以价换量难奏效 建信中关村REIT租户换仓
观点网 经历了近两年的互联网公司退潮后，中关村仍面临租约挑战。
10月10日，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金披露2024年第3季度经营情况：该季度平均租金单价为4.56元/m/天，同比下降20.70%；主营业务收入为3154.83万元，同比下降25.67%；出租率提升至72.49%，相较于2023年第3季度末增长了8.76个百分点。
建信中关村REIT于2023年受重要租户软通动力退租及北京市产业园供给持续增长的影响，出租率在低位徘徊，最低时仅6成，远低于上市之初95%的出租率水平，其基金交易价格全年也下跌超过40%。
到今年2季度，该REIT资产出租率提升至接近80%，但3季度再次出现颓势。更为严峻的问题是，租金单价和出租率不再是简单的负相关。
经营情况公告显示，该季度经营情况的变化主要受到市场同质化竞争的影响。北京上地区域产业园供给量大，平均空置率达到25.4%，平均租金为4.83元/m/天。为应对市场竞争，建信中关村REIT采取了降价策略以吸引租户，导致平均租金单价下降。
至于出租率环比下降，主要原因系部分租户出于自身经营考虑（主要为业务调整，缩减承租需求），出现提前退租和到期不续租的情况，合计退租面积20,870.62m。
同时，原始权益人暨运营管理机构北京中关村软件园发展有限责任公司开展招商工作，使得基础设施项目新签约面积18,922.64m，未能覆盖退租面积。
在扣除退租补偿并考虑接续承租的缓释影响后，租约变动情况导致项目2024年合同收入减少376.83万元，对照《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度评估报告》中2024年的预测收入，占比2.28%。
在如今以价换量不再奏效的情况下，基金管理人和运营管理机构提出了相关应对措施，首先是持续推进剩余面积去化。2024年1月1日至2024年9月30日期间，本基础设施项目实现新签约落地租户36家，累计新签面积5.54万m；完成续签租户10家，累计续签面积0.65万m
此外是增加客户储备，目前基础设施项目储备意向客户9组，面积约为11,117m，预计可提升出租率约8.75%。
公告还提到加强发起人资源转化，借助集团已投企业资源，争取投租投贷联动，形成招商合力，促进优质项目资源落地；在半年报也能看到，有五家中关村体系内的企业（北京中关村软件园发展有限责任公司、北京中关村智酷双创人才服务股份有限公司、北京中关村鸿嘉运营管理服务有限公司、北京中关村科技产业研究院有限公司以及北京中发展智源人工智能科技发展有限公司）合计提供736.69万元关联租赁收入，同比增长53%。
其他则包含了灵活调整楼宇空间布局、加强招商运营团队激励和约束、加强多渠道招商推广、定制个性化设计方案等一系列措施。
建信中关村产业园REIT的底层资产，是北京市海淀区中关村软件园内的互创中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器，中关村软件园所在的上地商务园区也是北京市最大的商务园区之一，就周边行情来看，租约压力在中关村普遍存在。
据CBRE、高力国际数据，中关村软件园自2023年一季度至2024年二季度，平均租金分别为198、195、190、187、185及184元/m/月，这六个季度对应的空置率分别为26%、22%、30.5%、30%、27%、20.8%。
中关村软件园的产业聚集方向为信息技术、互联网企业，主要提供研发及办公空间，形态上更接近于产办大楼，与甲级办公楼存在更直接的竞争替代关系。
不过在今年三季度，据仲量联行统计，北京甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，主要就是得益于中关村子市场自用型需求的支撑。预计年末市场将有12万平方米的供应放量，2024年全年北京甲级办公楼租金将下调13.6%。
第一太平戴维斯最新报告也显示，三季度全市甲级写字楼净吸纳量达到约8万平方米，环比二季度上升41.8%。
从数据来看，北京甲级写字楼三季度净吸纳量有所回温，但不同板块的需求存在分化。对于园区运营者而言，更需要关注园内链主企业和储备客户的发展情况。
以建信中关村产业园为例，过去两年间，两大客户快手及软通动力相继出走，如今度小满（原百度金融）是其单一大租户，今年上半年贡献租金收入超过20%。
度小满所租空间位于协同中心4号楼，值得一提的是，这栋楼紧邻百度总部，体现了一定产业集约效应，但假如单一租户占比过高，目前对园区运营方而言亦是一把双刃剑，租户的成长性与租约稳定性进一步挂钩。
在AI浪潮下，互联网巨头们纷纷加码，譬如度小满也在去年正式开源国内首个千亿级中文金融大模型"轩辕"，若业务平稳推进，承租需求也有望增加。
据悉，建信中关村REIT运营管理团队设置了专门的产业研究组，紧密围绕北京市的整体产业发展战略，对于租户的产业定位和发展趋势进行分析，积极引进产业链的链长和龙头。
互联网企业洗牌发展背后，中关村也在退租与新租约之间进行着租户换仓。