华侨城A经营向好 具备长期投资价值丨财报观察
中房报记者 曾冬梅丨广州报道
近日，我国多个部门发布经济数据，显示中国经济规模和质量在稳步提升。3月份，百强房企也实现了销售操盘金额的环比增长。专家认为，随着住房支持政策的不断推出和落地，2024年房地产市场大概率为探底、积蓄企稳条件的一年。与此同时，商务部提出将2024年确立为“消费促进年”，诸多引导消费的利好政策出台也使得文旅消费活力持续迸发。
在此背景下，以房地产、旅游为主业的华侨城A亦积极作为，稳中求进。业绩报告显示，华侨城A2023年实现营业收入557.4亿元，归属母公司净利润-65亿元，同比减亏。经营活动现金流量净额实现由负转正，融资成本持续下降，购地金额同比增长171%，生产经营质量有所改善。
其中，房地产业务虽仍处于行业调整期，但存量资源结构和项目开发能力都在持续优化，行业排名上升；旅游综合业务则继续保持领先优势，全年录得314亿元收入，同比增加15%。
华侨城A管理层坦言，2023年是极不平凡、极具考验的一年，未来两年，公司的发展目标是“攻坚克难，走出困境，有破有立，固本强基”，2024年将以更大力度、更实举措推动企业经营整体好转。
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大幅减亏
经营性净现金流回正
2023年，中国的房地产市场于低位继续盘整，全国商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，百强房企的操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。
销售的下滑叠加市场信心动荡，增加了房企经营的不确定性，净利润下跌乃至亏损的房企不在少数。2023年，由于地产业务收入结转金额和毛利率较2022年同期下降，以及对部分项目计提资产减值准备，华侨城A亦录得亏损，但亏损金额同比减少。
经营性现金流大为改善
在行业风险出清的阶段，现金流安全取代“规模”“增长”，成为房企的首要发展目标。2023年，华侨城A因时因势优化经营策略，牢牢守住了风险底线。截至报告期末，该公司的货币资金余额为401亿元，占总资产比例超过10%，对短债覆盖倍数为1.63。经营性现金流净额34亿元，较2022年末的-5.7亿元大幅改善，为企业平稳度过行业周期、适时补充优质资源创造了有利条件。
据华侨城A方面介绍，经营活动现金流净额同比上升，一方面是因为公司将销售去化作为第一优先级工作，及时根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动去化；另一方面则是坚定“优中选优”理念，深耕核心区域，做优增量的同时，采取“以销定产”“以收定投”的策略，确保现金流安全稳定。
融资成本进一步降低
同时，华侨城A借助央企信用评级优势，改善资产负债表，增厚安全垫。截至2023年末，公司的平均融资成本3.91%，较年初下降32bp。有息负债总额1334亿元，以中长期负债为主，短期借款及一年内到期非流动负债占比18%，中长期借款及应付债券占比82%，偿债风险可控。
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先立后破
专业化改革成效显现
站在行业转型的十字路口，对企业而言，改进、改革已经是一道必考题，唯有顺应趋势适时调整，才能在新征程中走的更稳、更远。
华侨城A自2022年正式全面启动专业化整合工作，历经两年，其各业务已实现“一业一企，一企一业”运作。年报显示，2023年华侨城A 在治理体系、市场化机制等深化改革方面取得进一步突破，如，建立了独具特色的精益管理体系，在组织设计、投资布局、营销管理、成本管控等方面精准施策，提升专业经营水平。
2023年，华侨城A已完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从房地产城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，充分发挥各自的优势，构建了专业化的业务体系，形成了市场化的发展模式，各业务板块独立自主经营能力与效益水平也在市场竞争中得到充分检验。
旅游业务收入增长
旅游行业强势复苏回暖，居民旅游需求集中释放，但游客选择旅游目的地的原因也更加多样化，对文旅企业的产业灵敏度和创新能力都提出了更高要求。华侨城A紧抓冰雪旅游、国潮旅游等消费热点，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。天津欢乐谷创新举办冰雪节，占地上千平方米的冰场、几十种冰雪项目一票畅玩，吸引了大量游客，突破北方主题公园淡季营业收入难题；成都欢乐谷以传统文化丰富园区体验，打造的NPC“唐僧”频上热搜，展示了主题公园的独特魅力。
