华侨城亚洲：复苏政策送暖，谷底反弹可期

经历了3年寒冬的上市房企，在持续的政策暖风中有望迎来谷底翻身。今年以来，随着融资环境不断回暖，出险房企纷纷复牌，高盛等境外大佬也纷纷站台表示看好中国房地产。对于港股上市房企来说，尽管寒冬尚未远去，复苏的步伐也依然显得有些蹒跚，但是近期持续的上涨似乎已释放出强劲的信号，表明今年或许会是格外值得期待的一年。

经济复苏，酒店公寓租赁春江水暖

过去3年里，楼市景气度持续低迷、房企资金紧张的影响，导致房企在2022年的销售和投资节奏显著放缓。酒店公寓租赁业务作为房地产行业一个重要分支亦同样遭受巨大的冲击。

以华侨城（亚洲）（股份代码：3366.HK）开发的上海苏河湾项目为例，项目位于上海静安区苏州河畔，总建筑面积约为43万平方米，项目包括住宅、行政公馆、宝格丽酒店、宝格丽公寓、艺术家工作室等。其中，上海宝格丽公寓为首家在国内营运的宝格丽公寓，目前公寓月租金高达6万元~15万元（人民币，下同）。

华侨城(亚洲)控股有限公司（股份简称：华侨城（亚洲））是一家香港主板上市公司，也是大型直属央企华侨城集团旗下唯一的境外上市公司，依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，华侨城（亚洲）拥有独特的资源禀赋和业务特色，酒店及公寓业务即是其中之一。

为了应对酒店及公寓业务所面对的困境，华侨城（亚洲）对旗下的上海苏河湾项目制定了一系列措施来提振租赁业绩，包括加强与商圈、景点等相关方面的合作，为酒店及公寓租赁业务提供更多客源；加大宣传力度，通过多种渠道来宣传项目的特色和优势以吸引客户等。上述措施取得一定成效，截至2022年12月31日，上海苏河湾项目持有公寓133套，出租率达约57.1%，在租公寓套数同比增长约84.5%。

为进一步推动该项目效益转化，华侨城（亚洲）于2022年9月30日首次发布公告称通过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司的51%股权；今年4月3日，华侨城（亚洲）发布最新公告称，该项目已有受让方中标，将以总价人民币6.12亿元出售。上海首驰的核心资产即为上述宝格丽公寓项目。出售完成后，华侨城（亚洲）将继续通过上海置地持有上海首驰余下49%的股权，依然享有上海首驰及其物业在日后所带来的相关收益。

今年以来，随着民众出行恢复正常，企业逐渐复工复产，国内经济重启进程加快，酒店公寓租赁业务也持续修复。上述公寓项目历时半年之后顺利达成交易，也成为市场回暖的见证。分析人士认为，2022年酒店及公寓的盈利已经见底，2023年有望大幅回升。

市场向好，港股房企集体反弹

如果说，酒店公寓租赁行业的回暖犹如春江水暖，那么，随着市场行情的解冻，持续谷底徘徊的房地产公司也迎来了暖暖的春意。

4月中旬，港股上市公司融创中国（1918.HK）正式复牌。作为曾经的头部房企，也是继佳兆业之后第二家复牌的出险房企，此举被视为房地产行业持续恢复的又一个亮点。

5月2日，中国指数研究院发布的《百城价格指数报告》显示，今年4月份，全国100个重点城市新房成交面积同比增长超四成。另据中指研究院数据，今年前4个月，TOP100房企销售总额为23,934.6亿元，同比增长12.8%。4月份单月，TOP100房企销售额同比上升29.9%。

市场持续向好，对于港股上市房企来说，2023年已成为值得期待的一年。进入5月份以来，在港上市的内地房地产股持续上扬。对于华侨城（亚洲）而言，跨行业跨市场的多重利好，叠加业绩压力释放，已让市场开始憧憬其将在2023年实现谷底翻身。

著名私募投资人、半夏投资创始人李蓓表示，从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30％左右，这些企业的销售规模大多会创出新高，加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。

这意味着，部分公司相对当前的股价存在3~10倍的上涨空间。在当前房企普遍挣扎于债务脱困之际，类似华侨城（亚洲）这样没有债务重组压力的公司或有望迎来加速发展。

李蓓认为，现在的房地产就好像2016年年初的煤炭股，“几乎可以确认，这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题”。目前港股平均估值仅为9.71倍，其中房地产企业平均估值更是低至6.58倍。

政策暖风频吹，谷底反弹可期

政策的持续宽松亦为房地产市场的持续好转提供了有力的支撑。自去年四季度以来，国家持续通过融资、利率、放开购房限制等多方面的政策调整，不断加大对优质房企的支持及提振市场需求。今年4月底，中央政治局会议进一步释放积极信号，强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

中国指数研究院企业事业部研究主管王琳表示，随着各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放。整体来看，房地产行业已步入稳步复苏阶段。在此背景下，坚持走特色化发展道路的华侨城（亚洲），有望从行业复苏中占得先机。

