物企继续布局经纪业务 招商积余首个线下租售中心成立

观点网 今年二手房的行情格外地好。

11月，北京二手房网签量达到18763套，创近20个月来新高；同月，上海二手房累计成交超2.7万套，是近44个月以来的市场新高；广州11月二手房网签也超过了1.3万套，环比增长70%；深圳更是创下近四年来的最高纪录，11月二手住宅网签量达到7125套，环比增长16.5%。

或许是这股"二手"的风越吹越猛烈，不少物企也开始做起了"二手房东"的生意。不久前，金融街物业旗下增值服务品牌"怡己IZEE"新上线了房产经纪业务；如今，招商积余也来分一杯羹。

11月26日，招商积余旗下全国租售平台"余房网"首个物业线下租售中心--大连华府租售中心正式揭牌成立，标志着招商积余租售服务全面升级。

物企的二手房东生意

在很久之前就有不少物企在搭建自己的租赁平台，当起"二手房东"。

比如，万科早在2001年就成立了物业租售中心，华润置业也成立了中介机构"乐易 居房屋托管中心"，长城物业成立中介平台尚邻不动产等等。

因此坊间曾有传言称"终结地产中介的必是物业管理公司"。

这种言论是基于物企做中介业务的优势而产生的：首先是大部分卖房的业主们对朝夕相处的物管的信任度更高；其次，物企对由自身提供服务的小区内的放盘信息以及业主资料更为熟悉，相对而言比外部中介公司更容易掌握；最后，物企收取的中介费用往往比中介公司要来得低，因此不少业主更倾向于选择小区物企。

但在业内人士看来，物企虽然有着近水楼台、成本较低等优势，但这些优势局限于自身管理的资源，房源有限。而且专业程度也比不上传统中介，在成交效率上始终无法取代中介的作用。

最主要的是，由于利润点不高，开发商在过去并没有将经纪业务放在心上，甚至连物业都只看做是增加卖房的筹码之一。事实上，早年间不少高端楼盘的物业，就是为了体现自身"管家"服务的无微不至才主动涉足租售领域的，而不是将其作为一个独立的、可持续发展的利润增长点来做。

总的来看，物企做房地产中介经纪业务虽然有天然的优势，但并没有分配资源去发力做相关业务，这也给了贝壳、我爱我家、安居客等房产中介机构一个发展的机会。

2020年8月，贝壳找房正式登陆纽交所，上市仅一周就以472亿美元（约合3265亿元人民币）的市值超越了所有上市地产股，比当时市值最高的房企万科还要高上约200亿元。

帮人"找房"比"卖房"的还要值钱，或许是被刺激到了，又或许是看到了盈利空间，不少房企纷纷开始发力经纪业务。就在2020年底，恒大便将收购而来的152家中介机构重组并推出"房车宝"，打响了跨界入局中介的第一枪。

2021年初，龙湖集团、万物云、碧桂园服务等头部房企也相继推出各自的自营房屋租售新品牌"塘鹅"、"朴邻租房"、"有瓦"。

房企集体布局房屋经纪业务也与政策有关。2021年1月5日，国家六部委联合发布新政，鼓励有条件的物业服务企业探索"物业服务＋生活服务"模式，满足居民多样化多层次居住生活需求，其中房屋经纪也作为重要生活服务内容被提及。

就这样，2021年在业内也被称为物业行业的"增值服务年"。

能赚一点是一点

虽然经过这些年的发展，各大物企的租售类业务并没有脱颖而出成为"另一个贝壳"，但也形成了自己的业务模式，为公司提供社区增值服务默默贡献了一份成绩。

2024上半年，碧桂园服务来自房地产经纪服务的收入约为1.47亿元，占比约1.1%；绿城服务来自物业资产管理服务的收入约为3.29亿元，占总收入比例3.6%；远洋服务来自物业经纪服务的收入约为2162.9万元，占比1.5%；建发物业来自房地产经纪及资产管理服务的收入为3500.8万元，占比2.2%。

从同比数据来看，受房地产市场的影响，今年各大物企经纪业务的表现都不算很好，碧桂园服务、绿城服务、远洋服务、建发物业就上述业务分别录得了35.4%、13.3%、51.2%、17.5%的同比降幅。

即便如此，也仍有玩家加入这场"二手房东"的角色扮演游戏。

11月18日，金融街物业宣布，怡己经纪在北京区域物管项目同步上线，可为客户提供商品房销售代理、存量房转让经纪、房屋租赁经纪等服务，服务涵盖住宅、写字楼、商业等多类型资产。

而过了不久，又有一家物企宣布加码经纪业务领域。11月29日，招商积余发文庆贺旗下全国租售平台"余房网"首个物业线下租售中心正式揭牌成立。

据了解，余房网是招商积余于2022年年底自主开发的IT平台，主要开展社区房产经纪业务。公司成立该平台的初衷就是为了通过线上线下一体化模式，做大租售业务规模。

余房网属于招商积余"沃土云林"商业模式中的"云"层业务之一，也是公司平台增值服务的一部分。截止今年上半年，招商积余来自平台增值服务的收入约为2.56亿元，占总收入比重约3.3%，同比增长3.96%。

该公司并未披露来自经纪业务的收入规模，但猜测比重不高，因为其平台增值服务部分共分为企业服务、零售服务、到家服务、公区资源、到家宜居五条业务线，平均下来各细分业务比重并没有多少。

对于招商积余来说，房地产经纪算是一个"可有可无"的业务，不过在当下的市场环境中，能赚钱的生意就是好生意。

在设立余房网这一平台之后，招商积余旗下平台增值服务的营收从2022年的5761.7万元增至2023年的5843.6万元，业务毛利率也从6.03%增至8.49%。