金融街：差异化竞争时代来临 转型先锋成长有望稳步兑现

2023年1~9月，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场恢复尚需时间过程，房地产市场形势仍然严峻。

根据国家统计局数据，2023年1~9月，全国商品房销售面积为8.48亿平米，同比下降7.5%，其中，一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%，二季度全国商品房销售面积同比下降21.9%，三季度全国商品房销售面积同比下降22.2%；全国商品房销售金额为8.91万亿元，同比下降4.6%，其中，一季度全国商品房销售金额同比上升4.1%，二季度全国商品房销售金额同比下降10.6%，三季度全国商品房销售金额同比下降22.0%。

商业地产下半场，轻资产与资管成重要方向

当前，高杠杆、高负债、高周转模式已成“过去式”，“向新发展模式平稳过渡”成为行业发展新方向。整个行业正处于新旧动能转换、重塑估值逻辑的分水岭，上市房企将进入差异化竞争时代。

在此背景下，各大房企正逐步从单一房地产住宅开发商向综合型房企转型发展，呈现“轻重兼容”与“增存并拓”房地产新业态。一方面，在原商品房开发销售业务的基础上，各大公司正围绕不动产方向发展多元化轻资产业务，拓宽新业务赛道和新的商业模式，从而降低单一业务风险，提高企业盈利和抗风险能力，形成良性循环的业务模式。

另一方面，随着房地产市场重心由增量向存量市场转移，业内公司在维持“住房开发-销售”的增量发展业务外，紧抓存量市场机遇。与此同时，具备专业化优势的公司还通过积极拓展资产管理业务，提升资产价值和回报率，待项目现金流稳定后，通过发行REITs实现项目“投融管退”的价值闭环。

价值转型稳健有力，前瞻性布局开花结果

一直以来，金融街始终坚定“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略，企业规模实现稳步增长。

开发销售方面，面对政策趋紧，国内上市房企承担了较大的经营压力；毛利下滑、市场份额收缩成为普遍现象。然而，相较三线以下城市，布局一二线或核心城市群的房企，抗风险能力更为突出。

对于此，公司采取“聚焦核心城市”、“以销定投”的策略，坚持价值投资理念，关注重点城市核心区域供求关系平衡、价格关系合理、利润保障性强、抗风险能力强、现金流快速回正的项目。重点研究在北京、上海、深圳等一线城市核心区位、交通便利、配套完善区域的长租公寓、城市更新、代建代管等投资方式，培育新的业务增长点。

此外，金融街深化自持改革，充分发挥资管业务的运营优势，利用社会经济恢复窗口期，精心部署、创新经营，不断提升资管业务效益。在写字楼板块，公司加强招商管理，提高服务水平，加大自持经营优质物业，通过完善增值服务，优化业态配比，深化特色经营等措施，实现持续提升盈利能力，形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势。

2023年前三季度，公司资产管理业务实现营业收入约17.5亿元，同比增长20.8%；实现息税前利润约10.6亿元，同比增长30.1%。未来，公司将持续提升五大城市群和三大都市圈的战略运营，坚持以客户需求为出发点，强化各业务板块的经营管理，以此实现公司整体业绩提升。

总的来看，金融街控股坚定区域发展战略，持续深耕五大城市群中心城市，坚持在“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略指引下，持续以为客户创造价值为核心，提升运营能力。同时，公司拓展的以管理输出和品牌输出为特点的轻资产管理服务在营收及利润方面稳步增长，未来盈利能力有望稳步向好。