两年亏70亿 中交地产战略性退场

作者：李 捷

编辑：张丽敏

制图：乔寒云

1月21日晚间，中交地产发布三则公告，涉及2024年度业绩预告、股票可能被实行退市风险警示、筹划重大资产出售暨关联交易等内容。公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司。

另外，中交地产表示交易完成之后，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

次日，中交地产股价盘中震荡下跌，上午即现跌停，最终收盘跌幅9.97%，连日来持续低位。中国经济时报·中时财经尝试联系了中交地产方面了解更多细节，但截至发稿时，未收到回复。

但从业界反应来看，这样的结果在预料之内。“房地产市场的巨变之下，没有企业可以独善其身，过去躺赢的日子不再，‘行活’能力不行的，要么被淘汰，要么主动退出。”某房企相关负责人对中国经济时报·中时财经表示。

01 无法承受业绩亏损之重

根据中交地产公告，公司预计2024年度期末归母净资产为负，根据现行《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1条规定，在公司2024年度报告披露后，公司股票交易可能被实施退市风险警示。

因此，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司。本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。不过，该次交易尚处于筹划阶段，交易方案仍须进一步论证和沟通协商，尚需履行必要的内外部相关决策、审批程序。公司尚未与交易对方签署意向协议。

这一决策并非偶然，中交地产近年来的业绩表现堪称“惨不忍睹”。根据公告披露，2023年，公司净利润亏损16.73亿元，而到了2024年，预计净亏损高达约53亿元，两年累计亏损近70亿元。

“从账面数据来看，这家企业亏太多了，亏不动了。”某知名房地产企业负责人在接受中国经济时报·中时财经采访时分析指出，即使作为备受关注的央企，“余粮”也不多了。

中交地产在公告中给出了亏损的缘由：一是交付项目减少，且为去库存、回笼资金调整销售策略，致使交付项目毛利率下降；二是随着竣工项目增多，费用化利息增加，财务费用上升；三是对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

从销售规模的急速下滑或许能够“摸到”中交地产亏损的脉络。根据其年报及公开数据，2022年—2024年前三季度，销售金额分别为458.82亿元、373亿元以及123.40亿元。截至2024年三季度，中交地产一年到期的非流动负债高达320亿元，可期末现金及现金等价物余额仅66.41亿元，偿债压力巨大。

对此，房地产业内人士对中国经济时报·中时财经表示，房地产行业已经很难增长了，不止是受到政策、金融等影响，而是新一代年轻人的置业观念变了。和一般的消费品不同，像厂房只要有需求就有市场就能建生产线，而房企完全依赖于土地供应，过去几十年的飞速发展是各种红利叠加，如今红利消耗殆尽，整个行业格局变了。

02 从被动退出到主动退房

在此次中交“退房”之前，央企退出房地产业务早有政策伏笔。

时间回到2010年，彼时的房地产市场一片火热，央企在其中扮演着重要角色。2009年，央企在土地市场上表现得极为活跃。根据历史数据和媒体报道记录，当年全国90个地王中，央企制造的地王就有63个，占比高达70%。

中国建筑旗下中海地产以70.06亿元夺得上海长风地块，成为当时的“地王”；位于北京广渠路的知名楼盘金茂府，正是中化方兴以40.6亿元拿下北京广渠路15号地块，楼面地价高达1.45 万元/平方米，在当时刷新了北京土地市场历史上最高的总价和单价记录，成为“双料地王”。

央企凭借其雄厚的资金实力和信用优势，在土地市场上频繁高价拿地，这一行为引发了一系列连锁反应。土地价格的不断攀升，使得房地产开发成本大幅增加，进而推动房价持续上涨。

为了稳定房地产市场，促进其健康发展，2010年3月18日，国资委发布了“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企，加快调整和退出房地产业务。

当时房地产行业的高利润环境下，尽管退出过程充满波折，但还是对央企的房地产投资行为产生了一定的约束作用，部分央企开始收缩房地产相关业务，逐步“被动”退出房地产市场。

为了将资源集中投入到各自的核心主业，提高主业竞争力，更好地服务于国家战略和经济发展的重点领域。国资委在2005年明确了16家以建筑房地产为主业的中央企业，包括中国保利集团公司、中国水利水电建设集团有限公司、招商局集团有限公司、华润（集团）有限公司等央企从事房地产开发业务，而中交地产的母公司——中国交通建设集团有限公司（中交集团）也在名单之内。

在采访中有业内人士对中国经济时报·中时财经表示，在当前房地产市场形势发生深刻变化的背景下，央企的退出显得更加必要和迫切。

但和此前“央企退房”不同，中交地产此次主动退出房地产，更多了“断腕求生”的意味。公告中透露，交易完成后，中交地产将“轻装上阵”，聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

一位曾在上述16家央企管理层任职的地产负责人告诉中国经济时报·中时财经：“国央企基本上没法和市场的真实需求接轨，以前是红利期怎么做都不会错，现在全行业陷入深度调整期，过去都是坐着电梯登顶，现在不行了，要爬山。”他指出，国央企决策流程长，干扰因素多，转向很难。

03 央企依然领跑行业

2024年，房地产进入调整周期的第四个年头，众多房企在这场寒冬中艰难求生，但央企的表现可圈可点。

克尔瑞研究中心数据显示，百强房企全口径销售额排行榜TOP10中，央企占据了4个席位，其中保利、中海、华润分别以全年全口径销售3230亿元、3106亿元、2611亿元稳坐行业前三甲，招商蛇口2193亿元，紧随其后。

央企不仅守住了规模，还在市场份额上进一步扩大，在百强房企销售额中占比可观。克尔瑞数据显示，2024年百强房企销售金额4.2万亿元，同比下降30.3%，其中民营房企的销售额普遍大幅下滑，众多曾经的千亿民营房企如今已跌落神坛，2024年民营千亿房企数量锐减，较2020至2021年消失32家。

某知名民营房企人士告诉中国经济时报·中时财经，从拿地到项目销售，央企都有一定优势。在一些热点城市，央企项目的市场占有率甚至超过了50%，成为市场的主导力量。

据中指研究院统计数据，2024年百强房企拿地总额为9280亿元，同比下降29.7%，在拿地金额TOP100企业中，央企、国企及地方国资的数量和金额占比超八成。在土地市场上，央企频频出手，斩获优质地块，如在上海、北京等一线城市的土拍中，中海、华润等央企成为竞拍主角。反观民企，对于拿地异常谨慎，拿地金额TOP100企业中民营企业仅11家，拿地金额占比仅为8.5%。

而天风证券研报也指出，随着房企去库存进程深化，在销售仍有小幅下行空间的判断下，“以销定投”策略大概率延续，投资端或同样走弱，但不排除边际投资强度增强，国央企市占率仍将提升。这意味着央企有望在市场中占据更大的份额，进一步巩固其主导地位。

上述民营企业负责人进一步指出，央企不仅在土地市场占尽优势，头部几家企业在项目的设计和配置方面也舍得投入，产品力非常不错。

某头部券商分析师也告诉中国经济时报·中时财经，一直以来，在融资方面，央企更容易获得银行贷款和债券发行额度，且融资成本相对较低。如今，在房地产市场调控的大背景下，政府为了稳定市场、防范风险，对央企给予了更多的政策倾斜。因此，与民营企业相比，央企拥有雄厚的资产规模和稳定的现金流，抗风险能力也更强。

“但房地产经历了深度调整后，行业利润逐渐回归正常，无利可图自然也没那么多投机的机会了。”上述民营企业负责人指出，这一点对于民企和央企都一样。

（转自：中时财经）