年报观察 | 新大正的考题

观点网 2023年的年度成绩出来时，新大正物业喜忧参半。

其中，新大正物业在2023年录得营业收入31.27亿元，较2022年同期增长达20.35％。综合来看，新大正的增收主要是规模扩张带来的整体性增长。

截至报告期末，公司项目管理部数量达到594个，较上年增长15.79%，服务面积增至约1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至65.82%，数量同比增长26.54%。

但值得注意的是，与营收变化相反，其净利润五年来首次录得下滑为1.60亿元，较2022年减少约2600万元，同比下滑13.83％。而此前市场分析普遍预测新大正2023年净利润为2.01亿元左右。

净利润之外，新大正的毛利率持续下跌，由2021年的18.65％下跌至2022年的16.18％，2023年再下滑3.4个百分点到12.77％。

从大环境来看，受到宏观经济与上游房地产行业下行的影响，物业行业整体呈现增速放缓、毛利率下跌的趋势，如何稳定业务规模的同时保持竞争优势成为各物企近年来的压轴大题。

在年报中，新大正也反复提及宏观经济的变化以及外部竞争的激烈趋势对于公司业绩的影响。

针对增收不增利的情况，新大正于1月30日便已在业绩预告中解释称，净利润下滑受到多重因素影响：主要客户群体预算缩减、部分地区推行最低价招标政策导致价格下降、重点客户航空物业费用压减、人工成本增加以及少数股东权益增长等。

总体而言，新大正现在面临的主要问题是外部因市场竞争加强而整体走低项目价格，以及内部员工成本等的刚性增加之间的增利矛盾。

新大正表示，尽管净利润有所下降，但公司仍保持高分红回馈投资者。董事会同意向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），总派发现金红利共6415.84万元（含税），占公司当年实现归属于上市公司股东净利润的比例为40.07%。

除了净利润与毛利率的下滑，新大正整体的业务经营情况还算稳定。新大正表示，公司在报告期内实现营业收入稳定增长，基本面依然良好，经营性现金流显著改善，重点抓经营质量提。

在经营性现金流方面，新大正则录得2.26亿元，相较2022年大幅增加1.36亿元，同比上升152.27％，主要得益于公司加强对应收账款、应付账款的管理以及优化供应商结算方式，加快了现金回流。

新大正作为独立的第三方物业企业，没有其他物企的地产集团母公司项目帮扶，主要通过市场招投标获取项目，负责的项目大多是各类的城市公共服务与运营管理。但也正因为新大正的独立属性，其经营状况并不会受到地产集团母公司的起伏波及。

在业务方面，新大正新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元；营业收入31.27亿元，同比增长20.35%。

分业态来看，新大正下半年在学校、医养、金融写字楼等重点业态上取得较大突破。

2023全年，新大正办公物业实现收入12.67亿元，同比增长19.70%；公共物业收入7.8亿元，同比增长40.33%，收入占比24.97%；学校、商住、航空同比分别增长13.9%、11.1%、9.5%。

公共物业中，新大正重点孵化的医养业态取得较大突破。年内，新大正新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等项目，并取得多个机场项目着力打造航空地面服务核心产业链。

但令新大正备受瞩目的还是其2023年内的收并购大动作。

2023年1月3日，新大正披露了一笔重大资产收购，长达103页的文件表示董事会审议通过了收购云南沧恒投资有限公司80%股权的议案，交易对价7.88亿元。

据观点新媒体了解，沧恒投资旗下主要资产为云南澜沧江实业有限公司，业务主要集中在物业服务、建筑工程、机电检修、水情测报等产业，管理面积达4000多万平方米。若新大正能够顺利收购沧恒投资，便能继2022年下半年加速文旅赛道拓展之后，于电站物业服务这一新业态中实现突破。

但新大正进军能源物业的打算最终还是在半年之后宣告失败。2023年6月4日，新大正发布公告称将终止拟以现金7.88亿元购买云南沧恒投资有限公司80%股权事项。

公告指出，收购事项的终止主要是由于加期审计和补充尽职调查的进行，本次交易的进度已不及交易双方预期，而且，双方在业绩承诺延期安排等事项上存在较大分歧，短期内难以达成一致。

同时，新大正宣布变更部分募集资金用途，用于收购香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞丽市缤南环境管理有限公司100%股权。

收并购一直被新大正视作战略目标实现的重要手段。报告期内，新大正度签订的合同投资额9205.16万元，报告期内实际支付6306.31万元。除了在大本营重庆进行深耕，新大正还于青岛、深证、云南等地积极投拓，整体策略以全国性拓展规模与多业态多元探索为主。

除了在服务品质与业态扩张上下功夫，新大正还需要时刻关注外面世界的变化。随着住宅类物企纷纷入场非住领域寻求新的增长点，在场内发展多年的新大正是内忧难解又外患紧迫，一方面用工成本逐年渐增，另一方面低价策略影响利润增收。