招商积余的“稳”与“进”
2026年的物业行业，正经历一场深刻的底层逻辑重塑。行业首次被纳入国家“十五五”规划，正式撕下地产配套的旧标签，转向基层治理核心载体与生活性服务业主力军的双重定位。在监管收紧、成本刚性上涨、存量博弈加剧等多重变量叠加下，行业进入追求质效双升、精益驱动的高质量新周期。
8月26日，招商积余发布的2026年半年度报告。这份成绩单，恰是这一变革时代下的典型样本。
“稳”字当头：当增长稀缺，“稳”即是竞争力
2026年上半年，招商积余实现营业收入97.71亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣非净利润4.87亿元，同比增长5.23%。
这组数据的价值，不止于增长本身，更在于其行业坐标。在行业整体盈利承压、规模增速放缓、头部物企利润下滑的背景下，招商积余凭借清晰的战略定力，在基本盘稳固与开拓新局之间找到了平衡。收入端保持稳增，利润端剔除偶发因素后仍有5%以上的真实增长，经营底盘的扎实一目了然。
“进”在拓展纯度：第三方造血增强，非住赛道卡位精准
市场拓展是检验物企独立生存能力的核心标尺。上半年，招商积余新签年度合同额20.93亿元，其中第三方项目贡献20.31亿元，同比增长28%，千万级项目占比高达58%，大单化、优质化的拓展特征。
这一数据的战略意义在于，在地产关联方地产开发业务承压的背景下，招商积余的第三方直拓能力作为规模增长的主引擎，优势持续保持。规模增长的“含金量”，正在从“量”的堆积转向“质”的沉淀。上半年，规模增长已近完全由市场能力驱动，这种“市场化纯度”，是央企物企中稀缺的抗周期能力证明。
非住宅赛道呈“基本盘”与“攻坚线”双层推进。非住宅是招商积余的传统优势领地，上半年非住宅新签年度合同额18.30亿元，同比增长28.33%，占总新签的87%，基本盘的统治力依然稳固。在攻坚策略上，公司稳固办公、园区、政府公建等基本盘的同时，将IFM（综合设施管理）、高校等业态列为高价值赛道重点突破。上半年高校、医院赛道新签合同额均同比提升63%，IFM赛道提升14%，先后落地一批标杆级大单。
公司明确将IFM列为核心战略赛道，依托平台统筹全国业务，为高端园区、企业总部、数据中心提供一站式服务。这种从“基础四保”向“支撑客户核心业务”的服务升维，是提升客户粘性与专业壁垒的关键，契合了IFM大单频出的市场趋势。服务的升维直接指向客户粘性与专业壁垒的构建，也为中期贡献了稳定的收入蓄水池。
住宅物管拼的是密度与品牌，非住宅物管拼的是专业与信用。87%的非住新签占比，决定了招商积余走的是一条“高壁垒、慢变量、长周期”的路线，这也是其穿越周期的确定性来源。
场景价值创新：构建多元服务生态
社区增值服务是物企从“物业费依赖”走向“多元变现”的关键路径。招商积余增值服务呈现出清晰的场景化特征。
上半年，到家服务方面，空调清洗服务覆盖400余个项目，服务超6000户；充电桩业务端口总量突破14万个，累计服务超750万次，碳减排10823吨；宠物喂养服务完成400余名服务人员上岗认证，覆盖超230个项目；“物业+康养”赛道在长沙、上海、武汉等多城落地差异化试点。
这些增值服务的共同点，是以社区私域流量为基础，围绕高频生活场景做延伸。公司拥有2599个在管项目、4.07亿平方米管理面积所沉淀的业主资源，是增值服务变现的核心资产。虽然上半年公司平台增值服务收入同比下降27.33%至1.65亿元，但专业增值服务毛利率仍达7.30%，平台增值服务毛利率提升1.47个百分点至12.46%，增值业务质量在改善，尚处于成长期。
数智×服务双轮：差异化壁垒显性化
规模之外，真正拉开头部与腰尾差距的是科技渗透率深度与服务标准话语权。
