芋”。

  中洲控股将去年形容为“举步维艰”的一年。需求端观望、供给端保守下,土拍市场持续低迷。国家统计局数据显示,2022年全国商品房销售面积135837万㎡,比上年下降24.3%;房企全年融资总量为8240亿元,同比减少38%,2016年以来首次低于1万亿元。

  企业承受着行业周期调整和内外部环境带来的前所未有的经营压力。”公司表示。

  期内,公司房地产销售面积达28万㎡;销售金额43.6亿元,减少45.14%;新开工面积23.21万㎡,较上年同期减少66.23%。房地产业务占营收比重在九成以上,实现66.41亿元的收入,降幅18.86%。

  销售金额减少,但销售佣金明显增加,2022年达1.71亿元,2021年同期为9947.7万元。

  在房地产市场,销售佣金一般和市场热度成反比当项目去化难度增加房企会加大刺激销售的力度,佣金费用随即上调。

  分地区来看,四川地区项目毛利率最高,达46.11%,营收也同比增加271.07%。广东地区项目毛利率“垫底”,为28.2%,处于下滑,营收也减少38.53%。由于计提存货跌价准备和计提贷款利息支出,7家位于广东的子公司去年处于亏损。

  中洲控股的盈利难题也与开发进度缓慢脱不了干系。期内,公司有16个主要项目在开发或竣工。尚有4个项目的开工时间和竣工时间为“不确定”,包括深圳宝安26区项目、惠州中央公园、成都三岔湖和惠州仲恺科研楼等;惠州圣廷峰汇在2018年开始动工,竣工时间亦为“不确定”。

  宝安26区项目为公司在2009年取得的旧改项目,被视为最赚钱的项目,但截至年报发出时仍未有具体动工时间;成都三岔湖自2017年收购以来,也一直未有进展。

  而“拿地大王”自2018年以后也“急流勇退”。2019至2022年,累计土地储备总占地面积从93.35万㎡下滑至76.92万㎡;剩余可开发计容面积从243.36万㎡下滑至160.21万㎡。

  对于房企而言,待开发土储和未完成项目是最大的利润来源,但同时也是最大的风险来源。一旦开发成本出现跌价或无法变现,将给公司带来无法预估的损失。

  截至2022年末,公司存货账面余额为272.65亿元,相应的存货跌价准备为11.8亿元。其中,房地产开发成本(拟开发土地、在建开发产品)和房地产开发产品(完工项目)存货跌价分别为5.08亿元和6.71亿元。

  就行业而言,2022年11月起,监管部门先后向房地产业发出“三支箭”,分别从信贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持。克而瑞研究中心指出,房企供给侧改革已渐近尾声,企业整体融资环境或将实质性改善。

  只是从政策层面的支持,到市场信心的真正恢复,中间还需要一定的过程。同时,金融纾困房地产的资源何时能从行业龙头流向中小型民营房企,也尚为未知之数。