评估12.37亿元只拿5.50亿元！佛山照明挂牌出让汾江地块

10月7日晚间，佛山电器照明股份有限公司（佛山照明，000541.SZ）发布关于资产处置暨土地公开挂牌出让的进展公告。根据公司与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处签署的《国有土地使用权储备协议书》总体安排，佛山市自然资源局禅城分局已于2026年9月30日在佛山市公共资源交易中心禅城分中心公开挂牌出让汾江北路中区地块。

而这块地的评估价值约12.37亿元，公司预计可收到的收储补偿收入为5.50亿元。

评估12.37亿元，补偿5.50亿元，净收益3.40亿元

评估值、起拍价与公司实得补偿三者之间的落差，是这份公告最先被计算的部分。

据公告，本次挂牌出让的中区地块位于广东省佛山市禅城区汾江北路64号，占地面积76,275.39平方米，其中净用地面积65,920.46平方米；挂牌时被分成两块独立挂牌，面积分别为26,674.04平方米与39,246.42平方米。记者按两块地面积加总计算为65,920.46平方米，与净用地面积完全一致；按占地面积与净用地面积相减，两者相差10,354.93平方米，记者按净用地与占地面积相除，净用地占比约86.42%。

地块规划功能主要为二类居住用地，容积率不超过2.8，建筑密度不超过28%，绿地率不低于25%。按照相关规定，地块交由佛山市禅城区土地储备中心收储挂牌前，由政府相关部门选定评估机构对地块进行评估后设定挂牌底价公开挂牌出让。据该评估机构出具的《评估报告》，截至评估基准日2026年9月30日，本次挂牌的中区地块评估价值为123,668万元（约12.37亿元），并以6,700元/平方米的楼面地价作为起拍价公开挂牌交易。

记者按净用地面积65,920.46平方米与容积率上限2.8相乘计算，最大计容建筑面积约184,577.29平方米；再按起拍楼面地价6,700元/平方米相乘，得对应总价款约123,666.78万元，与评估价值123,668万元相差约1.22万元、约0.001%，两者基本吻合。

而公司可获得的补偿与上述金额并不相等。据公告，”若按照6700元/平方米的价格全部完成出让”，公司预计可收到挂账收储补偿收入约5.50亿元，”扣除收储前相关成本费用及税费后”，预计净收益约3.40亿元。记者按补偿收入与评估价值约12.37亿元相除计算，前者约为后者的44.47%；按净收益与评估价值相除，约27.49%。记者另按补偿收入与净收益相减，收储前相关成本费用及税费合计约2.10亿元，占补偿收入约38.18%。

净收益是上半年归母净利润8.15倍

据半年报，2026年上半年公司营业收入40.95亿元，同比下降6.63%。同期归母净利润4170.56万元，同比下降63.73%；扣非净利润2325.43万元，同比下降78.08%。记者按本次预计净收益3.40亿元（34,000万元）与上半年归母净利润4170.56万元相除计算，前者约为后者的8.15倍；按净收益与扣非净利润2325.43万元相除，约为后者的14.62倍。

需说明的是，公司明确提示”本次交易为公开挂牌转让，最终的交易对方、交易面积、交易价格尚无法确定，能否交易成功以及对公司业绩的影响存在不确定性”；收益确认方面，公司将”按照会计准则要求视交地进度及收款情况确认收益，最终以收储后实际挂牌成交面积、成交价及经审计后的数据为准”。

上半年营收净利双降，净利率仅1.02%

记者按各期同比降幅反算，2025年上半年公司营业收入约43.86亿元、归母净利润约11,497.52万元、扣非净利润约10,608.62万元。按2026年上半年营业收入40.95亿元与归母净利润4170.56万元相除计算，当期净利率约1.02%；按反算的2025年上半年数据计算，上年同期净利率约2.62%，两者相差约1.60个百分点。

利润结构同样可以拆解。记者按上半年扣非净利润2325.43万元与归母净利润4170.56万元相除计算，扣非部分占比约55.76%；按两者相减，非经常性损益约1845.13万元，占归母净利润约44.24%。据披露，净利润下滑主要系本期毛利率下降、汇兑损失增加及子公司利润下滑共同影响所致。

公司表示，本次对中区地块进行挂账收储”主要是为了盘活公司资产、提高资产收益率，为公司未来主营业务发展提供资金支持”。公司主营业务为研发、生产和销售高品质的节能照明产品并提供照明解决方案，主要产品包括各类LED光源、LED灯具及照明综合解决方案。

年内股价累计跌约17%，净收益占市值4.50%

记者按来源披露的2026年10月8日10时20分股价4.92元/股与当日涨幅0.61%反算，前一交易日收盘价约4.89元/股；按同期总市值约75.56亿元与股价4.92元/股相除，对应总股本约15.36亿股。记者另按”今年以来累计下跌约17%”与4.92元/股反算，年初价格约5.93元/股——需说明的是，来源未披露年内跌幅的计算基准日，记者不作认定。

按本次预计净收益3.40亿元与总市值约75.56亿元相除计算，前者约为后者的4.50%；按补偿收入5.50亿元与总市值相除，约7.28%。

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