物管轻资产注入 中交地产敲定7亿元收购中交服务

观点网 中交地产此前预告的物业公司股权收购大戏迎来最新进展。

11月初，中交地产公告披露将以现金方式购买控股股东中交集团及其下属子公司（地产集团、中交一公局、中交投资）所持有的中交服务共计100%股权，对价乃根据标的的评估值确定，约7亿元创下2024年以来物企股权交易的最大金额。

同时，近几个月以来福星股份、华远地产、力量发展等均有公开收购物业公司股权的动作或计划，这其中既有企业摆脱利润下挫困境尝试；亦有促进业务转型或实现业务多元化的努力。

中交服务获收购背后

根据公告，中交地产此次收购中交服务主要有三大理由：一是中交服务近年来业务规模不断扩展，盈利水平逐年提升，现金流稳步增长。交易完成后，中交地产将实现房地产业务产业链延伸，有利于提升资产质量和盈利能力，改善长期财务状况。

二是可以完善中交地产产业链的后端布局，加强公司房地产业务投资、建设、运营服务一体化协同效应，提升中交品牌影响力。

三是实现物业管理与房地产业务协同，培育新的业务增长点。

从中交地产方来看，摆脱当前的盈利困境是更实在的需求。受到地产行业持续下探影响，中交地产近三个报告期录得净亏损，且有进一步扩大趋势。

Wind数据显示，2023年中期、2023年度及2024年中期中交地产分别录得净利润为-4.43亿元、-14.72亿元及-9.99亿元。收入分别同比变化-29.57%、-15.60%及+2.48%至87.63亿元、324.68亿元及89.80亿元，逐渐远离着曾经订立的千亿销售目标。

这或许也是引发其人事变动主要原因。9月12日，中交地产收到任职5年的董事长李永前书面辞职报告，称由于工作变动，申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。随后新任命郭主龙接替上述职务，正式开启了中交服务注入的收购计划。

资料显示，中交服务成立于2022年12月13日，注册资本3亿元，定位为中交集团唯一的物业资源整合平台、总控平台和发展平台。主要聚焦“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道。目前其业务已布局全国5大区域、60余座城市，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态。

据相关财务数据，截至2024年中期，中交服务总资产7.5亿元，其中负债为4.8亿元，净资产为2.69亿元。2023年度及2024年中期，该公司营收分别为5.63亿元及4亿元，净利润分别为6952.27万元及1028.33万元；若以当前净资产及2023年度净利润计算，该笔收购的市净率（PB）约为2.6倍，市盈率（PE）约为10.07倍，处于正常区间。

值得一提的是，中交服务似乎也陷入了“增收不增利”的困境，2024年中期营收已达到去年的71%，但净利润仅有去年的14.8%。

基于此，中交地产主动建立起“护城河”，与股权转让方订立了业绩承诺及补偿机制。

据了解，中交服务须2025-2027三个会计年度实现净利润合计不低于2.31亿元，否则转让方便须要以现金方式进行补偿，具体金额=（承诺累计净利润数-标的公司盈利补偿期间实际净利润）/承诺累计净利润数*标的股权交易对价。

物管轻资产注入

近年来，物管行业同业之间收并购整体冷淡，但由于房地产或其它一些行业正处于需求下行及竞争加剧时期，不少企业试图通过注入轻资产等方式促进业务转型或实现业务多元化，提升盈利能力及财务灵活性，因而收购物业服务等类型的企业渐趋流行。

过往，珠江股份曾以28亿元将所持房地产开发业务相关资产负债置出，同时以7.79亿元置入珠实集团及珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权，完成重组后，珠江股份从地产开发商变为物业管理及文体运营公司。今年5月末，华发股份亦宣布了华发物业私有化退市，主要还是为了加强公司房地产主业与物业服务之间的业务协同效应，提高物业服务对公司归母净利润的贡献水平。

近几个月以来，福星股份、华远地产、力量发展、ST明诚等不同业务类型企业均有收购物业公司的计划或行动，且多为关联交易，除了认同物企良好的现金流和抗周期性外，部分企业还有保存集团优质资产的考量。

福星股份7月22日宣布与琛瑞企业管理之间签订框架协议，计划收购后者持有的惠之美生活服务100%的股权，目的是进行地产与物业之间的资源共享和整合。尽管其强调并不构成关联交易，但交易双方有多年的合作，彼此较为了解。

据悉，福星股份与中交地产有类似的业绩困境，2023年度其营收同比下滑63.62%；年内净利润同比下降约27.03%。2024年前三季度，其营收22..8亿元，同比下滑48.60%；归属于上市公司股东净利润同比下滑79.41%至1663万元；收购计划亦是其摆脱利润滑坡困境的一次尝试。

老牌房企华远地产也开始剥离房地产开发业务，将未来聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现战略转型。

8月30日，该公司宣布拟以现金2756万元收购华远集团持有的京华远好天地智慧物业服务有限公司100%股权，旨在提升公司资产质量，实现向综合性城市运营商的转变。

而力量发展主要从事煤炭产品开采及销售业务，于9月6日公告收购控股股东张量旗下Seedlife的100%股权，代价4.23亿元，标的公司主要透过其附属公司于中国从事物业管理服务，由Seedland Smart Service直接拥有100%股权。其中，“Seedland”为实地的英文名称，同时此次交易也是与实地地产之前关于物业购买和股权收购的一系列交易基础延续。

早在2022年以前，实地地产便因商票逾期、项目停工等问题出现“暴雷”情况，而后力量发展作为张量手中一个更安全的平台，成为优质资产的“救生艇”。