远大智能接受以房抵债 深交所要求说明作价公允性
每经记者 王佳飞 每经编辑 董兴生
4月9日晚间，深圳证券交易所（以下简称深交所）发出了《关于对沈阳远大智能工业集团股份有限公司的关注函》（以下简称《关注涵》），对远大智能（SZ002689，股价3.60元，市值37.56亿元）接受以房抵债表示了“关注”。
视觉中国图4月10日，远大智能相关工作人员通过电话向《每日经济新闻》记者表示：“这种以房抵债的操作在行业中是相对常见的，并不是只有这一笔，算是所有电梯企业的正常操作。”
5处房产抵偿设备工程款
4月8日，远大智能披露了《关于云南省城乡建设投资有限公司以房抵债的公告》。公告显示，为加快应收账款回收，减少坏账损失风险，公司与云南省城乡建设投资有限公司（以下简称云南城乡建投）签订《抵债协议书》，云南城乡建投将其名下春漫时光小区5处房产作价576.46万元（含增值税）抵偿欠付公司三份项目合同项下的设备工程款。
公告显示，5套房产的单价为8817元/平方米。
值得注意的是，包括此次事项在内，云南城乡建投已连续12个月内通过以房抵债方式偿还公司10笔欠款，累计预计增加公司税前利润1473.88万元（其中坏账准备冲回增加2023年度利润897.42万元，坏账准备冲回增加2024年度利润576.46万元，具体数据以审计为准），预计产生的利润占公司最近1个会计年度经审计净利润的10%以上。公司公告显示，上述以房抵债共涉及10套房产。
深交所在《关注涵》中表示，远大智能报备的两份《资产评估报告》显示，本次评估采用市场法，除月光城—莲湾1处房产性质为住宅用途外，其余9处房产性质均为商业用途；截至评估报告日（2024年4月2日），春漫时光小区五处房产尚未办理网签备案工作。
《关注涵》还提到，远大智能2023年业绩预告显示，报告期内公司实现扭亏为盈，预计扣非净利润为1222.22万元至1822.22万元。
此外，远大智能董事会于2023年11月7日审议通过聘任尉博涵为内部审计负责人的议案，而后又于2023年12月27日披露公告称尉博涵因个人原因辞去职务，另聘高敏为公司内部审计负责人。上述情况引起深交所关注。
要求说明交易作价公允性
《关注涵》显示，针对以房抵债事项，深交所要求远大智能在核实相关事项的基础上补充说明多个事项。
首先，除以房抵债对应的10笔款项外，深交所要求公司补充说明对云南城乡建投其他应收款项的具体情况，包括但不限于形成背景、形成时间、款项金额、账龄、坏账准备计提情况，坏账准备计提是否充分（如有）；并结合抵债房产的区位及用途等，进一步说明公司对相关房产的后续使用计划或者未来处置安排，以及本次以房抵偿的必要性及合理性。
其次，深交所要求远大智能结合抵债房产所处地区近期类似交易的成交时间、户型面积、交易价格等因素，补充披露市场法评估的具体过程，并说明交易作价的公允性，以及抵债房产后续是否存在大额减值风险，是否存在损害上市公司及中小股东利益的情形。
深交所还要求公司对照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号3——非经常性损益（2023年修订）》，分析说明以房抵债相关损益是否属于非经常性损益；结合抵债协议确权条款、债权债务抵消约定、产权证书办理进展及资产权属转移等情况，说明以房抵债产生的税前利润归属于不同报告期的原因及会计依据，是否符合《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》等有关规定。
在前述问题的基础上，说明前期披露的2023年业绩预告财务数据是否充分考虑以房抵债交易的有关影响，2023年业绩预计“扭亏为盈”的判断是否审慎合理等。
第五，深交所要求远大智能说明公司在报告期末内部审计负责人频繁变动的原因，是否存在影响或妨碍内部审计负责人正常履职的情形。
最后，深交所要求核实说明抵债房产是否存在权属瑕疵或纠纷。
“相当于小规模债务重组”
可以看到，深交所对抵债房产的交易作价及后续是否存在大额减值风险也进行了关注。
从远大智能披露的评估报告来看，评估取价依据之一是来自安居客、房天下等中介平台相关资料。
4月10日，记者查询得知，安居客平台显示春漫时光4月二手房挂牌均价为5675元/平方米，而房天下平台显示的二手房参考均价为5940元/平方米。
对于抵债房产的评估取价，4月10日下午，远大智能相关工作人员表示，评估价格是第三方评估公司提供的，会有相应的算法，《关注函》也问到了这方面内容，远大智能会和评估机构一起复核，然后进行详细回复。
对于为何会接受以房抵债，该工作人员表示：作为与房地产行业紧密相关的电梯企业，这种以房抵债的操作在行业中是相对常见的，并不是只有这1笔，算是所有电梯企业的正常操作。相关内容我们肯定会按照《关注函》的要求进行披露。“如果想快一些收回应收账款，就需要和对方达成一致性的方案，相当于一个很小规模的债务重组。”