解码滨江集团穿越周期之道：今年前三季度营收超2022年全年
在房企密集发布三季报的情形下，今年前三季度营收已超去年全年的滨江集团（002244.SZ）引发行业广泛关注。
10月26日，滨江集团对外发布2023年第三季度报告，数据显示，在今年第三季度，其实现营业收入约193.64亿元，归属于上市公司股东净利润约为8.36亿元，此外，前三季度，滨江集团营收已超2022年全年。
在业绩稳步提升、持续深耕高能级城市之时，滨江集团亦在加码近年来热度颇高的代建赛道。今年8月初，滨江集团对外透露，其已成立房产建设管理公司，专门从事轻资产运营的房地产代建业务。
“公司扎根杭州优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障”，平安证券研报认为，滨江集团秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚，“随着行业持续调整及部分房企的退出，公司凭借稳健经营、品牌及融资优势，有望逐步扩大优势”。
营收同比劲增110.98%
在地产行业步入深度调整周期的大背景下，营收净利润双增长的滨江集团格外受到市场瞩目。
财务数据显示，2023年第三季度，滨江集团实现营业收入约193.64亿元，同比增长110.98%；归属于上市公司股东的净利润约8.36亿元，同比增长8.39%。
而在今年前三季度，滨江集团实现营业收入约463.93亿元，同比增长133.5%；归属于上市公司股东的净利润约24.73亿元，同比增长20.23%。可以对比的数据显示，滨江集团2022年营收为415.02亿元，也即其今年前三季度已超过2022年全年。
不仅如此，克而瑞研究中心发布的《2023年1～9月中国房地产企业销售榜TOP100》显示，滨江集团销售额达1221.4亿元，位居第十名，相比去年同期提升两名。
梳理可发现，在滨江集团行业排名稳步提升的背后，与其持续深耕杭州等高能级城市密不可分。。
在业内人士看来，近期杭州楼市政策的调整，或将助力滨江集团销售业绩再上新台阶。
今年10月中旬，杭州优化调整楼市政策，将住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，同时明确杭州市户籍家庭在杭州市限购范围内限购2套住房，而非杭州市户籍家庭在杭州市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在杭州市限购范围内限购1套住房，引发外界广泛关注。
“公司或将把握此政策市场窗口期积极推货，预计四季度新推货值在400 亿元以上（且主要集中在杭州地区），叠加三季度末滚存约200 亿元”，有券商研报对此指出，“估算公司四季度销售额有望超400 亿元（隐含去化率67%），带动全年销售额实现同比稳增。”
业绩稳步增长的另一边，滨江集团也在进一步扩储。
在今年杭州第十一批次土拍中，滨江集团以8.7723亿元总价竞得拱墅区三塘单元XC0502-R21-46地块，除了杭州地块外，在今年第三季度，滨江集团另在金华、湖州等地获取3宗地，在业内人士看来，聚焦杭州等经济发达区域的滨江集团，有望继续保持区域深耕优势。
财务稳健融资优势凸显
业绩领跑同行之时，滨江集团财务表现亦堪称稳健。
银河证券研报显示，截至 2023 年 9 月，滨江集团在手现金 299.17 亿元，其计算得到现金短债比为 3.21；剔除合同负债后的资产负债率为 59.15%，较去年同期下降8.49pct，净负债率为 14.17%，较去年同期下降 8.94pct，其三道红线继续保持“绿档”。
此外，2023 年前三季度，滨江集团经营性现金流净额为278.95 亿元，而去年同期这一数据为为30.25 亿元，银河证券认为，较去年同期增长较多，“主要由于公司销售回款增加并且购买商品、接受劳务支付的现金减少”。
财务结构稳健的情形下，滨江集团融资优势也进一步凸显。如在备受房企关注的融资成本方面，在2020年～2022年，滨江集团融资成本分别为5.2%、4.9%、4.6%，而截至今年6月末，其平均融资成本为 4.4%。
兴业证券研报也认为，滨江集团融资优势明显，其认为，2023 年上半年滨江集团综合融资成本较2022 年末进一步下降0.2pct 至4.4%，创历史新低。2023 年前三季度新发行债券43 亿元，发行利率3.85%～5.03%。
值得注意的是，财务结构稳健、融资优势凸显的滨江集团，在地产行业加速转型的大背景下，亦瞄准代建行业机遇，抢滩万亿蓝海市场。
“随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。”东吴证券认为，房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋，代建行业有望在未来5 年维持平稳增长，行业规模可观。
而中指研究院报告曾预计，未来5年中国代建市场新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，此外，合约销售额将达3.2万亿至7.3万亿元之间。
万亿市场规模，引发诸多巨头竞逐代建领域，而滨江集团也决定进一步加码。公开信息显示，今年8月份，滨江集团对外透露，将重返代建赛道，梳理可发现，滨江集团对代建行业早已不陌生，杭州上城区三卫家园等项目就是滨江集团此前的代建产品。
“滨江此次进入代建领域，是典型的谋定而后动”，易居克而瑞浙江区域认为，滨江集团拥有品牌、管理、资金等优势，在易居克而瑞浙江区域看来，“对于代建业务的发展，滨江显然有自己的思考和坚持，其不急于求快，延续企业一贯稳健的发展传统，追求的是高质量发展。”