中报看楼市｜“杭州一哥”滨江集团跻身行业前十，上半年净利润超16亿

在大多数地产商业绩被市场和政策所困时，“杭州一哥”滨江集团（002244.SZ）的业绩仍像是地产行业欣欣向荣时的景象。

8月29日，滨江集团发布2023年上半年业绩。根据业绩报告，今年上半年，滨江集团实现营业收入270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约16.14亿元，同比增加25.89%。

对于滨江上半年营收大幅增长，归母净利润增速却小于营收增速的原因，东吴证券在研究报告中提到了几个方面。

首先，滨江集团2023年上半年毛利率同比下降2.7个百分点至18.3%；其次，公司计提信用减值损失和资产减值损失共计7.9亿元，2022年同期仅0.6亿元，主要由应收款坏账和计提存货跌价准备导致；第三，由于上半年交付楼盘较多且部分楼盘土增税负率较高，税金及附加和所得税费用分别同比增长5.7亿元和4.4亿元。

值得注意的是，滨江上半年在大本营杭州市场的毛利率还低于平均值，为17.23%，同比下降了2.64个百分点。

但由于滨江上半年在运营管理方面有所提升，如营销管理费率下降至2.5%，财务费率降至1.3%，一定程度上对冲了上述影响。

根据滨江业绩报告，今年上半年，滨江集团销售额925.8亿元，同比增长35%，权益销售现金回笼478.66亿元，手持货币资金约296.3亿元。

在克而瑞房企销售排行榜上，滨江今年上半年位居全国房企第10名，是这家区域房企首次进入行业前十，较2022年提升3名，并连续获得杭州房企销售冠军。

在地产商同行多被负债拖累时，滨江集团的负债结构相对稳定，负债规模也是行业低位。

根据滨江集团业绩报告，截止上半年末，滨江有息负债规模425.57亿元，其中银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构相对清晰。扣除预收款后的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%。

在债务期限上，滨江的短期债务为142.95亿元，占比为33.59%，低于期末货币资金（296.31亿元），现金短债比为2.07倍，可有效覆盖短期债务。

滨江的融资成本近几年也持续下降，截至报告期末，滨江平均融资成本为4.4%，较上年末下降0.2个百分点。

值得注意的是，在多数房企面临阶段性现金流压力之际，滨江集团却保持了不错的现金流水平。今年上半年经营活动产生的现金流量净额达到275.88亿元，同比增长5637.15%。

由于销售给力，滨江集团接下来的营收也有保障，上半年末尚未结算的预收房款为1602.17亿元，较年初增长23%，随着后续逐步交房，这部分预收房款将陆续转化为营收。

重仓大本营杭州后，滨江的土地储备也较为充分。今年上半年，滨江集团新增土地储备项目22个，分布于宁波、金华、南京、杭州，其中杭州一城达到19宗；新增项目计容建筑面积合计249万平方米，权益土地款180亿元。

截至6月末，在滨江集团土地储备中，杭州占比60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等二三线城市占比22%，浙江省外占比18%。

在今年6月的股东会上，滨江董事长戚金兴提出了公司2023年目标，“要做到占全国商品房销售额的1%，行业排名跻身20位以内，争取冲进15位以内”。

从上半年的销售额情况，戚金兴提升行业排名的目标已经实现。

虽然各项业绩指标都不错，但根据平安证券报告，滨江集团仍然有一些风险需要关注。

最明显的是公司毛利率存在下滑风险，若后续滨江押注的杭州楼市热度仍然较高，或存在地价高企而新房严格限价情况，公司拿地及结算毛利率或将承压。

另外拿地力度不及预期风险，若后续土拍规则调整或地市波动，滨江扩充土储或将受阻，也会对未来销售规模增长产生制约，

市场整体风险也需要考虑，如果政策改善不及预期，受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，也对滨江的销售去化产生阻碍。