中报观察 | 新大正未能拯救利润

观点网 成功“抢到”中报发布榜眼之位的新大正，和中天服务一样陷入增收不增利困境。

8月16日，新大正公告披露2024年上半年的业绩情况。截至报告期末，作为独立的第三方物业企业，新大正主要通过公开招投标获得业务增长，实现营收17.23亿元，同比上升16.82%。

报告显示，新大正目前在管项目572个，同比增长8.75%；重庆以外区域的项目管理部数量375个，同比增长13.64%。

值得注意的是，新大正本次报告期内录得归上净利润8177.85万元，同比下降5.18%；毛利为2.18亿元，毛利率12.65%。

纵观全局，行业规模增速放缓还在继续，存量市场竞争不断加剧，物管行业整体正在回归微利经营模式。

增利难题

增收不增利的难题从2023年延续到2024年上半年，新大正还未交出一份满意答卷。

2023年成绩单出炉时，新大正五年来首次录得年度净利润下滑，1.6亿元的利润规模较上年下滑13.83%。当时，新大正的年度营收为31.27亿元，同比增长20.35%。

呈下跌趋势的还有新大正的毛利率，由2021年的18.65%下跌至2022年的16.18%，2023年再下滑3.4个百分点到12.77%。

半年过去，新大正2024上半年的营收依旧保持增长态势，两位数的增速或许能为全年业绩增添一些色彩。

不过，在同比下滑5.18%的利润规模以及收缩0.12个百分点的毛利率背后，不增利的隐忧依然是新大正的困扰。

综合而言，新大正的增收还是归功于规模扩张带来的整体性增长。

分区域看，新大正的规模扩张保持着较快增速：重庆大本营实现收入5.8亿元，同比增长11.16%；重庆以外区域实现收入11.43亿元，同比增长19.91%，占总营收比重提升至66.36%。

分业态看，办公物业实现营业收入7.23亿元，同比增长23.93%，收入占比41.98%；公共物业实现营业收入4.32亿元，同比增长14.09%，占比约25.10%；学校物业实现营业收入2.31亿元，同比增长10.71%，占比13.40%；商住物业实现营业收入1.73亿元，同比增长6.59%，占比10.06%；航空物业实现营业收入1.63亿元，同比增长15.57%，占比9.46%。

从2020年开始的全面增长战略计划为新大正规模扩张套上加速增益，但规模化发展也带来了利润率的下降。

回看2022年上半年，新大正归母净利润还保持着两位数的增速，由上年同期的7438.64万元增长至9315.33万元，同比上升25.23%。

但不增利的情况在2023年上半年便已有迹可循，当时录得归母净利润8624.59万元，较2022年的9315.33万元同比下降7.42%。

毛利率方面，新大正更是处于持续下跌态势。在净利润还录得可观增速的时节，毛利率便从2021年上半年的21.26%下跌至2022年同期的17.18%，截至今年上半年，毛利率跌至12.65%。

结合2021年至2024年的中报来看，新大正一年以内的新近项目以及重庆以外区域的项目毛利率较为平稳地维持在11%上下。但一年以上的成熟项目与重庆区域项目则连年下降，成熟项目毛利率由2021年的21.26%下降至12.65%；重庆区域项目毛利率由2022年的20.03%下降至如今的15.58%。

新大正表示，成熟项目受到行业竞争及最低价招标政策影响，部分存量项目续约价格下降、撤场增加，同时人工成本上升，对该部分利润水平产生一定影响。

不过，新大正2024年上半年整体毛利率降幅较2023年同期收窄0.12个百分点，公司也表明将从规模发展转向高质量发展。

解题之法

作为独立第三方物企，新大正虽然规避了因关联公司暴雷而被拖累的风险，但也意味着无法通过关联方获得帮扶。

加之宏观经济与上游行业市场影响，无可避免地需要独立面对竞争加剧带来的市场份额挤压，“微利”再次成为关键词之一。

收入与成本是影响利润高低最重要的变量，新大正在增收的态势下选择了降本。

从2023年年报到2024年中报，除了增收不增利的情况，同样被写下的还有数字化转型计划。

7月11日，新大正物业发布消息，与字节跳动旗下企业协作平台“飞书”签订战略合作框架协议，此次合作将从数字化技术和管理方向展开，帮助新大正进行数字化转型，提升服务效率和客户体验。

在新大正的计划中，公司从产品开始，通过三年的时间进行整体的数字化转型，以期解决管理和发展问题，重构则集中在产品研发与运营管理、提升经营能力以及集团化管控上。

目前，新大正的4万余名员工已全员迁移至飞书，与飞书合作推出的数字化系统已完成大部分的系统迁移，办公协同数字化正在逐步完善中。

不过，内部优化只是降本增效中的一部分，企业的经营成果还与外部的市场环境挂钩。数字化转型能否拉起新大正的利润规模，答案藏在长期发展之中。

优化支出只是节流的一环，在开源方面，鲜明感受到利润规模被挤压的新大正决定转向老生常谈的“高质量发展”。

新大正表示，公司将回到物企的经营本质，重视管理基础的完善与优化，打造项目标杆与项目标准化运营。

只是，新大正并未在中报中提及要放缓规模化扩张的节奏，而是指出将对城市合伙人计划做优化升级，进一步推动全国化战略的实施，深化全国主要城市业务的布局和发展。

再加上2023年中报里表明，净利润的降低与公司项目工作重点转向提升服务品质而带来的成本上升相关，高品质的服务能否挽回新大正不增利的现状成为了未知数。

面临市场增量供应减少、市场份额的挤压、增利困境，如何实现、能否实现高质量发展与全国扩张之间的平衡，还要看新大正年底能否给出答案。