2023年，华侨城A的旅游综合业务录得314亿元收入，同比增加15%，全年共计接待游客9365万人次，同比2022年提升51%，多家主题公园上榜2023中国主题公园综合竞争力十强。市场化的步伐也已经迈开，期内，该公司与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议。
房地产销售排名上升
房地产板块则狠抓去化，持续提高项目开发管控水平。东莞松湖原岸项目荣登东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一，佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额刷新近两年顺德市场记录。新获取的项目整体操盘工期较以往提前3个月以上。在严格确保项目质量的前提下，部分项目开发效率达到区域领先水平。2023年，公司累计实现签约销售面积227万平方米，签约销售金额449亿元，在克而瑞行业百强企业2023年全口径销售金额排名中，从2022年的第35名上升至第31名。
报告期内，华侨城A商管公司综合能力同样有所提升，在赢商网排名从2022年的第63位攀升至第36位；酒店公司连续5年入榜“中国饭店集团60强”；华服公司连续5年被评为“中国物业服务企业综合实力100强”。子公司的专业化发展成果为华侨城A提供了充足的底气和信心。
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稳中求进
资源配置效率稳步提高
虽然目前中国经济仍面对诸多挑战，但业界认为，从中长期看，我国经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，房地产市场长期良性健康发展有较好的基础，旅游行业则迎来了新繁荣周期，游客的消费需求有望进一步释放。
对于如何应对未来的不确定性、把握经济转型中的市场机遇，华侨城A的思路很清晰。具体而言，就是用好“优化存量”“做对增量”两个路径，依托资源禀赋，推动有限资源向主力业务、优势业务集中，把资源投入到经验足、把握大、确定性高的细分赛道上，逐步优化业务结构，提高整体的资源配置效率。
积极纳储 优化布局
据了解，2024年，华侨城A将继续深化专业化整合，提升各个业态的市场化水平和核心竞争力。其中，房地产业务的经营重点有两个，一是加大营销去化力度，强化流动性管理；二是聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局。
值得关注的是，2023年，华侨城A加大了优质土地的拓展力度，积极参与市场化“招拍挂”，提前跟进调研重点地块，先后参与北京、上海、广州、深圳、杭州等多个核心城市核心板块合计30余宗土地，顺利获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-15号地块住宅项目、佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003 地块住宅项目、成都金牛国宾地块住宅项目开发用地。合计新增土地面积38.13万平方米，计容建筑面积59.87万平方米，在核心城市招拍挂市场具备一定竞争力。
华泰证券在报告中表示，2023年，华侨城A的拿地力度有所恢复，拿地总价同比增长171%至72亿元，拿地强度16%，对比2022年的5%亦有明显提升，权益比例91%。
恢复态势向好，提升长期投资价值
华侨城A战略与投资管理部总监陈洪江介绍道，2024年，公司将进一步聚焦核心城市和持续深耕具备竞争优势的高价值城市，积极参与人才房、保障性住房开发，主动融入国内房地产市场发展新趋势。
这意味着，经历两年的主动变革和业绩压力释放后，华侨城A已拥有更多的主动性迎接行业新周期的发展机遇，投资价值亦有望重估。
根据证券时报的统计，截至4月3日，已公布2023年度报告的上市公司中，共有125只股票获社保基金连续持有4个季度以上。社保基金持有期限最长的个股便是华侨城A，自2011年二季度以来已累计持有51个季度，持续时间超过12年，合计持股市值达到4.27亿元，展现了其对华侨城A长期投资价值的认可。
华侨城A副董事长刘凤喜也在业绩会上表达了管理层对公司发展前景的看好。他表示，未来两年，“公司将以理性、韧性和确定性来应对外部的困难挑战，加大力度、加快进度，守住根基、稳住阵脚，以稳促进、以进促稳，坚定信心，促使企业尽快地回归正轨，恢复向好的发展态势。”
值班编委：李红梅
流程编辑：刘亚