华侨城、恒大均难脱手 解密云南阳宗海项目股权流拍钩沉

观点网 云南华侨城置业引援恒大之后，本应强强联合的双方，却因恒大的暴雷余波继续迫使云南阳宗海项目陷入沉寂之中。

6月18日，阿里资产平台显示，恒大鑫源（昆明）置业有限公司持有的云南华侨城置业有限公司50%的股权，因无人出价首拍流拍，挂牌起价5.363亿元，评估价为5.95亿元。

据悉，本次挂牌为该项目的第二次挂牌。首次挂牌时，还因资产暂不具备处置条件，于今年4月28日暂缓出让，并在6月17日重新挂牌上架。

陷入亏损泥潭之中的云南华侨城置业曾想通过引入合作方，分摊“调规”后阳宗海项目的未来开发风险，未曾想到彼时的引援，却将自身拉入另一个深坑之中。

引援恒大

云南深居内陆，亦或是内陆居民对大海向往的缘故，云南十八怪中的其中一怪，就是湖泊称作海，阳宗海便是其中之一，名称上虽然叫“海”，但本质为云南九大高原“湖泊”之一。

而阳宗海姜家山片区的生态旅游项目，便是华侨城在云南的首秀。2007年，华侨城与云南省城市建设投资有限公司共同出资成立云南华侨城实业有限公司，负责开发建设阳宗海片区项目。

也是在这时，将云南打造成华侨城集团“第二总部”的目标，悄然被被华侨城提上日程。可远大的目标却与实际的项目开展存在巨大反差。

首秀阳宗海项目在2009年11月便宣布动工建设，但在此后迟缓的开发进度，不仅拖累该区域公司的业绩，更存在原定交付节点的项目却未建成的情况。

据企业年报数据显示，2012-2015年，云南华侨城净利润分别为4857万元、1625万元、-11003万元、-16356万元，该区域业绩长期处于亏损状态。该司也一度被华侨城“前舵手”段先念称为“特困企业”。

可这些“挫折”并未打击一心想把“彩云之南”这块蛋糕做大的华侨城。在阳宗海项目滞后于原定开发计划的情况之下，2017年，华侨城通过央地混改模式，重组云南世博集团、云南文投集团，再次“all in”云南，并承诺在“十三五”期间投资2000亿以上开发建设云南旅游文化产业。

到了2018年，该司更是吹响“云南大会战”号角，旗下云南集团、云南世博集团、云南文投集团分别与云南省各州市县区政府签约项目20余个、与国内大型企业签约项目40余个，累计60余个签约项目，逾千亿签约金额。

正是在这次签约中，就包含华侨城心心念念的“第二总部”及其配套项目。除此之外，华侨城还在彼时计划实施呈贡三台山城市更新项目、呈贡乌龙古渔村片区文旅项目和斗南花卉特色小镇项目以及对原有的旅游区、景区、酒店进行扩建。

大步投资云南各地项目的同时，华侨城也开始聚焦解决“首秀”阳宗海项目进展缓慢问题。

2019年2月，云南华侨城就因长期亏损挂牌转让云南华侨城置业50%股权，但尚未披露转让低价，正式拉开了阳宗海项目的引援之路。到了同年7月更新了资产的挂牌底价为7.476亿元。

同年9月，云南华侨城置业公司股权发生变更，新增恒大旗下的昆明恒财置业持有公司50%的股权，华侨城阳宗海项目成功引入恒大参与开发。

而对于华侨城的“挂牌”引援，地方监管层更是给予立场支持。

观点新媒体了解到，在阳宗海管委会2019年政府工作报告中明确指出，支持云南华侨城、春城海岸与第三方合作，加大开发力度，力争用3到5年的时间，建成初具规模的康养休闲度假项目。

停滞多年的云南华侨城项目通过引入恒大，阳宗海云南华侨城的开发进展也悄然加速。2019年末，阳宗海管委会发布了阳宗海4个建设地块的规划公示，地块申报单位为云南华侨城置业，过规建面达46.35万平方米，包含住宅、商业、酒店、儿童游乐区、酒吧等业态，属于云南华侨城项目的规划用地。

