二十届三中全会指引房地产“向新”而行，保利发展、滨江集团为何走到聚光灯下？

根据房地产政策最新定调，产品力强的房企预计会受到关注，保利发展、招商蛇口成第一集群。

在最近召开的二十届三中全会上，《中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报》、《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》均提及房地产行业，内容涵盖“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”以及“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”等。

最新定调的房地产政策将对房地产市场以及房地产上市公司发展产生重大影响，机构认为，化解风险、革新模式、完善制度，房地产高质量发展仍有较大空间。同时房地产市场正在进入筑底阶段，相关上市公司的价值也将获得重新发现。

在机构看来，保利地产、滨江集团等公司属于具备优质产品力的房企，未来受益机会较大。

房地产顶层政策“出新”

去“三高” 满足刚性和改善性住房需求

在备受关注的二十届三中全会上，房地产政策获得重新定调。（见表1）

对比2013年11月召开的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》表述，即“加快房地产税立法并适时推进改革；健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”

二十届三中全会对房地产行业的表述更加全面、详细，其首先强调的是“落实好防范化解房地产风险”，还强调“加快构建房地产发展新模式”“满足工薪群体刚性住房需求”“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”等内容。对于之前“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，此次会议上的表述为“完善房地产税收制度。”

7月19日，在中共中央举行的新闻发布会上，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示，就房地产市场要在三方面持续发力，“一要促进房地产市场平稳健康发展。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去‘高负债、高周转、高杠杆’的模式弊端，建设适应人民群众新期待的‘好房子’，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。”

从房地产主管部门表述来看，7月22日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹主持召开党组会议强调，“以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，系统谋划、深入推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，打造宜居、韧性、智慧城市，促进城乡共同繁荣发展，以务实行动不断满足人民对美好生活的向往。”

房地产市场“需求底”正在确立

北上广租金回报率触底回升

据申万宏源研究发现，以反映房产需求是否处于底部的“按揭负担比、租金回报率、千人开工套数”三个指标衡量，房地产行业的“需求底”正在确立过程中。

在按揭负担比方面，按照每套住房90平米、首付比例30%、贷款年限30年计算，居民家庭收入使用人均可支配收入*家庭户均人数计算，按揭负担比=购房月供/家庭可支配收入。我国一线城市以及核心城市按揭负担比已经回到2016年水平。通过测算前40%收入群体的家庭按揭负担比，截至2023年4季度，北上广深已经分别降低至65%、58%、41%、63%，均值57%，较2018年高点的90%的按揭负担比显著回落，并已接近于历史阶段性底部（2013年一季度的49%和2015年一季度的49%）。

在租金回报率方面，从资产配置角度看，房产配置性价比明显提升。百城口径租金回报率和国债收益率利差持续收窄。百城租金回报率在2020年12月达阶段底部，此后稳步上涨，至2024年3月回升至2.18%，同期10年期国债收益率 2.29%，利差收窄至-11BP，创下近几年的新高，房地产配置价值或将出现。

在千人开工套数方面，我国住宅新开工套数 2019 年达到峰值，至2023年跌幅已达59%，调整幅度和调整节 奏已经接近于或持平于日美两国经验。对比日美相同城镇化率阶段（65%-75%），目前我国千人开工套数4.5套，大幅低于日美同阶段的开工水平（日本 11.2 套、美国 7.3 套）。

结合二十届三中全会的最新表述，申万宏源认为，“我们认为房地产经历三年深度调整后有望进入筑底阶段，主要源于：一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临；另一方面，今年4月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。”

仅以二手房租金回报率来看，北上广从去年5月至今均呈现触底回升态势。北京2023年5月二手房租金回报率为1.25%，恢复至今年5月的1.48%，到6月进一步升至1.55%。上海则从去年5月份的1.60%恢复至今年6月份的1.77%，深圳从1.27%恢复至1.65%。（见下图）

以产品力为准星

保利、招商蛇口、滨江走到聚光灯下

在为消费者建设“好房子”的新要求指向下，产品力成为机构判断优质房企的准绳。在申万宏源看来，具备优质产品力的房企包括A 股市场的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股的华润置地、中海外发展、越秀地产、建发国际、龙湖集团。

浙商证券看好产品力强的央国企，建议优选估值安全边际高、流动性好的开发商，包括“建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等”。

对比滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股几家公司的估值情况会发现，这些公司的市净率（每股股价除以每股净资产）和市销率（每股股价除以每股销售额）均低于1，这意味着股票的市价低于其账面价值。从市盈率（股价除以每股收益）来看，保利发展和滨江集团都在10倍左右。（见表2）

事实上，在房地产行业调整期间，行业整体盈利下降较大，房企的市盈率指标已经失真。按照周期理论，在行业景气周期底部，上市公司的市盈率会较高，反之则较低。

可以佐证房地产行业处于恢复状态中的现象是，保利地产在《2024年6月份销售情况简报》公告中指出，“2024年4月30日中央政治局会议和‘517新政’以来，各部委和地方政府陆续出台房地产行业支持政策，市场热度有所提升。公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的4月环比提升32%，已恢复至2023年3-4月相当的较高水平。2024年6月，公司签约金额420.14亿元，同比增加4.62%，单月同比降幅自3月起连续4个月收窄，并于6月份首次转正。1-6月，公司销售结构持续优化，销售权益比77%，同比提升9个百分点。”

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）