三类业务架构清晰 招商蛇口提质增效迈入新阶段
作者：邵华
房地产严峻市场环境下，招商蛇口“稳”字当头。8月28日，招商蛇口（001979.SZ）发布2023年中期业绩。上半年公司实现营业收入514.42亿元；归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比增长14.09%；得益于项目去化良好，招商蛇口来自房地产项目的销售回款同比增加，经营活动产生的现金流量净额256.19亿元，同比大增636.57%。
稳健增长背后，今年招商蛇口围绕开发业务、资产运营及城市服务的三类业务架构沉淀得更加清晰，公司坚定转型方向，结合轻重并举策略持续优化经营。安全的财务水平也使得招商蛇口获得资本市场青睐，今年上半年，招商蛇口拿下A股房企重启股权融资后重组“首单”、持有首批基础设施 REITs扩募项目等，都为其穿越逆市周期构筑了内生动力。
开发业务保持战略定力
销售规模跻身行业“五强”
行业深度调整的2023年，招商蛇口保持韧性。对于开发业务这一业绩贡献最大的板块，公司通过“一城一模板” 持续加强项目操盘管理能力。中报显示，2023年上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。
横向比较，上半年招商蛇口全口径签约金额排名较去年同期提升一位，跻身行业TOP5 。与此同时，公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市均进入当地流量销售金额榜单TOP5，城市深耕成效进一步凸显。
今年年初的业绩发布会上，招商蛇口管理层曾提出全年继续锚定3300亿元销售目标。按照这一标准，上半年招商蛇口目标进度已完成过半。
高质量的规模性增长， 源于公司的市场洞察能力，今年招商蛇口在货值储备上聚焦高能级城市发力。上半年，公司累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。期间公司坚定城市深耕策略，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市，以及杭州、苏州、厦门等重点城市，“强心30 城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达 98%。
其中，仅北京一城，公司便投入88亿元斩获3宗项目，为公司在北京布局发展奠定坚实基础。聚焦高能级城市开展货值储备，为后续招商蛇口的项目去化乃至利润表现增添了更多确定性。
2022年度业绩会上，招商蛇口提出了未来三年“跻身行业五强”的目标——“五强”不仅是一个规模指标，而是利润、质量、效益、转型及品质等多维度规划。目前，除了销售与拓储居于行业前列，招商蛇口从经营到效益、从品质到转型均迈向新的维度。
“三个转变”格局清晰
“第二成长曲线”持续发力
行业深度调整背景下，转型发展存量持有业务成为房企构筑“第二成长曲线”的关键。近年招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
2022年，招商蛇口已调整业务版图，重新梳理为开发业务、资产运营及城市服务三类业务架构。现如今，集团轻重并举的业务结构较过往更加清晰。
细分来看，开发业务为招商蛇口的规模和利润提供保障，上半年招商蛇口开发业务实现营收416.28亿元，其他板块业绩表现亦不俗。
以城市服务业务为例，招商蛇口选定物业管理、邮轮、会展、康养等业务为重要赛道，为企业中长期换挡贡献了持续性支撑。其中，作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，截至今年6月，招商积余在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米。上半年招商积余实现营业收入69.78亿元，同比增长23.58%；归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，同比增长26.65%。
资产运营业务方面，集团锚定集中商业、产业园区、公寓酒店等业务。以产业园区为例，公司目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一、二线15个城市，规划经营建筑面积233万平方米。值得一提的是，自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园 REIT 扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年 6月于深交所上市，成为首批基础设施 REITs扩募项目之一。
于房地企业而言，公募REITs不仅能为企业实现运营收益与资产增值提供便利渠道，同时对于打通募投管退通道、降低财务风险有着关键作用。通过本次扩募，招商蛇口实现投资收益约8.06亿元，蛇口产园REIT扩募进一步确立了集团产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为创新产业的发展提供了有力支撑。
财务稳健获资本市场青睐
A股房企重启股权融资“首单”迅速推进
当下，房地产市场发展逻辑已经转变，经营稳健、财务安全的企业往往能在这一轮调整中获得可持续发展的机会，进一步巩固市场地位。
秉持一贯稳健的财务管理策略，招商蛇口“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.86%、净负债率 47.01%、现金短债比为 1.09。
目前公司融资渠道畅通、降本增效显著。上半年招商蛇口加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换。期间公司新增公司债注册138亿元，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率为同期内房企债券利率最低水平；综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。
稳健的财务表现为招商蛇口融资渠道畅通提供强大背书。在招商蛇口的资本蓝图中，除了借助REITs平台等扩容机遇，今年招商蛇口已拿下A股房企重启股权融资后重组“首单”。
作为A股房企股权融资重新开闸后的首家定增获批的房企，招商蛇口实施并购重组配套募资的相关程序推进迅速。今年7月，招商蛇口发布发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易实施情况暨新增股份上市公告，公司购买相关资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成。因购买资产而新增的股份于7月20日在深交所上市。
本次交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司（简称“南油集团”）24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司（简称“招商前海实业”）2.89%股权。
早在6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效。除了定增募集配套资金85亿元用于10个存量住宅项目建设及补充流动资金，招商蛇口还通过发行股份购买前述南油集团及招商前海实业股权。从受理到注册生效，招商蛇口定增事项仅用时3个月余，而从注册生效到重组标的资产过户仅用时10天，公司高效率完成过户。
招商蛇口筹划收购南油集团股份的规划由来已久，如今借助“第三支箭”政策落地并购重组事项，持有前海妈湾片区核心资产位、对应潜在货值约4000亿元的南油集团成为招商蛇口的全资子公司。此举将进一步增强对前海自贸投资的控制权，加码前海资源优势，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值。
目前来看，房地产行业格局已进入重塑期。继近期高层会议定调“适时优化调整房地产政策”后，多地核心城市首套房“认房不用认贷”措施相继落地，市场复苏预期逐步增强。凭借稳健的财务管控以及轻重并举策略，“稳”字当头招商蛇口在行业下半场将打开更多增长空间。
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