上海德必外滩WE租赁纠纷 租户状告德必集团孙公司

　　每经记者 刘颂辉    每经编辑 魏文艺    

　　皮之不存，毛将焉附。这两年，文创产业园行业及运营商面临重重考验，小微企业的租赁纠纷逐渐增多。

　　近日，上海芈知文化创意有限公司（以下简称芈知文化）创始人朱瑞晓向每经房产微信后台曝料称，公司在上海黄浦区德必外滩WE办公期间，由于不同意搬到租金更贵的办公室，就遭到运营方逼退。办公环境突然恶化，还导致公司数千万元的融资计划流产，员工无心上班，中途不得不停产停业。

　　2023年1月15日，朱瑞晓介绍，芈知文化已将德必外滩WE的运营商上海德必经典创意发展有限公司（以下简称德必经典）告上法庭。

　　德必经典是上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（SZ300947，股价12.85元，市值19.74亿元；以下简称德必集团）的孙公司，后者被誉为“中国文创园龙头企业”。对于租户申诉的情况，德必集团公关负责人回应《每日经济新闻》记者，“是因为办公室整体需要装修调整，才与芈知文化提前商讨了置换和解约事宜。”

　　《每日经济新闻》记者经过多日调查发现，与芈知文化有同样遭遇的小企业租户不止一家，甚至有公司花费数十万元装修办公室后被“二房东”突然涨租。

　　对此，专家建议，相关部门应加强对产业园“二房东”租赁合同监管，规范合同条款，维护租户的合法权益。

　　祸起外滩项目

　　据朱瑞晓介绍，其在2020年6月、2021年4月分别将芈知文化等两家公司搬到德必外滩WE文创园区9楼办公，建筑面积共191平方米，每月租金4.7万元。按照合同，租赁期到2022年5月份。

　　据其介绍，怎料，离租赁期满还有10个月时，德必经典的园区经理就提出，请芈知文化等两家公司挪移到6楼，总面积200平方米以上的新办公室。原因是，“9楼部分区域需要进行经营重新规划”，移动后“可满足客户明年团队扩张后的需求”。

　　“一开始的置换方案，租金要上涨70%。沟通之后方案做了调整，租金还是涨了50%。期间，园区总经理、城市运营负责人和集团董事长办公室等多人过来劝我。”朱瑞晓推测道，德必经典并不是基于租户来考虑，只是为了涨租。“园区运营人员发信息说，是因为我们2019年签的租赁合同，当时租金较低。”

　　德必外滩WE文创园区位于黄浦区九江路上，距南京路步行街仅一街之隔，隔壁不远是上海王宝和大酒店。记者实地走访了解到，该项目由优秀历史建筑改造而来，它曾是中国历史上第一家证券交易所——上海华商证券交易所旧址。

　　由于不满涨租的方案，加之当时公司有两件重大事情要安排，朱瑞晓及公司没有同意置换办公室，打算从德必外滩WE搬走，另寻办公场地。

　　令朱瑞晓意想不到的是，在其表示不同意置换方案后，2021年8月17日晚上就收到德必经典的邮件，要求两天内给予回复。第三天，朱瑞晓和员工们来上班时发现，办公室大门上被张贴了德必经典出具的《通知》：“因经营战略调整需要，现正式通知《租赁合同》于2021年9月3日正式解除，收回房屋。”

　　《通知》同时表示，如果芈知文化短期内无法选定合适办公地点，愿意在一定时间内免费提供同一办公园区房屋供过渡使用。不过，朱瑞晓并没有接受这个“过渡”方案。

　　朱瑞晓提供的现场图片和视频显示，在这之后，德必经典将9楼的公共区域拆除并断电，张贴海报（2021年9月3日贴出公区改造函，9月9号开始装修），走廊上随意堆放建筑垃圾，现场还遗留裸露的电线和未拔除的长钉。

　　公开资料显示，芈知文化是家专注文娱IP运作的文创公司，员工有约15人。

　　朱瑞晓提到的两件大事之一是，据商务部官网2021年与7月披露的《关于公示2021~2022年度国家文化出口重点企业和重点项目名单的通知》，芈知文化的一个原创IP正好是上海市13个入选项目之一。

　　“当时，投资人正准备到公司尽调，但是期间9楼被拆得一塌糊涂。”朱瑞晓称，公司努力促成的6000万元融资计划后来也无法推进下去，“以为我们经营不善交不起租金了”。

　　2022年1月，眼见着9楼的装修区域没有任何改造进展，朱瑞晓无奈地带着芈知文化搬离德必外滩WE。随后，采取法律途径维权，要求德必经典退还保证金6万元，赔偿因恶意改造导致公司停产停业等造成的直接损失40万元。

　　上海市光明律师事务所律师付永生表示，《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

　　付永生认为，德必经典在租户的合同远没有到期的情况下，提出涨租、置换要求，是不合理行为。租户不同意之下就停电，随意堆放建筑垃圾影响办公环境，属于“吃相太难看”。不过他坦率地说，如果合同没有写清楚违约金，租户只能获赔一般不超过3~6个月的租金。

