中交地产销售腰斩资产负债率85.94% 拟7亿收购中交服务拓展轻资产突围

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

业绩亏损下，中交地产拓展轻资产业务增强抗风险能力。

11月1日，中交地产（000736.SZ）公告，为助力公司拓展轻资产业务，提升资产质量、增强抗风险能力，公司拟以现金方式购买中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资合计持有的中交服务100%股权，根据评估值确定标的股权交易对价为7亿元。

此次交易完成后，中交服务将成为中交地产全资子公司。此后中交地产新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。

长江商报记者注意到，近年来，地产行业调整持续深入，中交地产“造血”能力下降，已连续多年增收不增利，净利润自2019年连续5年下滑。

2023年，中交地产更是由盈转亏，亏损额达16.73亿元，一年亏掉过去4年的利润。

2024年前三季度，中交地产归母净利润亏损15.34亿元，亏损同比扩大48.64%；同期营业收入116.53亿元，同比增长0.89%。

同时，中交地产的销售业绩逐年走低。2021年至2023年，其销售额分别为560亿元、458亿元和373.61亿元。2024年前三季度，公司实现全口径签约销售金额123.40亿元，同比减少58.45%。

公司财务也面临压力，2016年至2023年，中交地产剔除预收款后的资产负债率已连续八年超过80%的警戒线。截至2024年前三季度，公司资产负债率达85.94%。

收购母公司物业资产

早在今年9月，中交地产就发布公告称，筹划收购中交服务100%股权。交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。

本次公告显示，中交地产拟以现金方式购买中国交通建设集团有限公司及其下属子公司中交房地产集团有限公司、中交一公局集团有限公司及中交投资有限公司分别持有的中交物业服务集团有限公司10%、51%、24%及15%股权。

作为中交集团唯一的物业资源整合平台、总控平台和发展平台，中交服务布局全国5大区域、60余座城市，其依托于中交集团全产业链和综合一体化服务，布局有“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道，业务范围涵盖公建、商写、住宅、港口、陆路、空港六项核心主业。

根据中交房地产公布的数据，2023年其下属物业管理营业收入5.07亿元，较2022年增加1.74亿元，物业管理营业成本4.05亿元，较2022年增加1.11亿元，主要是因为业务规模增长；物业管理毛利率20.06%，较2022年上升8.28%，主要是因为业务规模增长，人工成本增长缓慢。

值得注意的是，转让方承诺，中交服务2025年—2027年三个会计年度实现的净利润合计不低于约2.31亿元。

中交地产表示，此次收购母公司物业资产，有利于进一步完善上市公司产业链的后端布局，有利于公司更好地发挥资产规模效应和协同效应，增厚公司业绩、增强业务拓展能力；同时，亦有助于“中交服务”品牌形象打造，提升市场知名度、业务规模和市场竞争力，助力公司实现高质量发展。

业内认为，物业管理属于轻资产业务，投资少、负债低，营收及利润较为稳定，能提升资产质量、增强抗风险能力。不过，也面临品牌影响力不足、专业人才短缺、运营管理经验不足、市场竞争激烈、资源整合难度大、盈利模式不清晰等挑战。

业绩销售大幅下滑

公开资料显示，中交地产于1997年上市，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。

近年来，因为前期拿地成本提高以及销售端限价等因素影响，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间收窄。2018年—2022年，公司营收从89.48亿元升至384.67亿元，但同期归母净利润则分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元，一路下滑。2023年，中交地产更是亏损16.73亿元，同比下滑5029.65%，一年亏掉过去4年的利润。

2024年前三季度，中交地产实现营业收入116.53亿元，同比增长0.89%，归母净利润-15.34亿元，同比下降48.64%。其中第三季度，中交地产实现营业收入26.72亿元，同比下降4.13%，归母净利润-5.51亿元，同比下降18.92%。

对于业绩亏损，中交地产解释称，受公司结转项目结构变化等因素影响，公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年下降较为明显；随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

随着房地产业务交付不及预期，中交地产的销售业绩逐年走低。2021年至2023年，其销售额分别为560亿元、458亿元和373.61亿元。2024前三季度，公司实现全口径签约销售金额123.40亿元，同比减少58.45%；权益口径签约销售金额87.39亿元，同比减少59.48%；签约销售面积65.50万平方米，同比减少51.26%。

公司财务也面临压力，2016年至2023年，中交地产剔除预收款后的资产负债率已连续八年超过80%的警戒线。截至2024年前三季度，公司资产负债率达85.94%。

在现金流方面，2024年上半年，中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元，同比下降75.16%；期末现金及现金等价物余额为66.48亿元，较上年同期下降近半。前三季度经营活动产生的现金流量净额为9.79亿元，同比下降77.85%。

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