华侨城（亚洲）以产业经营与资本运营双轮驱动作为战略定位，主营业务为综合开发、股权投资及基金管理，主要聚焦于长三角和粤港澳大湾区等经济发展迅速的地区。

近年来，华侨城（亚洲）大力发展综合开发项目，志在打造全国示范性项目，目前在上海、北京、重庆、西安、合肥、中山等地均持有相关项目,当中以合肥空港国际小镇为其综合开发项目的杰作之一。2019年，华侨城（亚洲）以总代价约26.44亿元成功竞得的合肥空港国际小镇首期地块，其后并于2021年以总代价约28.05亿元取得合肥空港国际小镇二期地块，两期项目土地面积共计约130.4万平方米，为安徽省合肥市重大项目，项目与集成电路产业重点企业长鑫存储、合肥新桥电动汽车产业园协同发展，未来将持续为该公司贡献利润。年报显示，截至2022年底，华侨城（亚洲）土地储备总占地面积约85.23万平方米，剩余可开发计容建筑面积约90.43万平方米。

股权投资及基金管理也是华侨城（亚洲）近年来持续转型的一个主要业务方向。截至目前，华侨城（亚洲）已分别取得了民生教育、同程艺龙、易居企业以及禹洲地产的股权，管理及参与投资的规模达数十亿元。2022年，华侨城（亚洲）先后获得业内多个资本市场的奖项，例如融资中国融中榜——“2021-2022年度中国新一代信息技术领域最具成长性投资机构”、“2022年度中最佳国资投资机构”；中国风险投资研究院金投奖——“2022年度中国国资影响力投资机构TOP50”、“2022年度中国最佳智能制造领域投资机构TOP30”等荣誉。

近几年来，随着综合开发业务与投资板块的深化融合，华侨城（亚洲）业务成长迅速。该公司在2022年全年收入30.72亿元，同比增加108.4%；综合开发业务收入约30.6亿元，较2021年同期收入约14.5亿元上升约111.0%，主要原因即为合肥空港国际小镇项目结转收入增加所致。

华侨城（亚洲）2022年的年报显示，受行业低迷的影响，2022年该公司净利润尚未转正，但营业利润亏损幅度已大幅减小。亏损主要原因为行业宏观调控及房地产市场环境持续下行影响，部分联营、合营公司因计提存货、应收账款减值等导致业绩产生亏损，以及酒店和公寓的业绩亏损等。此外，依照谨慎性原则，对部分综合开发项目存货计提了减值损失。

综合上述情况来看，随着经济复常，预计业绩减值压力完全释放，且该公司前期投入逐步进入收获期，蛰伏已久的华侨城（亚洲）有望迎来谷底回升。近3年来，华侨城（亚洲）的营业收入复合增长率达到14.04%，其双轮驱动战略正在为其业务的长期发展带来更多的机遇。

积极布局产业园区，或受益“新基建”政策

值得一提的是，近年来，在华侨城（亚洲）的综合开发业务板块中，还隐藏着一个颇具潜力的业务增长点。近年来，跟随国家“新基建”建设方向，华侨城（亚洲）亦积极布局产业园区的开发建设，未来随着中国“新基建”政策的推进，华侨城（亚洲）在这一领域的发展前景亦非常值得关注。

该公司目前在广东惠州、江苏苏州拥有三个产业园项目。截至2022年12月31日，产业园可出租面积为16.06万平方米，综合出租率高达96.5%。2022年年报显示，上述产业园当期实现营业收入约人民币2,849万元，同比上升约5.43%，已持续成为该公司营收和利润增长点。

华侨城（亚洲）的产业园区拥有非常优越的地理位置，大多位于中国经济发达的长三角和粤港澳大湾区等地区，具有得天独厚的区位优势。此外，该公司在园区的规划和设计上非常注重创新，采用了现代化的智能化管理模式和绿色低碳的建设理念，为企业提供了非常优质的办公和生产环境。

华侨城（亚洲）的产业园区拥有强大的母公司资源支持。华侨城集团作为一家大型跨区域、跨行业经营的直属中央企业，拥有雄厚的资金实力和丰富的产业资源。华侨城（亚洲）旗下基金以科技、文旅、智慧城市、大消费等行业为重点领域，关注新兴行业优质企业及在细分领域具有独特性和一定市场壁垒的企业。截至2022年底，该公司通过旗下基金及母基金已投资45家包括科技、文旅及现代服务等领域的优质企业，在产业导入方面具有优势，实现两大主营业务协同共赢。同时，华侨城（亚洲）作为央企控股子公司，拥有母公司的支持以获得低成本融资，以及央企品牌优势进行招商引资，加速产业园业务发展。

根据华侨城（亚洲）的业务规划，未来该公司将继续聚焦优势领域和地区，大力扩展深耕产业园区的开发建设将是其综合开发业务板块的一个重要抓手，更有望成为其未来稳定的盈利增长点。国务院2020年发布的《新型基础设施建设三年行动计划》（2020-2022年）明确提出中国将加大对数字经济、人工智能、工业互联网、5G等新兴领域的投资力度，这些新兴领域也将是华侨城（亚洲）产业园区的重点发展方向。随着产业园区业务的大力扩展，未来华侨城（亚洲）的综合开发业务无疑将迎来更多机遇。