黄其森卖了泰禾上海总部

一栋曾报价超16亿的甲级写字楼，如今以不到7亿的价格被一家名不见经传的工程企业收入囊中，成为泰禾集团商业帝国崩塌的最新注脚。

上海静安区恒丰路上，泰禾大厦这座曾经象征着闽系房企进军华东的标志性建筑，在司法拍卖平台找到了新主人。

7月23日披露的信息显示，上海舜晟建设集团以6.597亿元的价格拍得这处资产，成交价较评估价9.424亿元缩水近3亿元，较开发成本13.5亿元更是腰斩过半。

买家并非知名地产巨头，而是上海舜晟建设集团——一家成立22年的本地建筑企业。当拍卖锤落下，这座建筑面积超过2.5万平方米的甲级写字楼，以每平方米仅3.6万元的“白菜价”易主。

一纸拍卖公告背后，是一家闽系房企的坠落，与一家上海本地建筑企业的野心。

上海总部被神秘买家接盘

京东司法拍卖平台7月18日的交易记录显示，泰禾集团上海总部大楼最终以起拍价6.597亿元成交。

这座位于上海市静安区恒丰路232-262号、汉中路233-247号的建筑，作为泰禾集团华东总部所在地，曾是这家闽系房企全国扩张的重要据点。

买家身份随之浮出水面——上海舜晟建设集团有限公司，一家低调的上海本地民营企业。

公开资料显示，这家工程企业成立于2003年，由两名自然人潘根富（持股70%）和潘国娟（持股30%）共同持有，法定代表人为杨勇。

与泰禾的明星光环不同，舜晟建设是典型的“低调务实派” 。公司主营建筑工程、市政工程和水电安装，22年来默默参与上海城市建设。

这场交易价格凸显了泰禾资产的贬值幅度。整栋建筑25471平方米的体量，其中可运营地上面积18275平方米，最终成交单价仅约3.6万元/平方米。

而在2025年初的债权处置信息中，这栋大厦曾被预估年租金收入达5500万元，按此计算，买家收购价对应的租金回报率高达8.3%，远超上海写字楼市场平均水平。

资产结构缺陷或许是价格低迷的原因之一。交易标的中排除了1-3层及4-5层的市政单位使用空间，其余近整栋空间虽产权连贯，但功能完整性已受损。

上海舜晟建设集团计划将总部迁入该项目，并将剩余面积对外出租运营。对这家工程企业而言，以不到7亿元价格在上海核心区域获得总部基地，无疑是一笔划算的买卖。

“豪宅教父”跌落神坛

黄其森和他一手打造的泰禾帝国，曾是中国房地产界最耀眼的明星之一。

泰禾集团的崛起始于2004年北京通州长安街东起点与京杭大运河交汇处的一个项目——最初名为“运河岸上的院子”，后更名“泰禾中国院子”。这个0.33超低容积率的顶级中式院落别墅项目，成为泰禾“院子系”IP的开山之作。

2009年8月，经历五年闭关修炼的中国院子重出江湖，一鸣惊人。二期开盘短短两个月，就拿下北京500万以上别墅的“双冠王”，成交套数和成交金额均为第一。国际巨星站台、四次上榜“亚洲十大超级豪宅”的光环，让黄其森赢得了“院子教父”的美誉。

2017年，泰禾集团达到巅峰时刻。当年发行的“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”债券票面利率高达7.5%，显示市场对这家闽系房企的信心。

黄其森在2018年豪言壮语：“泰禾的目标是能够成为像华为、阿里这样伟大的企业，在地产行业做到第一品牌”。

危机在2020年爆发。当年泰禾集团公开市场债务违约，成为最早爆雷的大型民营房企之一。

高负债扩张模式在融资环境收紧后迅速崩塌。截至2024年12月31日，泰禾已到期未归还借款高达734.9亿元，被查封、扣押、冻结或抵押、质押的资产账面值合计1071.79亿元。

截至2025年一季度末，泰禾集团资产总计约1647.4亿，负债总计约1881.9亿，所有者权益为负234.5亿元，资产负债率攀升至113.62%。2024年归母净亏损高达213.08亿，近五年累计亏损417.67亿元。

泰禾如何“活下去”？

面对债务危机，黄其森曾多次公开表示“绝不躺平”，但泰禾的自救之路步履维艰。

资产处置成为最直接的求生手段。早期泰禾还能通过协商出售资产，但随着时间推移，逐渐陷入被动司法拍卖的境地。此次上海总部大楼的拍卖，只是泰禾资产处置大潮中的最新一例。

在此之前，泰禾很多优质资产在不断流失。

2025年7月，泰禾最具标志性的资产——北京中国院子51套房源被债权人东方资产处置，估值最高达62亿元。早在2012年，泰禾就将63套中国院子抵押给东方资产融资12亿元。

另外，福州五四北泰禾广场被厦门象屿接盘；东二环泰禾广场以流拍价27.88亿元抵债；2025年6月，石狮泰禾广场44处房产因无人报名而流拍；深圳院子被长城资产接盘。

2024年，泰禾集团收到政府纾困资金9.47亿元，用于上海、北京、福州和广深地区的项目建设。但这些资金对734.9亿元的到期未偿债务而言，无异于杯水车薪。

法律层面的债务处置程序已全面启动。2025年4月，泰禾集团公告旗下7家子公司收到法院受理破产清算/重整申请的裁定。与此同时，泰禾集团因工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷等，仅2025年前两个月就新增194起诉讼案件，涉案金额1.83亿元。

曾经承载黄其森“金融全牌照”梦想的泰禾人寿，已在2024年被香港保监局接管。而2018年停牌筹划的发行股份购买保险资产计划，最终也宣告失败。

如今泰禾几乎只能依靠少数现房销售，以及物业服务、少量租金收入维持基本运营。在福州东二环，泰禾金府大院项目成为黄其森手中为数不多能回血的项目，但市场对其前景并不乐观。

从上海总部大厦到北京中国院子，从福州泰禾广场到深圳院子，黄其森打造的千亿商业帝国正在被债权人瓜分。

“活下去”——这个曾属于万科的口号，如今成为泰禾集团最现实的愿望。