鹰觅眼｜我爱我家换仓

作者信息Author Introduction

八年券商从业，持证证券投资咨询分析师

十年财经媒体从业，资深记者

房地产市场正在经历诸多方面的蜕变，其中存量房市场的崛起已经眼见为实，如今二手房交易额已经追平甚至赶超了新房市场。不过，如果就此认为中介公司终于等来了春天，估计我爱我家会第一个蹦出来表示不同意。

今年上半年，我爱我家的二手房交易额为1000亿元，同比下降了21%；而贝壳的交易额为1万亿元，同比仅下降了8.7%。我爱我家的交易额只及贝壳的十分之一，比例继续下滑，同比下跌幅度更是贝壳的两倍多。

新房业务的下滑速度更是惊人。上半年，我爱我家新房业务总交易额约为 138 亿元，同比下跌了48%。同期的贝壳，交易额为3871 亿元，跌幅32.4%。两相比较，我爱我家新房交易额只及贝壳的4%，而去年同期还有5%。

门店数量也在收缩。2023年上半年，我爱我家门店还有2903家，到今年上半年只有2736 家了，减少了7%近200家，而贝壳这一数量却同比增加了7%，为45948家。

当年我爱我家一上市就说过，它不会和贝壳搞竞争，当初还以为是自谦的话语，没想到是真正的实干呀。也许可以这么说，从我爱我家一众创始人放弃的那一刻起，公司就成了一只随风摇曳的风筝。

不过整体看，今年上半年我爱我家的业绩同比是增长的，中报显示归母净利润实现了扭亏为盈，实现盈利2900万，去年同期为亏损4900万。即便传统的二手房和新房业务溃不成军，但依然有其他方面表现出彩。

目前我爱我家的另一项业务正初露锋芒，这就是房屋租赁业务。看上去，它是目前唯一一个可以和贝壳一较高下的领域。

截至到今年6月末，我爱我家在管房源达到了29.3万套，实现营业收入 33亿元，同比增加了15.7%。同期，贝壳省心租房源超过30万套，营收也是33亿元。

我爱我家资管业务的突出，不仅表现在同行竞争中，而且在内部更是扶摇直上到了带头大哥的位置。截至今年6月末，在四大业务中，我爱我家资产管理业务以33亿元营收、占总营收56%的比例，大幅超越了传统的经纪业务和新房业务的总和，比去年末又领先了一个段位。

照目前这个趋势，如果某一天我爱我家被人说成是一家房屋租赁公司，估计会得到很多人的认同。

上图来源于我爱我家2024年中报

资管业务不仅大大助力了营收，而且在利润贡献方面也是如此。我爱我家在资管业务的财务处理上，将一部分房源做了融资租赁对待，由此产生了大量资产处置收益。今年上半年，这一项上的收益是6.5亿。

公司中报称，由于按照融资租赁方式计算的租金收益计入资产处置收益科目，考虑到资产处置收益，资产管理业务的实际毛利率为 11.83%，同比提高了 0.74 个百分点。按照这个说法计算，在贝壳房源数领先的前提下，我爱我家的实际营收却是超越贝壳的。

相形之下，贝壳在这个业务上好像整体逊色多了，不仅营收处于下风，而且毛利率也只有5%，连我爱我家的一半都不到。从贝壳中报看，公司并没有涉及融资租赁的财务处理方式，也没有资产处置收益。

这里有一个背景。今年上半年，我爱我家和贝壳资管业务布局的城市房租价格是下降的。根据中指研究院统计数据，2024 年上半年全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 0.90%。根据 Wind 统计数据，国内一线城市二手住宅租金价格指数较 2023 末下降 1.1%，相对去年同期下跌 6.6%。

这就产生了一个疑问，在租金下降的市场环境里，我爱我家的毛利率何以得到增长？在城市布局相同和贝壳房源数领先的前提下，我爱我家的营收为何能超越贝壳，并且，二者毛利率为什么有着天壤之别？

自我爱我家从容度过三年业绩对赌期后，净利润水平便急转直下，其中的故事可参看鹰觅君过去的文章《鹰觅眼｜我爱我家的故事可能比电视剧精彩》。从2021年开始，公司一直面临着净利润考验，一不小心就成了亏损。2022年和2023年，公司分别亏损了3亿和8.5亿。2024年上半年，公司终于由亏转盈，可谓用心了就会有结果。

如果一家上市公司主营业务乏力，净利润动不动就亏损，但又想让业绩好看一些一般会做什么？估计大部分公司都会选择卖资产和股权。巧合的是，这两件事我爱我家在今年上半年全都干了。

今年3月底，我爱我家卖了位于昆明的五华区新纪元广场以及新纪元停车楼合计建筑面积 9,603 平方米房产的所有权，交易对价是4400万，为公司贡献了1000万元利润，占净利润总额的35.88%。

同一天，我爱我家还卖出了西藏云禾商贸有限责任公司100%股权，交易价格为12436.88万元，为公司赚取的利润占到了净利润总和的196%。

这两笔交易共产生了6800万左右的利润，对公司最后的净利润表现可谓立下了奇功。鹰觅君分析了一下公司上半年利润表，如果没有这些交易贡献的利润，公司铁定是没法扭亏为盈的。不过，仔细分析一下这两笔交易的对手方，就会发现不同寻常的地方。

第一笔交易的对手方是两个公司，分别是云南朵杲煣煦商贸有限公司和云南凡屏商贸有限公司。鹰觅君通过天眼查查了一下，发现这两家公司同时成立于今年1月19日，注册资本都是100万，实缴资本都为零。

第二笔交易对手方云南燧晖商贸有限公司，怎么那么巧，这家公司也成立于今年1月19日，同样注册资产100万，实缴资本也为零。

这等于说，三个交易对手公司都于同一天成立，然后仅过了两个多月，又在同一日一起买下了我爱我家出售的资产和股权。这么整齐划一的交易，可能都是不小心碰到一起的吧。

我爱我家自从过了对赌期后，除了面临业绩上的压力，就是财务总监走马灯似地变换。2022年9月，司龄长达14年的财务总监何洋提出辞职，继任者付子明仅过了半年时间，于2023年3月也辞职了，而继任者董丽丽在8个月后又辞职了，目前最新的财务总监刚到任9个月。

（转自：鹰觅房研）