特写 | 肖琴：润城新产业的园区精细化运营之路

2023大湾区产业论坛·特写 受经济下行压力及疫情等因素影响，办公楼、产业园区关于退租及空置率走高的现象不断被关注。行业不景气带来洗牌的挑战，能坚守下去的企业，基本已开始发掘精细化运营的增长潜力。

在近期举办的2023大湾区产业论坛上，润城新产业副总经理肖琴接受观点新媒体采访时谈及了当下的发展形势。她表示，宏观经济形势的变化无论对润城新产业还是其它产业园区运营商，多少都带来了诸如园区出租率下滑等挑战。

具体而言，部分园区企业由于经营不善，在降本增效的导向下选择压缩产业租赁空间，或者从高租金园区搬迁至低租金园区。另一种极端情况则是，园区企业经营不善濒临破产，进而完全退出这一领域。

肖琴表示，与周边项目相比，润城新产业旗下产业园区出租率下滑程度相对可控。这主要得益于润城筛选的入驻企业较为优质，目前仍保持较好的发展态势，园区本身也已汇聚上下游相关企业。在产业集群效应下，园区和企业形成了良好的粘性。

而对于园区企业退租的情况，润城新产业也采取了相应措施，包括打造与企业一对一沟通的运营人员团队，运用信息化手段建立预警机制等，与企业保持互动与信任关系，及时了解企业经营状况、发展需求，主动帮助企业解决问题。

比如润城新产业发现，越来越多中小企业不愿意在装修上面投入过多资源，于人力、资金层面都是额外的负担。因此润城在一些园区尝试打造定制化的精装产业空间，装修费用通过五年甚至更长周期分期支付，分解一次性装修成本压力。

肖琴表示，这个过程实际上是从企业的角度出发，为它们提供"好服务"。而服务，本就是润城新产业在打造"具备全国影响力的专业产业运营商"的路上，所形成的重要能力。

2021年，华润置地与中城新产业共同投资设立华城新产业和润城新产业，前者面向产业投资开发的"重资产"领域，后者则聚焦产业运营的"轻资产"赛道。其中润城新产业主要深耕智慧、健康两大领域，围绕智慧城市、智能制造、生物医药、医疗器械四大产业方向，提供产业咨询、开发建设、招商运营、资产管理等产业全流程服务。

作为行业专业人士，肖琴坦言，产业地产本身利润空间特别薄，加上行业内玩家众多，从投资开发角度看，如果打造不专业，成本控制不好，就很容易产生亏损。

她进而表示，产业运营同样不简单，专业壁垒较为明显。比如在当前经济形势之下，产业招商已成为极具挑战的一件事，既考验运营商提供的产品是否符合客户需求，也考验运营服务相较于竞争对手是否有差异化。

"对于润城来讲，我们一直定位做专业的产业运营商，因为标准化的园区大家都可以做，但专业园区其实是有附加值的。"以生物医药园区为例，它在产业空间载体的建设上会有特殊的要求，包括危废排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库等，这类园区比标准化的产业园壁垒更高，租金议价能力也更强。

因此在润城新产业看来，园区的招商运营是从产品设计开始的。"产业运营不是等交付以后才开始运营的，从产业的产品设计到产业的招商，就在为后端的产业运营做服务。产业运营是在前期的产业定位、产品设计的时候就要考虑到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。"

针对润城新产业的招商经验，肖琴总结了三点内容：一、在招商阶段会直接跟产品研发中心进行联动，在前置招商的过程中，会根据客户的需求做一些客户产品的定制；二、除了组建自有的招商团队以外，还通过自主研发的数字化平台自建渠道整合平台"润城通"APP。

此外，真正要招大商是离不开和政府互动的，润城新产业打造的优企行平台，依托线上大数据平台与线下服务团队联动模式，使政府可以对接到更多的龙头企业、大企业。

截至目前，润城新产业在全国布局产业园区项目超过60个，招商运营产业面积超过300万平方米，生态合作企业超过10万家。产业园区项目立足大湾区、长三角，布局深圳、广州、佛山、东莞、惠州等多个核心城市。