中报解读 | 招商积余上半年营收净利双增，毛利率排在62家上市物企倒数第三

每经记者 陈荣浩每经编辑 魏文艺

作为少数在A股上市的物企，招商积余（SZ001914，股价8.58元，市值91.1亿元）上半年业绩表现如何？

中报显示，今年上半年，招商积余实现营收78.39亿元，同比增长12.34%；实现归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%；经营活动产生的现金流量净额为-1.44亿元，同比减少360.44%。

《每日经济新闻》记者注意到，据中物智库统计，招商积余上半年的营收和净利润分别排在62家上市物企的第六位和第八位，截至上半年的在管面积则排在第八位。不过毛利率方面，招商积余较去年同期下降了0.72个百分点至12.57%，远低于同规模的上市物企，在62家上市物企中仅排在倒数第三位。

从业务结构来看，招商积余的业务主要包括三大类：物业管理、资产管理及其他业务。其中，物业管理业务贡献营收75.35亿元，占比96.13%；资产管理业务贡献营收2.89亿元，占比3.69%。

记者注意到，随着近几年房地产市场持续调整，众多物企都在想办法提高非住业态业务的占比。

截至今年上半年，招商积余非住宅业态管理面积增至2.52亿平方米，占比66%；非住宅业态实现基础物业管理营业收入46.33亿元，同比增长19%，占物业管理营业收入的六成以上。

上半年，招商积余对外拓展的非住宅业态项目主要包括广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3号和4号线等大客户的多个服务项目。

此外，从业务区域范围来看，招商积余的业务范围主要分布在广东、江苏、上海和山东，其中广东省的深圳区域今年上半年贡献的营收达17.4亿元，占总营收约22%。

值得一提的是，今年是招商积余重组上市5周年暨积余品牌创立110周年，招商积余也发布了全新“招商积余服务美好”品牌主张，提出做好八个“一”全面服务力提升举措。

截至上半年，招商积余在管项目数达2209个，管理面积增至3.85亿平方米。其中，来自第三方项目的管理面积为2.57亿平方米，占比67%。

不过值得注意的是，在营收和净利润双双增长的同时，毛利率的下滑却成为招商积余不得不面对的挑战。

上半年，招商积余的毛利率为12.57%，较去年同期下降0.72个百分点。其中，物业管理业务的毛利率为10.93%，同比减少0.68个百分点；资产管理业务的毛利率为52.69%，同比减少0.19个百分点。

与招商积余在管面积规模相当的物企包括中海物业（4.23亿平方米）、华润万象生活（3.98亿平方米）和融创服务（2.82亿平方米），上半年的毛利率分别为16.79%、33.97%和25.50%，均远高于招商积余。

据中物智库统计，招商积余上半年的毛利率在62家上市物企中仅排在倒数第三位。

物业管理业务作为招商积余的主要收入来源，毛利率的波动对其整体业绩有着直接影响。上半年，招商积余物业管理业务实现营业收入75.35亿元，同比增长12.68%，但毛利率微增0.38个百分点至10.95%，显然未能抵消成本上升的压力。

“公司积极稳妥地推动‘12347’战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建‘沃土云林’商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。”在招商积余半年报中提到。其中，“沃土云林”商业模式主要通过高毛利率的增值服务来反哺基础物业管理业务。

但从上半年的数据来看，招商积余增值服务的反哺能力尚未达到预期。平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别只有9.91%和11.13%，尽管同比有所增长，但与资产管理业务的52.69%毛利率相比仍有较大差距。

此外，在资产管理业务方面，招商积余的商业运营板块和持有物业出租及经营板块分别实现了37.93%和57.45%的毛利率，尽管后者略有回落，但整体仍保持在较高水平。

在市场拓展方面，招商积余上半年新签年度合同额达到18.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额为17.40亿元，千万元级项目贡献占比超过50%。

对于下半年的发展策略，招商积余在中报中表示：“将锚定发展目标，持续以轻型化、规模化、科技化、市场化的‘四化’发展目标为路径，进一步强化战略执行，提升治理效能，深耕物业主业，推动高质量发展。”

封面图片来源：视觉中国-VCG211371997633