世联行谨慎布局2024年 行业调整中存在新机会

在行业调整周期中，以轻资产运营的房地产服务企业也在承受压力，以“敏感”著称的地产咨询机构也会误判。在连续三个年度交出亏损业绩之后，世联行(002285)管理层在日前召开的业绩说明会上向投资者致歉。

进入2024年，世联行直言市场走势“难以判断，不敢判断”，公司保持着非常谨慎的态度去安排经营计划。不过，世联行也在业绩会上分享了市场调整中出现的新机会，管理层表示，“我们从来没有躺平过，如果市场有一些好的迹象，公司有能力可以抓住。”

向投资者致歉

世联行日前发布的财报显示，2023年度公司实现营业收入33.73亿元，同比下降15%，归母净利润为亏损2.96亿元，亏损幅度同比减少4971.21万元。这是世联行连续第三个年度出现亏损。

“去年房地产市场的情况确实超出预期，特别是去年下半年，情况比想象的都要糟糕得多。”4月12日，世联行高管业绩说明会上复盘去年经营表现时表示，“去年‘小阳春’行情中，公司的表现还是不错的，在那个阶段，对于中国房地产的市场和政策上是做了积极乐观的判断，但后续出现了较大的偏差，这使得公司受到了较大的影响，对此我们深感抱歉。”

在去年3月底发布的财报中，世联行曾展望称“2023年以定向降息、放松限制和支柱定位为标志，房地产市场步入了暖风尽吹、企稳恢复的季节”。以此为基础，世联行提出了着力扩大“大资管”业务、推动“大交易”业务优结构稳规模等相对积极的策略。

事与愿违，公司在2023年对大资管业务的增量拓展虽然取得一定成效，但转化收入的周期相对较长，对当期贡献有限；大交易业务的核心，代理销售业务情况则与市场“先扬后抑”的表现一致。

世联行方面强调，公司整体经营在过去三年出现亏损的主要原因，还是因为计提资产减值损失的影响。财报显示，虽然2023年世联行整体亏损，但是经营活动产生的现金流量净流入达4.48亿元，两者差异较大，报告期内，世联行共确认的公允价值变动收益、预期信用减值损失、资产减值损失2.98亿元。

作为代理销售，世联行应收账款的客户包括不少地产商，当前部分房地产企业资金链紧张，导致世联行应收账款可能出现回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。在2023年，世联行成立“应收账款专班小组”，统筹大交易业务应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的复工复产动态，及时迅速采取应对措施，捍卫公司的应收权益。

以恒大为例，世联行在业绩会上举例称，截至2023年末，公司对恒大的应收款项总额合计12.27亿元，其中应收账款11.92亿元，已计提坏账准备11.32亿元，累计计提坏账准备比例达95%。公司已对恒大应收款项提起全面诉讼，已判决案件300多宗，虽然绝大多数判决案件获得胜诉，但实际执行起来难度较大。

世联行强调，在2023年，公司大交易业务前十大客户基本上以国企为主，涵盖中建、保利、华发、建发、中铁以及万科等等。在后续履约的过程中，公司都在尽力防范风险，防止“恒大前车”再次发生。

谨慎安排经营计划

对于2024年的市场走势，世联行高管直言“难以判断，不敢判断。”不过公司表示，管理团队已经做好了充分的准备，保持着非常谨慎的态度去安排经营计划。

谨慎的经营策略在去年开始已经有所落实，世联行方面介绍，公司做了成本方面的优化，调整区域布局，收缩非核心地区的业务，让自身资源实现聚焦，将核心资源集中投向大湾区，以便让有限的资源更集中地投放在能够带来正向收益的领域。

最直接的措施是高管层的降薪。2023年，世联行实际支付的高管薪酬592.76万元，比计划下降26.78%。2024年为降本增效，公司下调了高管的总薪酬计划，较2023年下降9.67%，同时提高了高管薪酬结构中浮动工资占比。

财报显示，在2023年世联行三大费用全面下行，其中管理费用由2.84亿元下降至2.51亿元，研发费用从5258万元下降至3346万元。降幅最大的财务费用由5241万元大幅下降至123万元，公司通过压降租赁融资费用、借款利息实现了高达98%的财务费用减少。

“节流”的同时，世联行也观察到行业新机会的出现。比如，在行业格局动荡的当下，开始出现很多企业没办法自建营销团队以及设计团队，外包的业务增量开始浮现机遇；再比如，开发商当下必须深入洞察客户需求，市场将逐渐回归到专业价值服务，公司有机会通过提供更全面的服务来提高收费。

“世联的管理团队是一支敬业、进取的团队，我们从来没有躺平过，也没有任何躺平的意思。”公司管理层总结称，“从当今市场格局上看，同行数量明显减少，公司是服务市场的机构，对市场变化的敏感度较高。如果市场有一些好的迹象，公司是有能力可以抓住。”