招商蛇口商业不动产REIT获深交所受理 预计募资29.955亿元

睿思网讯：6月17日，深交所最新审核信息显示，招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金审核状态已更新为已受理。该项目由招商证券资管兼任基金管理人及资产支持专项计划管理人，招商银行担任托管行，中信证券出任财务顾问。项目底层两大资产分属两家原始权益人，其中昆山招商花园城由招商积余持有，深圳太子广场归属深圳招商理财，两处物业后续均由招商积余旗下招商商业管理公司统一负责日常运营。

产品运作方面，该基金采用封闭式运作，存续期限长达28年。按照基金合同约定，产品每年现金分红比例不低于年度可供分配金额的90%，且每年至少完成一次收益分配。配售锁定期设置差异化安排，原始权益人及其关联方战略配售比例不低于20%，20%以内份额锁定期5年，超出部分锁定36个月；外部战略投资者获配份额锁定期为12个月。根据招募说明书（草案）披露内容，本次基金预计募集规模29.955亿元，将通过公募基金认购专项计划份额，继而收购项目SPV股权，最终间接持有两处商业物业完整权益。

本次入池资产采用购物中心+甲级写字楼的双业态布局，同时覆盖长三角昆山、深圳蛇口两大城市，能够有效分散单一区域、单一业态的经营波动风险。其中昆山招商花园城为当地成熟区域购物中心，2015年10月开业，至今运营已满十年，土地使用权将于2052年12月到期。项目总建筑面积183679.77㎡，可租赁商业面积61940.11㎡，租金采用固定租金、销售额抽成及二者取高相结合的模式，租户布局较为分散，无单一租户租金贡献占比超过10%，2023年至2025年项目净运营收益维持在8970万元至9791万元区间，现金流整体平稳。

另一底层资产深圳太子广场，坐落于深圳蛇口海上世界双地铁核心板块，是区域内LEED铂金认证5A甲级写字楼，2020年8月投入运营，土地使用权至2044年8月届满。项目可租赁办公面积63738.27㎡，配套472个地下车位。项目租户以招商局体系内企业、头部互联网企业及高端制造企业为主，核心客户租约周期较长，项目历史租金收缴率保持100%，2023年至2025年净运营收益在7562万元至9385万元之间。

资产评估结果显示，两处物业均采用收益法进行估值，昆山招商花园城评估价值15.29亿元，评估增值率4.98%；深圳太子广场评估价值14.63亿元，评估增值率52.59%。两项资产合计评估值29.92亿元，与本次29.955亿元的预计募资规模小幅存在差额，多出部分资金将用于覆盖本次基金发行各项中介及登记费用。

收益分派层面，结合项目运营规划，2026年项目仅开展9个月运营，当期可供分配金额为11491.87万元，折算年化现金分派率5.09%；2027年为完整运营年度，全年可供分配金额可达16041.85万元，一级市场平价认购前提下，预期年化现金分派率为5.36%。