上半年，招商积余深化“AI+”专项行动，构建物业AI赋能地图，落地AI视频巡检、AI招聘等应用，并扩大巡检机器人场景覆盖，构建人机协同运维模式。依托自研“招商π智慧服务平台”实现全业务场景、全工作链条数智化覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理。在2026中国物博会上，招商积余展示的室外巡逻机器人、灵卫智能机器狗、多功能服务机器人、人形迎宾机器人等智能装备集中亮相，直观呈现了科技赋能的新场景。
这种投入已非概念展示，而是深度嵌入运营流程。例如，广州市第一人民医院南沙医院项目通过搭建智慧能源管控平台实现能耗100%在线监测，结合AI负荷预测优化设备策略，入选国家级绿色医院实践案例。在服务响应上，招商积余实现客服场景AI能力全覆盖，通过AI工单助手、智能客服等数字化工具，客服录单效率提升90%、实现7×24小时全天候响应，其背后是数智化对服务响应链条的重构。
行业共识是，科技化已从单点试点转向规模化场景落地。在人工成本刚性上涨的背景下，数智化不仅是效率工具，更是对冲成本压力、构建差异化竞争壁垒的核心手段。
此外，数智化赋能的服务能力也获得了行业的权威认可。上半年，招商积余首发《招商积余银行服务白皮书》，主导《监控中心管理规范》《消杀管理规范》2项团体标准的正式发布，行业专业话语权持续提升。
精益管理：把规模变成利润
规模如何转化为利润，是检验物企内功的另一道考题。
招商积余用“一业态一模板”和“五阶两率系统”开展分阶段精细化管理，实现对项目实施全生命周期监测管控。一是存量端。对存量项目通过优化运营流程、应用成熟工具、迭代智能化系统等手段，持续降低中后台管控成本，优化现场人员配置，提升项目经营效能；二是增量端。对增量项目，从搭建专项管控系统，提升新项目进场初期管理效率，强化可研成果兑现，从源头保障成本与收入质价匹配。
此外，招商积余自2025年便着手围绕“量价双控”核心目标，从成本与采购两端同步发力。在成本端，建立“投前—立项—投后”全周期管理体系，完成多业态成本标准编制，推广中控室合并等创新降本举措。在采购端，则升级SRM系统实现采购全流程数字化管控，落地采、用分离原则，合规性与效能双升。
这套体系的要义在于：让管控标准化、系统化、可复制，使每一个新增项目从第一天起就运行在利润轨道上。规模与利润的转换器，正在这里被一环一环地拧紧。
REITs破局：打通“投融管退”最后一环
上半年，招商积余商业不动产REITs正式启航。公司拟联合控股股东招商蛇口，以昆山招商花园城等项目为底层资产发行REITs，已获监管受理。
这一动作的意义，远超融资本身。
传统的物业管理，赚的是辛苦的服务费，利润率封顶、增长靠人海；而REITs让“管理能力”与“资产价值”直接挂钩。以昆山招商花园城装入REITs为例，招商积余的身份是三重的：作为原始权益人获得资产增值退出收益，作为持有人享受稳定分红，同时继续受托运营赚取管理费。这种“多收益”模式，实质上将其积累多年的商业运营能力，在资本市场完成了一次价值兑现。
更深层的意义在于战略定位的升维，招商积余的战略定位是“中国领先的物业资产管理运营商”。REITs平台一旦打通，持有型资产即获得退出通道，公司得以加速轻资产化转型，形成在管资产“运营提效→资产增值→顺畅退出”的全流程链条。在物业行业普遍困于存量服务费博弈的当下，这条资本化路径的先发优势，稀缺且清晰。
结语：稳健底色下的长期主义
招商积余的这份中报，展现了物业行业转型期一家头部企业的典型姿态：不追求规模的野蛮增长，而是强调拓展的质量与结构；不固守传统的服务边界，而是用科技与资本工具重新定义行业天花板。
在新周期下，招商积余凭借央企背景的信用背书、非住赛道的先发优势、数智化与REITs的双轮驱动，正在构筑一道既宽且深的护城河。这份中报也隐含着行业未来的核心叙事：从“规模为王”到“价值为王”，物业公司的长期价值，取决于其能否在存量时代找到可持续的增长模式与资产变现路径。
招商积余，正在这条路上稳步前行。