招商蛇口核心资产价值静待释放 上半年销售逆势增长40%

在主动适应行业调整后，招商蛇口（001979.SZ）的销售业绩在上半年迎来了显著的增长。

2023年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%，完成全年计划3300亿元目标的50.4%。

在销售逆势增长四成后，上半年招商蛇口的全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。

对于公司上半年的销售表现，招商蛇口总结认为，这与其良好的操盘能力不无关系，其表示，“2023年上半年，公司坚持有质量地规模增长, 持续提升市场洞察能力，多措并举推进存货去化，通过‘一城一模板’持续加强项目操盘管理能力，以数字化赋能监督可研兑现。”

与上半年销售数据一样亮眼的还有其归母净利润数据。上半年，招商蛇口的归母净利润数据同比增长14.09%，为21.5亿元。

就归母净利润同比增长的主要原因，国金证券指出，“一方面是公司销售确收的权益比例提升，少数股东损益同比减少22.2%；另一方面是投资收益同比增加3.4亿元，蛇口产园REIT扩募，公司取得投资收益8.1亿元。”

城市深耕助力开发业务大增

纵观招商蛇口近几年的发展情况，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展是其主要的三大策略。而在上半年房地产行业持续调整背景下，其仍销售仍能逆势获得40%的增长，与其坚定上述策略不无关系。

据了解，招商蛇口今年上半年销售项目多为2022年所拿地块，而在2022年招商蛇口在拿地布局的选择上，就主要聚焦在“强心30城”和“深耕6+10城”，投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。

正是由于2022年所布局城市多为一、二线核心城市，在行业深度调整时期，其抗风险能力更强，为招商蛇口上半年的销售逆势增长奠定了基础。

据招商蛇口披露的信息显示，今年上半年，公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

除合理的布局外，招商蛇口业绩增长还离不开其优质的产品线。招商蛇口称，近年来公司投研、产研和客研体系齐头并进，基于市场和产品的开发业务协调系统迅速成熟，实现从择址布局、项目定位、产品定制到营销去化的全链条高效对接，产品力在迭代升级中获得持续夯实。

“报告期内，公司新入市项目均得到市场的积极反馈，尤其在顶级豪宅和品质改善型产品领域，长期以来积累的口碑优势更趋厚实稳定。”在其对外披露的资料中，招商蛇口表示。

基于前期正确的发展战略，今年上半年，招商蛇口仍选择坚定区域聚焦、城市深耕策略，同时把握投资节奏，为未来业绩增长提供保证。

数据显示，今年1-6月，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

其中，在北京获取3宗项目，地价投入达88亿，为公司在北京的高质量发展奠定坚实基础。同时，公司积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落地佛山宝华旧改项目。

第二增长曲线稳步上升

招商蛇口的开发业务稳步增长的同时，上半年，作为招商蛇口第二增长曲线的资产运营业务也向好发展。长期来看，这也是招商蛇口未来最具竞争优势之一的业务，发展潜力明显。

据悉，招商蛇口的资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理。此外，招商蛇口还有城市服务业务，包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

其中，上半年招商蛇口的资产运营全口径收入31.2亿元，同比增加22.5%；EBITDA为16.6亿元，同比增加26.1%，回报率6.39%，上升0.6pct。

报告期内，招商蛇口成熟运营期项目，即开业三年及以上项目的EBITDA Margin达61%，同比提升0.2个百分点；年化EBITDA回报率达6.39%，同比上年全年实际EBITDA率提升0.6个百分点。

值得一提的是，于招商蛇口而言，其运营的项目中，旗下产业园项目无疑最受市场关注，其以产业园项目为底层资产发行的REITs，获得了不错的投资收益。

今年6月1日，招商蛇口再以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。而蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

据了解，目前招商蛇口主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线15个城市，规划经营建筑面积233万平方米。2023年上半年，产业园在营项目30个 ，总经营建筑面积约209万平方米；产业园运营收入（不含蛇口产园REIT资产）为5.07亿元，实现EBITDA2.27亿元。

报告期内，南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块顺利开业，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。通过产业资源对接、专项渠道拓展，园区产业聚集度较年初平均提高4.8%，专业化主题园区打造再上新台阶，园区产投基金持续探索“房东+股东”的经营模式，积极储备项目资源。

除产业园项目外，商业、写字楼项目也已有不错的收入。截至报告期末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。运营收入为6.69亿元，实现EBITDA2.7亿元。

上半年，招商蛇口结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业新样本。2023年上半年新开业琴湖花园城（二期）、深圳会展湾花园里、徐州花园里3个项目；新拓展杭州崇贤花园城重资产项目，佛山招商花园里轻资产项目。

“公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，上半年战略品牌实现325家的合作，有效带动项目招商品质提升；全国项目引入218家城市、片区首店，解锁消费流量新密码，助力项目运营提升。”招商蛇口称。

截至报告期末，招商蛇口管理范围内写字楼在营项目29个，总经营建筑面积约110万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目14个，总经营建筑面积约102万平方米。2023年上半年公司写字楼运营收入为5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元。

多方优势助益公司未来可期

在开发业务、资产运营等业务均取得不错发展情况下，叠加低融资成本及资源优势，使得招商蛇口成为当前行业最具发展潜力的上市房企之一。

招商蛇口在其年报中称，“多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。”

同时，秉持一贯稳健的财务管理策略，招商蛇口的“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。

报告期内，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。

数据显示，上半年招商蛇口新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

低融资成本的同时，招商蛇口还在前海蛇口自贸区，拥有大规模土储，具备不可复制的核心优势。

东方证券在其最新报告中指出，“招商蛇口作为资源型央企，城市综合开发运营先驱。历经四十余载，建立起完备的城市综合开发体系，向开发经营并重、轻重资产结合和差异化发展转变，持续巩固资源和能力优势。”

东方证券指出，截至2022年末，招商蛇口在前海妈湾和蛇口太子湾的未开发计容建筑面积共计达393.8万平方米。“公司获取该片区土地成本低，升值空间大。2022年底公司积极把握房企融资政策窗口期，增厚前海土储权益，2023年中成功落地。对标世界级湾区，前海蛇口片区作为粤港澳大湾区驱动引擎，拥有优越的经济、人口和交通条件，价值静待释放。”

招商蛇口在相关报告中也指出，经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口服务国家大局，围绕“国家所需、招商所能”积极参与国家重点区域发展，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。

“尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。”招商蛇口称。

事实上，当前在房地产行业面临深度调整背景下，包括深圳在内的一线城市，有望获得更大力度的政策支持，包括“认房不认贷”、下调存量房贷利率等，这对于业务以深圳为大本营的招商蛇口而言，无疑将形成更大的利好。

作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，因出色的可持续发展管理能力，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5,703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。

近日，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）也公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明招商蛇口可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

据悉，招商蛇口积极践行国家“双碳”战略，以2020年为基准年，根据国际通用的IPAT模型，结合时间序列法对公司的碳排放趋势进行了预测，对多情景低碳规划进行综合分析研究，将于8月30日晚间发布中国TOP10地产公司碳达峰碳中和白皮书。