　　岳军是长三角地区多个产业园的运营负责人，其也认为，行业内一般是在合同期临近一两个月与租户商谈续租问题，像德必外滩WE项目提前10个月劝租的现象较为少见。“相对于科技、物流和制造业园区，文创产业园的运营门槛低，招商难度大，盈利也更难。”岳军向记者介绍。

　　在记者获取的一份德必集团的邮件中，董事长贾波写道：“这个世界不仅仅只有几十平方米大，也不仅仅只有几百平方米大。如果肯抬头看看，就会发现，世界真的很大。”

　　公司业绩承压

　　值得一提的是，近日有投资者在德必集团投资者互动平台提问：2023年2月1日执行的《上海市住房租赁条例》对“二房东”加大了监管力度，条例的实施会给公司带来哪些影响？

　　1月6日，德必集团在投资者互动平台表示，《上海市住房租赁条例》适用范围为上海市行政区域内的住房租赁及其监督管理，其目的为规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。而其作为文科创产业园区的运营服务商，主营业务为文科创产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，为文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。公司主营业务不属于《上海市住房租赁条例》的适用范围，条例的实施不会对公司产生影响。

　　遇到类似的文创园区办公租赁纠纷不止芈知文化一例。

　　记者通过相关网络平台了解到，虹口德必运动LOFT国际体育产业园、嘉定德必易园等项目也遭到多位小微企业投诉。

　　一位曾在虹口德必运动LOFT国际体育产业园办公的小微企业主透露，自己租办公室时，是纯毛坯的厂房，钢结构都没有搭建，是项目最早一批租户。等公司花费40余万元装修好、办公3年后，运营方在续租时突然涨价175%，一些花费百万元装修的租户只能暗自接受，吃了哑巴亏。

　　据虹口区市场监督管理局2022年6月份出具的行政处罚决定书，该局2019年11月22日依法对上海虹口德必创意产业发展有限公司涉嫌价格违法的行为立案调查。经调查查明，LOFT国际体育产业园对租户安装小电表并按月收取电费，每月收取的电费分别由用电量电费和契约电费组成。实际上，属于重复收取电费，LOFT国际体育产业园自2018年4月至2019年9月期间向园区内租户多收取的电费总计161.43万元。

　　“偷面积、偷电费、强制涨价退租，是文创园区运营的通病。”亿翰智库产业研究院院长黄新云在接受记者采访时表示，文创园区大多属于老旧建筑改造项目，前几年在政策支持下迅速发展，行业在2018年后逐步规范化。“以前很多工业厂房附加文创创意的故事后转为办公楼，搭建后的出租规模比建筑面积大很多。”

　　据德必集团最新披露的信息，公司主要采用“承租运营”“参股运营”“受托运营”三种方经营模式，70%~80%的项目都是旧楼改造，不存在自持物业产权。截至2022年三季度末，据德必集团在北、上、广、深等多个城市，以及意大利、美国等地运营管理67个文化创意产业园区，管理面积约117.27万平方米。德必外滩WE，产权方为国企上海王宝和大酒店有限公司。

　　事实上，产业园区属于产业地产范畴，相似于商业地产，在这两年遇到不小的运营挑战。

　　以上海为例，据仲量联行1月10日发布的《2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望》报告，2022年上海产业园区净吸纳量共计录得26.9万平方米，大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之疫情影响，致使其决策周期延长。新增供应持续入市，使得整体空置率上升至12.6%。

　　财报显示，2019~2021年及2022年前三季度，德必集团的营业收入和净利润波动较大。其中，2019~2021年的营业总收入分别为9.10亿元、8.33亿元、9.55亿元；净利润分别为1.14亿元、9840万元、1.04亿元。

　　截至2022年三季度末，德必集团的营业总收入为5.89亿元，同比下降16.76%；归母净利润为5887.21万元，同比下降26.18%；毛利率为46.62%，同比增长19.17%；净利率为10.68%，同比减少11.67%；三费占营收比32.64%，同比增长32.01%。

　　面对园区租户的质疑，上述德必集团公关负责人回应称，公司推进办公室装修改造是正常的运营行为，因为芈知文化租用的是联合办公区域。公司后来调整方案，维持原租金不变来置换办公室。遗憾的是，也没能达成一致。

　　“办公室的租金都按照市场化机制，根据项目位置和周边市场环境变化，在合理区间里定价，不存在突然强制涨价的情况。”上述德必集团公关负责人表示，相关的诉讼还在法律程序中，一切以法院判决为准。“公司不会区别对待装修过的企业，大家都是双向选择，租户在装修之前也该提前研判是否值得。”

　　对于重复收电费的问题，其表示，事件发生后，集团规定各个项目严格自查，及时掌握政策变动情况，调整纠正运营误区，按照最新法规执行。

　　对此，黄新云认为，在市场不好时，产业园运营商更应该温和对待退租事宜，不能忽视品牌管理。“早年德必很多园区很讲道理的，公司上市之后，被资本‘绑架’了，对股价和收益的要求越来越高。增量项目获取不到，只能从存量项目上抠利润，一级一级传达到底层的时候，就容易出现上述问题。”