华侨城A回复深交所问询：去年计提资产减值合理、合规

　　经上次申请延期回复深交所问询函后，央企华侨城A在5月19日给市场吃下了定心丸。

　　据深交所在4月22日向华侨城A发出的2022年年报问询函，其需要在5月5日前说明归母净利润大额亏损、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具体情况等，总计11条问询问题。

　　由于问询函中涉及的部分问题需对有关事项和数据作进一步的梳理、补充及复核，工作量较大，华侨城A此前公告表示无法在5月5日前完成回复，将回复时间延迟至5月19日前。

　　对于深交所的问询，华侨城A在5月19日逐一给出解释。就外界最关注的资产减值合理性的问题，华侨城A在回复问询函公告中指出，报告期内其计提资产减值合理、合规，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。

　　走过上市以来经营承压最重、最为困难的一年，如今站在新的起点上，华侨城A将如何闯过一系列经营困难与挑战，这些才是外界更关心的问题。

　　大额计提资产减值的背后

　　要求华侨城A对资产减值合理性的说明是深交所聚焦的重要问题，11条问询中资产减值相关的问题占了6条，涉及计提存货、投资性房地产、旅游景区资产、长期股权投资等减值准备的原因及合理性，这些也是最受外界关注的问题。

　　年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

　　在回复函中，华侨城A对计提存货跌价准备涉及的项目情况进行了说明，指出2022年存货减值项目共计36个，分类统计如下：计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。

　　受地产行业下行影响，2022年，无论是头部房企还是央国企，资产减值计提都在显著扩大。

　　据克而瑞数据，30家重点监测房企计提资产减值规模总计达到1470亿元，同比增长近50%。行业TOP10房企计提资产减值规模超过400亿元，较2021年翻一番；TOP20中计提规模同比走高企业占比7成，且计提规模逾百亿元房企数量明显增多。

　　据华侨城A在2月份回复深交所对2022年业绩预告关注函时所说，其存在减值迹象的存主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。

　　对于36个存货减值项目，华侨城A详细列举了6个项目的存货减值具体情况，分别位于昆明、武汉、成都、宜宾、济南、青岛。

　　华侨城A表示，公司按企业会计准则的要求，对2022年年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2021 年相比不存在较大变化。同时，按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息。

　　深交所在问询函中还特别提到，华侨城A在2月的回复问询函显示，成都、广州等地 2022年销售均价同比上涨。因此，要求华侨城A结合房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022 年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性。

　　对此，华侨城A回复称，2021年公司毛利率同比下降幅度较大，主要受结构性因素影响，深圳区域高毛利的地产开发项目于2020年基本结转完毕，而其他区域毛利率与行业平均水平基本相当。2022年其结转的项目为已销售交付的项目，而计提的存货跌价准备的项目尚未交付。

　　综上，华侨城A强调，其报告期存货跌价准备计提合理、合规。与此同时，华侨城A业绩年审机构发表核查意见，认为华侨城A报告期存货跌价准备计提合理、合规。

　　破局之道

　　大额计提资产减值成为华侨城A在2022年转盈为亏的主要原因之一。财报显示，2022年华侨城A归母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，为其上市15年来首次年度亏损。

　　尽管大额计提资产减值推动华侨城A大幅亏损，但因为其房地产业务毛利率同比增加0.51个百分点至 21.86%，深交所还是进一步对华侨城A归母净利润大额亏损的主要原因及合理性提出质疑。

　　结合房地产业务、旅游景区业务的经营状况等，华侨城A需要说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。

　　收入大幅减少是华侨城A未能抵抗住亏损态势的直接原因。受多重因素影响，2022年华侨城A全年实现营业收入768亿元，同比下降25%，其中房地产收入同比下降16%至494亿元，旅游综合收入同比下降37%至272亿元。

　　在此背景下，即便房地产业务毛利率小幅增长，华侨城A的毛利收入还是同比下降35%，其中房地产毛利108亿元，同比下降14%；旅游综合毛利67亿元，同比下降52%。

　　在2022年业绩说明会上，华侨城A总裁王晓雯指出，去年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。

　　为了安全穿越周期，华侨城A 在2022年已全面启动专业化整合工作，逐步剥离各事业部和城市公司的文商旅运营管理职能，推动城市公司聚焦房地产业务，旅游、商业、酒店项目由对应业务板块的专业公司集中管理、一体运营，以实现“专业人办专业事”。

　　王晓雯表示，2023年，华侨城A将以“专业化”作为核心经营思路，以“精益管理”作为核心工作手段，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向，着力做好以下几个方面的工作：

　　一是加快存量去化，提高周转速度；二是聚焦核心区位，补充优质货源；三是深入践行旅游业务“两核三维多点”新发展格局；四是落实落细房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式；五是加强流动性管理，优化资本结构。

　　随着房地产行业缓慢复苏，华侨城A的改革举措也初见成效。

　　2023年 1-4 月华侨城A累计实现合同销售面积 66.0 万平方米，较上年同期增长 15%；合同销售金额 132.2 亿元，较上年同期增长 27%，优于行业平均水平。

　　据界面新闻了解，“补充优质货源、提高周转速度”是华侨城A今年房地产开发业务工作的重中之重，一方面要重点聚焦核心城市核心板块的市场化招拍挂项目，及时补仓优质资源；另一方面将通过合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握每个城市每个市场窗口机会，争分夺秒抢抓销售。

　　今年以来，华侨城A文旅业务复苏步伐强劲。1-4 月，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客近3200 万人次，较去年同比增长约 97%。五一假期旅游市场明显回暖，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客450 万人次，较去年同比增长约 170%。

　　在“地产+文旅”双轮驱动模式下，华侨城A正在走出2022年的经营困境，朝着更健康的方向转变。