北京上半年写字楼需求减弱，望京和中关村市场租金下降

今年上半年，北京的住宅市场经历过一轮强劲回暖，但办公楼市场始终表现疲软，新增需求不足导致空置率进一步上升，租金继续下降。

6月29日，高力国际发布了二季度北京办公楼市场回顾。从二季度的北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续了一季度的疲软走势，本季度净吸纳量再度为负，达到-5.3万平方米。存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个新项目入市（8万平米左右），导致空置率上涨1%至17.7%。

分商圈来看，只有丽泽和东城商务区商圈净吸纳量保持正增长，其中丽泽这一新兴板块的写字楼市场空置率大幅下降了约10%，而亚奥、中关村商圈的租赁需求离场最为明显，空置率分别同比上升3.9%与6.9%。

“在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，第二季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，更多的楼宇业主开始积极进行租金策略调整。

今年4-6月，北京写字楼整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元每月每平方米。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降，望京酒仙桥、中关村商圈的租金下滑最明显，同比2022年分别下滑14.5%与12.4%。

受商圈内字节跳动、爱奇艺、微软等大厂的撤离影响，中关村市场的净吸纳量、租金下降影响了北京乙级写字楼市场的平均水平，二季度，乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，连续5个季度净吸纳量为负。

而北京产业园市场净吸纳量在第二季度也由正转负，达到-3.7万平方米，租金为122元/每月/每平方米。

陆明介绍称，综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场上半年表现基本符合宏观经济整体需求不足的现状，全市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，全市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村一个子市场就达到-14.2万平方米。

在写字楼市场大宗交易成交方面，高力国际的数据显示，第二季度，北京共有10宗大宗交易成交金额合计约70亿元，相比第一季度有所增长，但不及去年同期水平。

值得注意的是，第二季度，北京办公楼投资、自用的比例进一步分化，61%属于自用需求，占比较今年第一季度以及2020-2022三年大幅变化。

展望2023年下半年的市场走势，市场的核心关注点仍然是需求侧的表现。

就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。

高力国际北京分公司董事总经理李娟指出，除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将继续上升。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。

高力国际认为，“十四五”期间将是中国深化产业结构调整的关键时期，主要经济增长引擎都在面临更深层次的转型和升级。当头部行业或企业开始调整，后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

李娟表示，市场下行期对于资产管理提出了更高的要求，现金流和利润率才是核心。市场参与者只有针对市场变化作出快速响应，以可持续的低价策略来抢占市场优质存量资源，不断依靠创新打造差异化竞争优势，才能逆风而行，破局未来。