华侨城A：资产减值准备计提合理、合规 全力以赴改善经营业绩
曾冬梅/文
5月19日，华侨城A回复了深交所关于其2022年年报的问询函，详细解释了关于资产减值准备、现金流安全等外界关注的问题。
2022年，华侨城A计提了约127亿元的资产减值准备，导致归属母公司净利润首次由盈转亏。该公司在公告中表示，过去一年，行业深度调整带来的短期挑战前所未有，相关资产计提减值准备是符合2022年房地产市场变化趋势及公司实际情况的，合理、合规。在行业调整期，公司力争经营性现金流自平衡，截至2022年末，现金短债比保持在1.53，不存在流动性风险。
克而瑞的研究显示，2022年，无论是头部房企还是央企、国企，资产减值计提都在显著扩大。30家重点监测房企计提资产减值规模总计达到1470亿元，同比增长近50%。
目前，房地产行业正处于从速度型增长向质量型增长转型的重要时期，华侨城A也是其中一员，一定会面临一系列的短期困难。该公司近日对投资者表示，行业深度调整带来的短期挑战可以用发展的办法逐渐解决。2023年，公司将加快完成“调仓换仓”工作，全力以赴改善经营业绩，实现可持续高质量发展。
最新业绩数据显示，前4月，华侨城A累计实现合同销售金额132.2亿元，同比增长27%，旗下文旅企业合计接待游客近3200万人次，同比增长约97%，经营形势稳步向好。
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轻装上阵 现金流安全
通过对70家样本上市房企的数据统计分析，克而瑞发现伴随着市场下行调整，行业盈利持续恶化。2022年，净利润亏损企业占到半数，最高亏损额达到近300亿元。究其原因，除了受低迷行情影响，销售项目结转利润减少，计提资产减值准备也是加剧盈利压力、甚至导致亏损面扩大的一大重要因素。房企的资产减值计提中，一般以存货跌价损失为主，大多占比能达到90%以上。
2022年，华侨城A约127亿元的资产减值准备中便有约115亿元是存货跌价准备。对此，该公司的解释是，根据国家统计局公布数据，2022年全国商品房销售面积约13.6亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额约13.3万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年受房地产行业深度调整的影响，公司部分存货出现明显的减值迹象。公司综合考虑项目的去化情况、周边市场价格、销售策略等因素，并结合第三方中介机构评估，对可变现净值低于账面价值的存货计提减值是符合2022年房地产市场变化趋势及公司实际情况的。
具体而言，华侨城A本次存货减值项目共计36个，其中，计提减值金额5亿元以上共5个项目、2亿元至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。
计提资产减值准备等盈利的影响因素为非现金性质，2022年，更受关注的是房企的现金流安全。2022年，华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，货币资金2022年期末余额同比下降38.41%。深交所要求该公司分析短期及长期偿债能力，说明是否存在流动性风险等。
华侨城A表示，期末公司货币资金减少，一是受需求减弱、房地产行业调整等因素影响，销售回款有所减少；二是有息负债较年初减少110亿元。经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因是销售回款金额同比下降幅度较大。2022年，公司坚定落实“以收定投、以销定产”原则，力争经营性现金流自平衡，持续有序推进债务结构优化调整，确保流动性安全。截至2022年末，公司短期债务213亿元，较年初减少60亿元，现金短债比1.53，维持较好安全边际，不存在流动性风险。
有分析认为，尽管业绩承压，但华侨城A还是保持了稳定的资本结构，经营风险可控。经营活动产生的现金流量净流出不到6亿元，基本保持了量入为出，以销定产，且有息负债减少超过100亿元，综合融资成本不断优化，截至2022年末为4.23%，较年初下降23个基点。稳健的信用和较为通畅的融资渠道是该公司未来走向再成长的报表基础。
海通证券表示，华侨城A的报表压力已集中释放，有望轻装上阵重塑未来。
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积极变革 向“市”而生
对于华侨城A的业绩表现，中信证券认为并不只是2022年经营遇到挑战的结果，更是一些历史问题的累积。过去很长一段时间，该公司房地产开发规模不经济，拿地质量一般，项目分布区域从早年的聚焦深圳、北京、上海等大城市到能级不断下沉，旅游文化业务也缺乏创新亮点。这跟其管理上一度偏重规模增长，区域公司业务内容庞杂有关。
针对这些问题，2022年，华侨城A重塑组织，推进企业合并重组，有效推动房地产、主题公园、酒店、商业、物业等业务专业化发展，资源配置效率显著提升。在地产开发板块，该公司全面完成城市公司组建，妥善化解资源分散与重复配置矛盾。各公司、事业部71个项目公司整合为22家城市公司集中管理，管理口径三级企业数量减少了69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高。总部建设也得到显著加强，总部管控力度全面提高，科学规范管控新增投资，实现量入为出、精益投资。
华侨城A表示，2023年将以“专业化”作为核心经营思路，以“精益管理”作为核心工作手段，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向。“抓销售、促回款、强周转”是年度工作的重中之重，公司将继续采取灵活的价格策略，积极把握每个城市、每个窗口机会，争分夺秒抓销售。资产变现和资金回流可为存量项目开发运营提供资金保障，也将为资本结构优化与“调仓换仓”加快新项目落地创造条件。
新项目获取方面，华侨城A打算多条腿走路。如，继续利用文旅综合开发优势获取优质土地资源，包括在顺德欢乐海岸Plus周边完成土地获取，以及与东莞国资联合体联合竞得松山湖CBD核心地块等。今年该公司还将积极参与市场化“招拍挂”，密切关注北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市核心板块的集中供地，适时补仓优质项目。此外，积极介入工程代建、保障房建设等业务，也是开拓增量空间、丰富收入结构的一条新路径。
东莞松湖原岸2022年6月拿地，今年4月即上市销售。开盘首日，357套房源100%被选，成为东莞市今年首个突破千人登记、公开摇号的选房项目，以及东莞市2023年新房首次开盘销售榜单TOP1。
根据中国旅游研究院预测，2023年的旅游人数会达到45亿人次左右，总体市场规模也会达到4万亿元左右，预计将恢复至2019年的70%左右，全年旅游市场呈现“稳开高走，加速回暖”的态势。这为华侨城A践行“两核三维多点”新发展格局提供了良好市场基础。
据了解，今年该公司主要围绕旅游专业公司打造、抢抓市场恢复先机和不断探索新业务模式开展相关工作。首先是锻造欢乐谷集团、旅发集团、酒店集团、商管公司四大平台面向市场盈利的能力，积极稳妥拓展外部业务。其次，主动抢抓市场恢复先机，紧跟旅游消费新趋势，推进深圳东部华侨城、深圳欢乐谷、北京欢乐谷等经典传统项目的升级改造，丰富优质文旅产品供给，实现强劲复苏。最后，华侨城A还将积极探索“旅游+”新业务模式，加强资源整合和协同发展。
中信证券表示，自张振高就任华侨城A董事长以来，公司积极进行组织变革，向市场化要效益，旅游业务向“市”图强，房地产业务向“市”而生，有望为公司的发展打开新的局面。