卖不掉的盐田
被遗忘的盐田，比坪山还要尴尬。
尤其是新房去化方面。
近几年，盐田都没有相关的新宅地出让，并且整个盐田区，去年仅供应了望辰府和鹏瑞南区尚府2个项目，共496套住宅房源。
按道理说，区域应该能主打稀缺的概念。
但实际上盐田市场的存在感几乎低到，被整个市场遗忘。
最明显的去年12月入市的望辰府。
232套住宅，89-151㎡3-4房毛坯入市，均价约5.25万/㎡，单价区间约4.7万-6.6万/㎡，总价461万-998万/套。
开盘时间将近半年，但整个项目去化签约情况却依旧显示为零。
正常普通项目入市后，一般一到三个月多少都会有签约登记的成绩。
但望辰府连1套签约的记录都没有，说明真的没有什么市场关注度。
一方面项目的位置尴尬，背靠梧桐山，近距离望高压线，周边缺乏商业，连小商店都寥寥无几；另一方面总价门槛过高，总价需要四百多万甚至接近一千万。
基本上这个价格已经够得着前海、龙华版块的新房，而且这些版块更有发展前景。
所以在位置这么偏僻的情况下，如果没有低总价的优势弥补位置的缺点，很难不被市场放弃。
如今盐田港版块又迎来了一个新房项目鹏瑞半山云璟府，位置就在望辰府旁。
89套住宅，单价约4.49万/平，单价区间为4.11万-4.71万/平，总价区间约369万-528万/套。
虽然只有89套率先入市，但更便宜，单价区间为4.11万-4.71万/平，相比望辰府几乎便宜0.65万-1.91万/平，而且商业、公园、学校、梧桐山后花园等配套也都属于共享状态。
不过，望辰府都难逃签约零套的命运，鹏瑞半山云璟府去化压力也并不会好多少。
即使曾经打造出过深圳湾一号这样的现象级项目，也难逃地段的短板。
一方面，盐田本身就不是市场购买力聚焦的版块，另一方面鹏瑞半山云璟府与望辰府位置差不多，同样也少不了梧桐山上的高压高架。
再有就是都市人非常依赖的车位，项目后期住满后可能不太够，因为400个总车位，而总户数有486户。
所以基本上同板块的项目，差异性并不太大的项目，大概率都会一荣俱荣，一损俱损。
虽然盐田的新房似乎不怎么被市场关注，但去过盐田实地体验的人就会知道，盐田的魅力在哪里。
都市人所追求的慢生活就在盐田。
轻轻的海风，盛绿的树木，简约风格的建筑设计，一处即一景，就连带着青苔的红砖人行道，也别有一番韵味。
（有种骤雨突来，人生不过是一场即兴表演的感觉）
这种感觉，小女警在澳门岛的街区感受过，在新加坡的街区感受过，是那种滨海城市，热带大陆的风情街区。
（学校的名字叫云海学校还真贴切）
（深外高中C出口远处的青山绿景）
所以每次去盐田，最真实的感觉，环境太好了，住在这里简直不要太舒服。
结合雾气氤氲的梧桐山，不得不说，盐田确实适合打造豪宅。
当年华侨城选择在盐田搞半山豪宅，没什么毛病。
所以让小女警选深圳最宜居的地方在哪里，必须投上盐田一票，住那边养老真的没话说。
而且盐田的实力，就藏在港口处。
根据《深圳市盐田区国土空间分区规划（2021—2035年）》和《深圳市坪山区国土空间分区规划（2021—2035年）》草案，盐田区常住人口21.43万人，但是城市经济生产总值总量达到1098亿元，相比坪山，面积更小常住人口更少，却能创造更多的经济价值。
说明盐田的产业优势，依旧非常明显。
而且深圳港口经济将近一半是盐田港口经济贡献的，这个体量还是蛇口港的两倍多。
据深圳市交通运输局数据显示，截至2022年12月31日，深圳港集装箱累计吞吐量达到3003.56万标箱。
而2022年中国港口集装箱吞吐量超200万标箱集装箱码头中，盐田国际集装箱码头有限公司超1400万标箱码头位列全国第一，是排名第10的蛇口集装箱码头有限公司超610万标箱码头的2倍以上。
另外，2022年，盐田港区海铁联运完成23万标箱，同比增长10%，整个盐田港区连续第20年位居单一集装箱码头吞吐量榜首。
所以盐田并没有大家看上去这么。
但可惜，盐田的局限，在于位置。
地理位置决定了盐田的天花板。
对盐田而言，想要扩张，却很难。
整个盐田，如果需要贯通东西，就必须依赖梧桐山隧道、沙头角隧道、田东隧道。
而正是因为有梧桐山大山脉阻隔，天然的地理位置限制，深圳的发展规划就无法真正东进。
最明显的，作为深圳发展起来的市区之一，直到2020年10月才进入地铁时代，8号线才正式开通。
其次是通勤影响，买盐田，去南山上班，真不敢恭维。
从深外高中地铁站坐到南山打工人核心商圈高新园地铁站，需要1小时6分钟的轨道通勤时间，就算是去福田CBD岗厦北，轨道交通时间也要42分钟。
但最重要的还是价格。
盐田版块内的二手房已经比较便宜，尤其是望辰府和鹏瑞半山云璟府周边的二手房。
基本已经低到4万/平出头，便宜的都已经不到3万/平。
就拿金山碧海花园来说，2010年建成，今年4月成交了一套88平户型，成交总价256万/平，折合单价约2.91万/平。
所以，如果要在深圳寻一方净土，盐田是深圳难得清静的地方。
不过，只适合当地的购买力，并不适合投资增值。
作者 |飞天小女警