金科股份车位抵债 金科服务与昔日大股东断舍离

观点网 时隔一年多，金科服务仍笼罩在昔日的大股东金科股份债务困境之下，与“地产系”的牵绊还未割断。

1月2日，金科服务公告称，于2023年12月29日，其与金科股份订立债务清偿框架协议，根据协议，金科股份计划通过协调项目公司提供现金支付或者资产抵债等方式清偿2021年营销服务框架补充协议项下的应付款，如项目公司提供资产抵债，则金科股份协调可供选择抵债资产车位使用权清单，金科服务有权选择清单中的车位使用权以等额基准抵销上限不超过2021年营销服务框架协议产生的应收款项。

而截至公告日，金科服务因2021年营销服务框架协议，产生的应收金科股份款项共计人民币约5.33亿元。

金科服务表示，相信随着中国汽车保有量的不断上升和新能源汽车的不断普及，业主对私家停车位的需求将显著增长。其将持续在管理的小区或公开市场的业主及租户中物色合适的第三方出售或租赁抵消资产。

金科股份车位抵债

据观点新媒体了解，金科服务与金科股份2021年11月25日订立了该营销服务框架协议，其中提到，金科服务就金科股份出售其开发项目中的住宅物业及停车位提供营销服务，包括但不限于(i)利用金科服务的小区资源及其他销售渠道提供引荐营销服务；(ii)收集客户资料；(iii)引荐客户；及(iv)其他营销相关广告服务。

截至此次公告日，因2021年营销服务框架协议产生的应收款项共计人民币5.33亿元，而金科股份计划通过协调项目公司提供现金支付或者资产抵债等方式清偿。

金科股份向金科服务提供的可供选择抵债资产清单为停车位使用权，停车位分布在中国西南、华中及华北等地区。金科服务将以受让使用权的方式抵销应收款项，包括享有占用、使用停车位、所得裨益及处置停车位的权利。

据了解，抵销资产自完成开发以来一直由金科集团留存作存货且尚未出租，因此，抵销资产并无产生租金收入或溢利。

金科股份2023年中报介绍，其地产主业紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，主要集中在重庆、成都、南京、宁波、苏州、贵阳、长沙等重点城市。

金科服务计划以此向金科股份收回应收款项后，向第三方供货商转让抵销资产，以偿付金科服务应付有关供货商的其他款项，或向第三方出售或出租抵销资产以换取现金。金科服务称变现、抵押或租赁抵销资产可以改善公司的现金流情况。

近年来，房地产市场低迷对物企产生较大影响。金科服务的贸易应收款项及应收票据减值准备由截至2021年12月31日的7820万元增加至截至2022年12月31日的10.46亿元，原因是2022年房地产市场持续低迷、经济下行压力及新冠疫情，导致可收响应收款项大幅减少。

同时金科服务2022年经营活动所得现金流入净额3.93亿元，较2021年同期减少约11.7%，主要归因于房地产开发商现金流偏紧，回款放缓。

金科服务认为，随着中国汽车保有量的不断上升和新能源汽车的不断普及，业主对私家停车位的需求将显著增长。基于此，这项交易不仅有利于提升小区增值服务的能力，还将提高集团的收入，从长远来看，符合集团的利益。

金科服务寻求独立化

实际上，类似以物业抵消关联方应付款项的行为，对于双方来说并非首次。

2023年8月11日，金科服务与金科股份订立物业转让协议，金科股份数家成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业，以结清金科服务根据2020年及2022年物业管理服务总协议向金科集团提供的物管服务，涉及金额2040万元。

这些抵消物业共36项，总建筑面积约为3434.5平方米，分布于贵阳、重庆、长沙、临沂等地，其中19项为住宅、6项为商业、8项为写字楼及3项为产业园。

彼时，市场较为关注金科服务与曾经的控股股东在业务上是否会继续切割；以及金科服务是否会进一步接收物业抵账，以此转回计提减值，化解应收账款风险。

据悉，2022年11月博裕在再次要约收购金科服务11.94%股份后，成为实控后者的单一第一大股东。目前，金科服务前三大股东分别为博裕、金科股份、恒业美好（员工持股平台），分别持股34.63%、30.34%、7.74%。

大股东变更后，金科服务从公司治理到业务结构调整，均透露出对地产系的“断舍离”。

例如，2023年6月份，金科服务第二届董事会选举后，金科服务非执行董事中已有三人与博裕投资有关，分别是吴晓力、林可、韦熠。同年12月7日，金科服务公告表示，委任石诚、祁诗皓为非执行董事，后者自2021年7月起，其担任Boyu Capital Advisory Company Limited投资经理。

业务层面，截至2022年度末，金科服务管理共735个住宅项目及344个非住宅项目，在管面积共计约254.5百万平方米，其中独立第三方占比约57.3%；2022年新增在管面积约44.5百万平方米，新增住宅在管面积27.1百万平方米，新增在管面积中约79.7%来自独立第三方，比较2021年同期独立第三方占比提升2.7个百分点。

与此同时，金科服务的空间物业服务板块2022年毛利率大幅下滑至17.8%，而2021年度为29.3%；其中，物业管理服务毛利率由2021年度的24.3%下降至17.7%。

2023年中期业绩显示，金科服务上半年新增在管面积约24.9百万平方米，新增在管面积中约73.0%来自独立第三方。形成以第三方外拓为主，金科集团项目为辅的市场化、独立化的良性发展格局。

此次双方订立债务清偿框架协议或是回应了上述问题。对于面临流动性危机的金科股份来说，以房、车位抵消关联物业公司应付账款是较优的路径。

2023年12月29日，金科股份披露债务情况公告，截至目前，该公司及下属子公司新增到期未支付的债务本金合计金额18.68亿元。

金科股份表示，受归还到期有息负债金额增加、新增融资上账金额减少等因素影响，公司2023年9月末货币资金余额较年初减少约38.39亿元。另受预售监管资金使用受限及融资受限因素影响，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金调用较为谨慎，对项目资金监管加强，公司可自由动用货币资金减少。

本次披露的公告中提到，金科股份把“保交楼”作为首要经营任务，为促进该任务达成，金科服务与金科股份订立此次债务清偿框架协议。