总部大楼“偷换”成42套豪宅？缺钱的尚品宅配，这把玩脱了
均价17万/㎡，最高单价达30万/㎡；开盘当日成交236套，金额超过了惊人的106亿，直接冲上了2025年全国成交榜TOP5......
以上数据，来自广州最“顶”的豪宅——保利玥玺湾。它的火爆证明了一件事：这年头，市场的冰与火，取决于你瞄准的是谁的荷包。
当普通人还在为几十万的房贷精打细算时，富豪们已经用千万验资，在售楼处里上演着千万级别的“扫货”狂欢。
在保利这场百亿盛宴的隔壁，一个更“魔幻”的操作正悄然进行，卖家具的尚品宅配也卖起了豪宅，而且看房门槛比保利更加豪横：
账户上没有2千万，休想踏入销售中心。
而这个项目，就叫做啓江42序。
啓江42序，名字已经道出卖点：能看江的豪宅，只有42套。
这42套房，产品为建面约318-380㎡户型，参考总价3500万元起步，业内估算整体货值超过18亿元。
不应该啊。
保利玥玺湾所在的南方面粉厂地块拍出超117亿元的总价，扣除配建后实际可售楼面价约7.65万元/㎡，让整个广州都沸腾了。
同板块的啓江42序，既能拥抱江景，又仅有42套，如此稀缺，当初拿地理应同样轰动。
但为何对于它的登场，大家都没有特别深的记忆点，反而有“这豪宅从哪里冒出来”的疑问？
因为它的身份完全不同。
保利拍下的是万众瞩目的涉宅用地，而啓江42序的前身，是一块规划为“尚品宅配总部大楼”的商办地。
时间回到2021年，尚品宅配以9.562亿元的价格拿金融城东区AT091434地块，折合楼面价1.7万元/㎡。
根据出让规则，尚品宅配需自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持年限不少于10年，而剩余30%面积仅限出租或出售。
争议的漩涡，正源于此。
啓江42序的42套天价豪宅，恰恰就出自这被严格限定的30%面积之中。
金融城板块内不乏总价千万乃至上亿的商业大平层在售，但尚品宅配在2021年7月14日发布的“关于公司拟参与竞拍土地使用权的公告”中明确提到，地块主要作为公司整装产业互联网平台+全球创新研发基地+新零售商业综合体+总部大楼。
当初描绘的宏大蓝图言犹在耳，如今它却将最核心的可售资源包装成顶级豪宅。
说好的打造产业创新高地，结果这家龙头企业却在绞尽脑汁，思考如何把总部办公楼里最精华的部分，服务通过2000万验资门槛筛选出的、意在购置顶级江景私宅的个人富豪。
这其中的微妙差别，让项目的合规性被打上了一个鲜明的问号。
不得不说，尚品宅配的这波操作，堪称一出精彩的“财技”表演。
2025年9月底的投资者互动平台上，有投资者询问对外销售的啟江42序，预期会为公司带来多少收益。
对此，尚品宅配未正面回答，只说公司将积极对建成后的项目进行经营和管理，进一步提高资产使用效率。
但我们可以来算一笔账：
当初1.7万元/㎡拿下的商办用地，如今包装成豪宅，吹风价已达11万元/㎡起。业内估算，仅靠这42套房，就能为尚品宅配回血约18亿元。
而根据其拿地时的承诺，公司对此地块的总投资额不低于15亿元。
换言之，仅靠出售这30%的“豪宅”，就几乎能覆盖整个总部大楼园区高达15亿元的总投资。这相当于用卖楼的收入，为自己免费建了一栋总部，账上还可能多出几个亿的利润。
当同行还在家居红海中挣扎时，尚品宅配已在另一个赛场，完成了令人侧目的“跨界”。
再回过头看，早在2022年尚品宅配就公开了项目效果图，流畅的幕墙转角，全落地玻璃外墙，楼下还有私家泳池和沙滩椅......
让人很难不怀疑，莫非在拿地后，尚品宅配已经有意将30%面积打造成豪宅？
顶着争议都要将总部大楼变豪宅，背后折射出尚品宅配缺钱了。
尚品宅配2025年三季度财报显示，其营业收入年初至报告期末比上年同期递减约7%，年初至报告期末的净利润亏损了近8千万元。
更严峻的是基本盘的萎缩。自2022年起，公司营收连续三年下滑，至2024年已不足40亿元。这一数字，近乎是2021年巅峰时期的一半，意味着其规模在三年内遭遇了“腰斩式”收缩。
啓江42序的入市，无疑为尚品宅配提供了一剂立竿见影的“财务强心针”。当主营的家居业务增长乏力、现金流捉襟见肘时，这个总货值超18亿的豪宅项目，将成为其报表上最亮眼的一笔。
目前，阳光家缘网上可以看到这42套房源已经取得预售证，房屋性质为“办公”。
啓江42序销售中心也已经开放，验资2000万即可看房。
广州豪宅市场，从来只缺货不缺钱。二手市场数据更能体现广州豪宅行情。今年1-8月，广州总价2000万元以上的二手豪宅成交逆势升温，同比上升7.8%，331套的成交量更是创下近三年新高。
市场热度明摆着，啓江42序的底子也确实能打——金融城地段、一线江景，再加上仅42套的绝对稀缺性，简直像是为塔尖客群量身打造的资产硬通货。
但目前项目网签套数为0，最终市场反应如何，我们拭目以待。
套用时下流行的话术：
尚品宅配想不想做豪宅？当然想。能不能做成？或许。
最后就只剩下一个问题了：
这栋曾经承诺要建成总部大楼、打造产业创新高地的建筑，是否真能在市场的推波助澜之下，顺理成章地“转型”为豪宅？