在规划文件中也指出，项目规划名为“恒大阳宗海华侨城”，也预示着项目交由恒大操盘，为后续的退房风波及停工风险埋下了隐患。

内部风险

根据本次挂牌文件指出，云南华侨城置业有限公司仍未脱离亏损泥潭。截至2022年6月末，该司录得净利亏损966.73万元，资产总额19.4亿元、负债总额10.16亿元，负债率52.37%。

法院出具的资产评估报告中指出，截至目前，该司于阳宗海仍持有20 宗土地使用权，对应面积约94.83万平方米，账面金额共计9.35亿元。在建项目4宗，在建房屋建面4.27万平方米，对应账面金额4.70亿元。

数据来源：观点指数整理

评估报告坦言，对云南华侨城置业的营业收入、营业成本等经营数据进行分析，该司未来的经营状况存在不确定性、不可预测性，未来的经营状况和盈利状况无法客观预测和确定，经营收益无法作出恰当、合理的预测。

根据工商信息显示，云南华侨城置业不但没走出亏损泥潭，反而陷入了众多的法律诉讼案件之中，案由大部分均由恒大系企业，即恒大鑫源（昆明）置业有限公司所产生的。

据观点新媒体了解，云南华侨城置业目前已为失信被执行人，企业高管限制高消，累计涉案80余起，涵盖供应商、施工单位、商品房销售、业主起诉、广告投放等领域。

本次挂牌竞买公告还指出，挂牌恒大鑫源（昆明）置业有限公司持有的云南华侨城置业有限公司50%的股权事宜，是由云南华侨城实业与恒大鑫源（昆明）置业有限公司其它案由一案所申请执行的，且本次司法网络拍卖过程中，由于无法与执行人取得联系。

华侨城也明白，在这么和恒大拖下去，不但引援的目的没有达成，未来还有可能将自身进一步卷入合作方暴雷风险的可能，近期还因项目涉及“工抵房”，湖山半岛项目面临大批量退房。

在去年5月，位于阳宗海的恒大华侨城湖山半岛项目，因超过合同约定期限项目公司未收到应收的购房款原因，申请办理退房手续。

根据退房公示，本次项目退房主要来源于自然人陈雪飞以及家装上市公司——友邦吊顶。前者退房180套，后者退房135套。退房理由均是超过合同约定期限，项目公司未收到应收的购房款。

值得一提的是，该项目在2020年上市之初，当日去化销售接近4亿元，成为阳宗海区域的区域标杆和开盘销售冠军，现如今面临着大批量的“工抵房”退房。

此外，云南华侨城置业存量的20宗土地使用权，也因政策转向，未来的盈利空间变得更加被打且扑朔。

2022年1月，昆明阳宗海管理局发布阳宗海湖滨生态红线及湖泊生态黄线“两线”划定方案，对该区域阳宗海湖滨生态划分“红线”、“黄线”。

红线内具备退出条件的建构筑物均于2021年底前完成退出，退出面积3.41万平方米，并且原住居民向外搬迁，2025年底前完成搬迁安置住房建设。

黄线与红线之间，设立缓冲区，禁止人口迁入、禁止新增建设项目、禁止扩大建设规模、禁止新增工业和经营性房地产项目。对现有开发项目，采取熔断措施，重新严格论证，该取消的坚决取消。

方案中明确的“禁止新增建设项目”要求及“对现有开发项目，采取熔断措施”均对云南华侨城置业的存量项目有所限制，甚至直接影响项目未来的变现空间。

云南华侨城置业50%股权拍卖似乎从一开始就走向了“流拍”定局，接盘方不但要考量标的持有的涉及生态保护范围的土地未来盈利的几何空间，还要面对已有债务、亏损以及法律诉讼。

如此看来，对于接盘云南华侨城置业股权的接盘，处处散发着尴尬的意味。